מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%
כשמדברים על עליה של 30% במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות, צריך לזכור שבחודשים האחרונים יש ירידה במחירים. ירידה במחירי דירות חדשות וירידת מחירים גם בדירות יד שנייה - כך עולה מבדיקת ביזפורטל. הבאנו כאן את המצב באם המושבות בפתח תקווה ופסגות אפק בראש העין, והנה המצב במרום נווה ברמת גן.
רגע לפני, נסביר שעל פי נתוני הלמ"ס יש כבר ירידה של מעל 3% במחירי דירות חדשות (שהם לא מסובסדות במחיר למשתכן-דירה בהנחה) ועם ההנחה דרך המבצעים שניתנים הירידה במחירים עולה על 5%. על פי הלמ"ס הירידה עדיין לא חלחלה לדירות יד שנייה, אבל זה כנראה בשל עיכוב בנתונים - הלמ"ס מעדכן את הנתונים לפי רשות המסים ומדווח בדיליי של מעל חודשיים לעומת מועד העסקה. בשטח יש ירידת מחירים של כ-5% בדירות יד שנייה.
למה זה קורה? התשובה ברורה: הציבור כבר לא יכול לקנות במחירים האלה, במיוחד על רקע העלייה בריבית שמייקרת מאוד ואפילו כמעט ומכפילה את החזר המשכנתא. מהצד השני - גם הקבלנים, במיוחד הקטנים סובלים מעליית הריבית, הוצאות המימון גדלות וכאשר היקף העסקאות קטן, הם נכנסים ללחץ תזרימי-פיננסי. השלב הבא הוא כמובן הנחות.
- כל הכותרות
במקביל יש את מוכרי הדירות. הם חיכו ויחכו, הקונים לא באו, והם נאלצים להוריד מחיר.
מה שאנחנו רואים בבירור הוא את עסקאות יד שנייה ואת היצע הדירות של יד שנייה. מדובר אגב בהיצע ענק - מעל 35 אלף דירות בכל רגע נתון. אחת השכונות שחוות ירידת מחירים היא שכונת מרום נווה ברמת גן. היא שכונה יקרה יחסית, שבה מחיר הדירה גבוה מהממוצע בישראל, בעיקר כי מדובר במיקום בלב גוש דן. ביחס לגוש דן, מצאנו דירות במחירים ריאליים.
השכונה הזאת - שכונת מגדלי דירות במזרח רמת גן שצמודה לרמת עמידר ובני ברק, כוללת גם את הפארק העירוני השני בגודלו בעיר ומכילה בעיקר בנינים משנות ה-90 והאלפיים. לא חדש, לא ישן. יש כאן מעט דירות משנות ה-80, אבל פחות עסקאות כאלה. בגדול, המחיר הממוצע כאן הוא סביב 3 מיליון שקל, השכירות סביב 7,500-8,000 שקל. בטווח הנמוך, זה 3% תשואה בערך. לא רע.
אז מה אפשר לזהות במחירי יד שניה? ראשית, ללמוד משהו. כשאתם מסתכלים בנתוני רשות המסים ומזהים עסקאות ב-9,000 ואפילו 20,000 שקל למטר דעו שמשהו לא בסדר. אם תבדקו היטב תגדלו משהו. יכול להיות שאמא מכרה את הדירה לבתה במחיר נמוך יותר (נניח, 15 אלף שקל למטר, במקום 30, ואז היא מקבלת טלפון מרשות המסים: "שלום לך, אנחנו בהחלט מבינים שבתך יקרה לך, אבל את תמוסי בשיעור של שווי שוק ולא במחיר שמכרת. תגיעי לחקירה") או שנעשתה עסקה בסגנון הזה. כשאתם בוחנים שכונה (לא במקרה הזה) ורואים עסקאות של 20% פחות, תבדקו - אולי מדובר במחיר למשתכן או לדירה בהנחה. לכן, לפני שאתם רצים לבעלי הדירות ואומרים להם שהדירה שלהם ירדה ב-30-40 אחוז, תחשבו פעמיים.
