מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%

כשמדברים על עליה של 30% במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות, צריך לזכור שבחודשים האחרונים יש ירידה במחירים. ירידה במחירי דירות חדשות וירידת מחירים גם בדירות יד שנייה - כך עולה מבדיקת ביזפורטל. הבאנו כאן את המצב באם המושבות בפתח תקווה ופסגות אפק בראש העין, והנה המצב במרום נווה ברמת גן. 

רגע לפני, נסביר שעל פי נתוני הלמ"ס יש כבר ירידה של מעל 3% במחירי דירות חדשות (שהם לא מסובסדות במחיר למשתכן-דירה בהנחה) ועם ההנחה דרך המבצעים שניתנים הירידה במחירים עולה על 5%. על פי הלמ"ס הירידה עדיין לא חלחלה לדירות יד שנייה, אבל זה כנראה בשל עיכוב בנתונים - הלמ"ס מעדכן את הנתונים לפי רשות המסים ומדווח בדיליי של מעל חודשיים לעומת מועד העסקה. בשטח  יש ירידת מחירים של כ-5% בדירות יד שנייה.

למה זה קורה? התשובה ברורה: הציבור כבר לא יכול לקנות במחירים  האלה, במיוחד על רקע העלייה בריבית שמייקרת מאוד ואפילו כמעט ומכפילה את החזר המשכנתא. מהצד השני - גם הקבלנים, במיוחד הקטנים סובלים מעליית הריבית, הוצאות המימון גדלות וכאשר היקף העסקאות קטן, הם נכנסים ללחץ תזרימי-פיננסי. השלב הבא הוא כמובן הנחות. 

במקביל יש את מוכרי הדירות. הם חיכו ויחכו, הקונים לא באו, והם נאלצים להוריד מחיר. 

מה שאנחנו רואים בבירור הוא את עסקאות יד שנייה ואת היצע הדירות של יד שנייה. מדובר אגב בהיצע ענק - מעל 35 אלף דירות בכל רגע נתון. אחת השכונות שחוות ירידת מחירים היא שכונת מרום נווה ברמת גן. היא שכונה יקרה יחסית, שבה מחיר הדירה גבוה מהממוצע בישראל, בעיקר כי מדובר במיקום בלב גוש דן. ביחס לגוש דן, מצאנו דירות במחירים ריאליים.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

השכונה הזאת - שכונת מגדלי דירות במזרח רמת גן שצמודה לרמת עמידר ובני ברק, כוללת גם את הפארק העירוני השני בגודלו בעיר ומכילה בעיקר בנינים משנות ה-90 והאלפיים. לא חדש, לא ישן. יש כאן מעט דירות משנות ה-80, אבל פחות עסקאות כאלה. בגדול, המחיר הממוצע כאן הוא סביב 3 מיליון שקל, השכירות סביב 7,500-8,000 שקל. בטווח הנמוך, זה 3% תשואה בערך. לא רע.

אז מה אפשר לזהות במחירי יד שניה? ראשית, ללמוד משהו. כשאתם מסתכלים בנתוני רשות המסים ומזהים עסקאות ב-9,000 ואפילו 20,000 שקל למטר דעו שמשהו לא בסדר. אם תבדקו היטב תגדלו משהו. יכול להיות שאמא מכרה את הדירה לבתה במחיר נמוך יותר (נניח, 15 אלף שקל למטר, במקום 30, ואז היא מקבלת טלפון מרשות המסים: "שלום לך, אנחנו בהחלט מבינים שבתך יקרה לך, אבל את תמוסי בשיעור של שווי שוק ולא במחיר שמכרת. תגיעי לחקירה") או שנעשתה עסקה בסגנון הזה. כשאתם בוחנים שכונה (לא במקרה הזה) ורואים עסקאות של 20% פחות, תבדקו - אולי מדובר במחיר למשתכן או לדירה בהנחה. לכן, לפני שאתם רצים לבעלי הדירות ואומרים להם שהדירה שלהם ירדה ב-30-40 אחוז, תחשבו פעמיים.

שנית, לגבי מחירי הדירות בשכונה: את העצירה בשכונה אפשר לזהות גם לפי מספר העסקאות. כשאתה בוחן שכונה, אתה מקבל עסקאות שנעשו בין חודשיים לשלושה אחורה. בין אפריל לאוקטובר 2022 יש עצירה כמעט מוחלטת במספר העסקאות. רוב העסקאות בסוף 2022, שאינן גבוהה מאוד (אז המחיר עולה מעט), נעשו כאן סביב 26-28 אלף שקל - פלוס מינוס 3 מיליון שקל ל-110 מטר. בעוד שסביב חודש מרץ, כלומר לפני שנה, מצאנו עסקאות של 29-31 אלף שקל (2.48 מיליון שקל לדירת 84 מ"ר, 3.24.1 מיליון לדירת 129 מ"ר). אז נכון, בקיץ 2021 מכרו כאן דירות ב-21-24 אלף שקל למטר, אבל היום יש ירידה.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הדרך הטובה ביותר לבדוק אם המחירים ירדו היא ללכת לאתרי מכירות כמו יד 2 ומדלן ולבדוק האם בעלי דירות הורידו מחירים. מצאנו ירידות מחיר של 60 אלף שקל לדירה (3.69 מיליון שקל אחרי הירידה, דירת 96 מ"ר) ועד 150 אלף שקל (3.8 מיליון שקל אחרי הירידה, 148 מ"ר).

אם ניקח דירה ממוצעת שהמחיר שלה ירד ב-3 החודשים האחרונים ב-85 אלף שקל (דירת 127 מ"ר, 3.89 מיליון שקל אחרי הירידה), זה מגלם ירידה של מ-31,300 למטר ל-30,629 למטר - ירידה שעוד אמורה לגדול במכירה. מצאנו דירות קטנות יותר, ששם המחיר צנח ב-1,000 שקל למטר. בשכלול הירידות הללו, בצירוף דירות נוספות (מיני פנטהאוז ודירות מיודות) שהורידו עד 150 אלף שקל ושיקפו ירידה של 4% ברף העליון, מזהים כאן ירידות ממוצעות של 3% במחירי המפורסם הדירות. כלומר, על דירה ממוצעת של 3 מיליון שקל, תקבלו ירידת מחיר ממוצעת של עד 90 אלף שקל - וזה לא מעט כסף.

למה אנחנו מדגישים את העובדה הזאת, שזהו המחיר המפורסם? כי הדירה תימכר בסוף, בממוצע, במחיר נמוך יותר ממה שפורסם. זה יכול לשקף ירידה של עד אחוז ירידה נוסף, כלומר, בשכונת מרום נווה ברמת גן תוכלו להשיג דירות ב-5%-4% פחות ממה שראיתם כבר לפני שנה. מצד שני, יש גם כוכבית: לא מובן מאליו לשכונה עם בנינים מתוחזקים יחסית ומחירים שפויים לעומת המרכז. לכן, אולי זה בדיוק הזמן "לנצל" מוכרים לחוצים ולקנות דירה בשכונה.