שנית, לגבי מחירי הדירות בשכונה: את העצירה בשכונה אפשר לזהות גם לפי מספר העסקאות. כשאתה בוחן שכונה, אתה מקבל עסקאות שנעשו בין חודשיים לשלושה אחורה. בין אפריל לאוקטובר 2022 יש עצירה כמעט מוחלטת במספר העסקאות. רוב העסקאות בסוף 2022, שאינן גבוהה מאוד (אז המחיר עולה מעט), נעשו כאן סביב 26-28 אלף שקל - פלוס מינוס 3 מיליון שקל ל-110 מטר. בעוד שסביב חודש מרץ, כלומר לפני שנה, מצאנו עסקאות של 29-31 אלף שקל (2.48 מיליון שקל לדירת 84 מ"ר, 3.24.1 מיליון לדירת 129 מ"ר). אז נכון, בקיץ 2021 מכרו כאן דירות ב-21-24 אלף שקל למטר, אבל היום יש ירידה.
הדרך הטובה ביותר לבדוק אם המחירים ירדו היא ללכת לאתרי מכירות כמו יד 2 ומדלן ולבדוק האם בעלי דירות הורידו מחירים. מצאנו ירידות מחיר של 60 אלף שקל לדירה (3.69 מיליון שקל אחרי הירידה, דירת 96 מ"ר) ועד 150 אלף שקל (3.8 מיליון שקל אחרי הירידה, 148 מ"ר).
אם ניקח דירה ממוצעת שהמחיר שלה ירד ב-3 החודשים האחרונים ב-85 אלף שקל (דירת 127 מ"ר, 3.89 מיליון שקל אחרי הירידה), זה מגלם ירידה של מ-31,300 למטר ל-30,629 למטר - ירידה שעוד אמורה לגדול במכירה. מצאנו דירות קטנות יותר, ששם המחיר צנח ב-1,000 שקל למטר. בשכלול הירידות הללו, בצירוף דירות נוספות (מיני פנטהאוז ודירות מיודות) שהורידו עד 150 אלף שקל ושיקפו ירידה של 4% ברף העליון, מזהים כאן ירידות ממוצעות של 3% במחירי המפורסם הדירות. כלומר, על דירה ממוצעת של 3 מיליון שקל, תקבלו ירידת מחיר ממוצעת של עד 90 אלף שקל - וזה לא מעט כסף.
למה אנחנו מדגישים את העובדה הזאת, שזהו המחיר המפורסם? כי הדירה תימכר בסוף, בממוצע, במחיר נמוך יותר ממה שפורסם. זה יכול לשקף ירידה של עד אחוז ירידה נוסף, כלומר, בשכונת מרום נווה ברמת גן תוכלו להשיג דירות ב-5%-4% פחות ממה שראיתם כבר לפני שנה. מצד שני, יש גם כוכבית: לא מובן מאליו לשכונה עם בנינים מתוחזקים יחסית ומחירים שפויים לעומת המרכז. לכן, אולי זה בדיוק הזמן "לנצל" מוכרים לחוצים ולקנות דירה בשכונה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
19.ירדו מ4 מיליון לאזור ה3אלי 12/04/2023 23:53הגב לתגובה זו0 0עוקב ומחפש נכס בשכונה במחיר הגיוני, יכול להעיד שלפני שנה המוכרים עפו על עצמם וביקשו סביבות ה4 מיליון לדירת 4 חדרים בסובב הפארק, היום ניתן למצוא דירות 4 ואפילו 4 וחצי חדרים בפחות מ3.2.. תבדקו אותי. וזו רק ההתחלהסגור
-
18.עד 5% זה כלום הנחה (ל"ת)בלוף 12/04/2023 23:17הגב לתגובה זו0 0סגור
-
17.בשוק ההון אין בעיה להשיג תשואה של 10% בשנה, בקלות. (ל"ת)נדל"ן = טעות 11/04/2023 21:21הגב לתגובה זו2 3סגור
-
16.הירידה מינורית לפני עלית מחירים בקיץלי 11/04/2023 20:29הגב לתגובה זו1 0נכתב בכתבה על ירידה של 3-5% ובהמשך הכתבה "אל תבקשו הנחה של 30-40% מה קשור?? האם נכתב בפוזיציה? עצירה לשם עלית מחירים בקיץסגור
-
15.תראו מה יהיהאביאל כהנא 11/04/2023 19:56הגב לתגובה זו0 1שכונה לא משהו בכלל שהמוכרים שם עפים על עצמם עם המחירים, עוד שניה בבני ברק אוכלוסיה חצי כח ויש רק מתחם מגורים אחד שנחשב יוקרתי כי גידרו אותו משאר השכונה ושמו שומר. עוד שנה דירות שם יעלו פחות ממיליון אחרי המשבר כשהיום זה מעל 3סגור
- טען עוד
-
14.וזו רק ההתחלה יגיע לעשרות אחוזים מטה72 11/04/2023 17:28הגב לתגובה זו2 1ומהר יותר ממה שמתארים. והירידות פה להישאר מטה בשינוי המגמה הזה לא נשוב יותר לעידן מינופים לרקע ריבית אפס מלאכותית ובועות. ולא בהצהרות של הכל עניין של היצע וביקוד, כי לא הביקוש אלה הריבית שתישאר גבוההה ולא יעלו המחירים לפחות לא בעשרים השנה הקרובות.סגור
-
13.היכן שנראים חרדים שחורים-מכירים 11/04/2023 03:26הגב לתגובה זו6 6המחירים יורדים. חוק.סגור
-
יש לך את זה ביותר אנטישמי וגזעני? (ל"ת)בן 16/04/2023 11:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
צודק.בעיקר בלילה (ל"ת)ברק בני 11/04/2023 12:55הגב לתגובה זו0 0סגור
-
12.קצת סדר בבלגאןאנליסט 10/04/2023 18:45הגב לתגובה זו4 0ראשית, כן. ירידות. מצד אחד עקומת הביקוש ירדה למטה בגלל קפיצת הריבית. מצד שני, תנועת מלקחיים על היזמים שחייבים למכור לפני שיגיעו לחדלות פירעון.זאת אומרת ירידה דו ספרתית באחוזים! להערכתי- עד 20%. בטווח הקצר.אבל, וזה אבל ענק: נוצר ביקוש כבוש עצום. וכשהריבית תתחיל לרדת, רק תתחיל, הביקוש הזה יתפרץ ואז נחווה גל עליות נוסף שיימשך שנים. צריך לקחת בחשבון שככל שהריבית עולה, שכר הדירה מתייקר ובסוף גם מי שלא תכנן לקנות ייכנס לשוק. לא תהיה לו ברירה.חג שמחסגור
-
חחחחחח (ל"ת)ליצן 11/04/2023 12:55הגב לתגובה זו1 0סגור
-
בחמש שנים הקרובות מחירי הנדלנ לא יפסיקו לקרוסשגית 10/04/2023 21:04הגב לתגובה זו5 4הונאת הפונזי שנקראה מחירי הדירות התפוצצה. ירידה של חמישים אחוז תוך חמש שנים.סגור
-
11.שלוש סיבות לירידה במרום נווהאבי 10/04/2023 16:32הגב לתגובה זו5 3חרדים מתחילים להיכנס לאט לאט אל השכונה ולקנות דירות. רמת גן מפגרת בערך 20 שנה אחרי תל-אביב בתשתיות אופניים. אין שביליאופניים בכלל. יחסית יש הרבה יותר ערסים מאשר בתל אביבסגור
-
אם יש ערסים אז יש גם פרחותמרוק אי 11/04/2023 12:54הגב לתגובה זו3 0וזה בטח יעלה מחירים ויאזן את הערסיםסגור
-
ערסים יותר מתל אביב? אתה הוזה שכונה יפה ומתוחזקת בכל קנה מידה .. וחרדים יש בכל מקום בארץ כבר לא בונים לההם שכונות נפרדות בגלל בגץ וכולנו סובלים מזהאנונימי 10/04/2023 17:21הגב לתגובה זו1 1נכוןסגור
-
משעשעאלון77 10/04/2023 17:14הגב לתגובה זו1 1מרום נווה נראית כמו השאנז אליזה לעומת חורבות תל אביב. אתה לא מבין שהירידה, נפילה, מגיעה ותגיע לכל מקוםסגור
-
10.לחכות עוד מעטאבי 10/04/2023 14:52הגב לתגובה זו8 0לתת לקבלנים וליזמים להיתרסק ואז לקנות לפחות עוד שנתייםסגור
-
9.נכון יש פה טיפה ירידה 2-3 אחוז אבל עלה ב-40מידר 10/04/2023 13:45הגב לתגובה זו1 4לא מזיז לנוסגור
-
8.כאחד שגר בשכונה יכול לומר שהמחירים ירדו לדעתי ב-10Kמאור 10/04/2023 13:45הגב לתגובה זו0 9לדירה. 1% ירידה גגסגור
-
7.בני ברק מישהו? (ל"ת)חולם 10/04/2023 12:30הגב לתגובה זו1 0סגור
-
6.אנחנו אפילו לא בפרסומות שלפני תחילת הסרטמתווך שמכיר את השוק 10/04/2023 12:25הגב לתגובה זו14 2"פיצוץ בועת הנדל"ן האימתנית ביותר בעולם"סגור
-
לא לדאוג, לא ירד יותר מידי (ל"ת)מתווך שפשט את הרגל 10/04/2023 16:09הגב לתגובה זו3 0סגור
-
5.בקנדה ובשבדיה בועת הנדל"ן התפוצצה, למה לא בישראל?המחירים בדרך למטה 10/04/2023 12:08הגב לתגובה זו7 2המחירים עלו בשנים האחרונות בצורה מטורפת ולא הגיונית, לכן הם צריכים לרדת ב-25% לפחותסגור
-
4.ליצחקילוי 10/04/2023 11:48הגב לתגובה זו0 0חחח , המחיר יורד ב 5% אחרי שעלה ב 500% לזה יאמר שעד שהשמן מרזה הרזה כבר מתסגור
-
3.רק טיפש נכנס לשוק בתחילת הירידותליאור 10/04/2023 08:30הגב לתגובה זו24 31. בעלי הון מקבלים 4 אחוז ולכן לא קונים, כך גם משקיעים זרים שהעלו את המחירים פה. כמובן שחוסר יציבות המשטר מעיפה מפה כל משקיע שאפשר, אלו שרצו להכנס ואלו שכבר כאן. 2. חברות נדל"ן יורידו מחירים בטירוף כי הם ממונפות וחייבות כסף3. חסרי הון יחכו לירידת הריבית בסוף 2024 ובינתים יהנו מריביתלכן, בעלי הדירות הפרטיים יכולים לעשות כמה שרירים שירצו, בסוף, השוק מסביבם או נעצר או קורס והם יאלצו להיות חלק ממנו.אנחנו רק בתחילת המפולת.סגור
-
2.עוד כתבת פמפום במסווהרועי 10/04/2023 07:44הגב לתגובה זו13 3אין הזדמנות מנסים לשדר עסקים כרגיל, 30 40 אחוז ירידה בדרךסגור
-
1.השוק בקריסהרק תמימים קונים בירידה של 5%.. כשמתחילה ירידת מחיר 10/04/2023 05:50הגב לתגובה זו49 2רק תמימים קונים בירידה של 5%.. כשמתחילה ירידת מחירים,זה כדור שלג והקונים מבינים שכל חודש שהם יחכו הם יחסכו כסף בקנייה ובריבית של ההצמדה למדד במשכנתא. לכן המחירים יפלו בעשרות אחוזים.סגור
-
עצירה קלה לא יותרליאון 11/04/2023 20:32הגב לתגובה זו0 1המחירים יעלו שוב עוד מעטסגור
-
תראו כמה לייקים ותבינו למה אמונה באל עולה (ל"ת)בית כנסת 11/04/2023 12:48הגב לתגובה זו0 0סגור
