"המוכרים הצליחו להחזיק, עכשיו הם כבר מתפשרים על המחיר - יש ירידות מחירים בדירות יד שנייה"

הבלימה במחירי הדיור הופכת לירידת מחירים. הירידה בהיקף העסקאות מורגשת היטב כבר מעל חצי שנה וכעת זה מגיע למחירי הדירות יד שניה. חשפנו כאן ראשונים את הירידה במחירי דירות מקבלנים (דירות שלא במחיר למשתכן-דירה בהנחה) הראנו שהירידות החלו כבר באוקטובר-נובמבר אשתקד עם מבצעים גדולים והצגנו את המבצעים ששווים 2%-3% במחירים. אבל זו היתה רק ההתחלה.

מאז גם נתוני הלמ"ס שמתקבלים באיחור של חודשיים מראים על ירידות במחירי הדירות החדשות, מדובר כבר בירידה של מעל 3% ולצד ההנחה זו כבר ירידה של מעל 5%. במקביל, הלמ"ס עד כה לא מדווח על ירידות בדירות יד שנייה, אבל מבדיקת ביזפורטל עולה בבירור כי במחירי יד שנייה יש ירידה במחירים של סדר גודל של 5%. בדקנו את השכונות אם המושבות בפתח תקווה, פסגות אפק בראש העין ועוד.

מחירי הדירות בירידה: - פסגות אפק, ראש העין - ירידה של 5% במחירי הדירות - מרום נווה, רמת גן, למה המחירים יורדים?

  למעשה, כשמסתכלים על המחירים שמבקשים המוכרים רואים שהמחיר שהם מבקשים הוא בעצם מחיר המכירה באזור. קחו בחשבון שעל המחיר הזה המוכר יתפשר ותקבלו הנחה, שמוערכת ב-5%, גם העסקאות האחרונות שמדווחות מחזקות הערכה זו. לדוגמה, אם מבקשים מחיר לפי 30 אלף שקל למטר, זאת רק הבקשה. בפועל זה נמכר ב-1-2 אלף שקל פחות - ירידה של  1,000 שקל למטר משקפת ירידה של 3%-6%. 

• "אפשר למצוא בשכונות וותיקות בראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, דירות במחירים טובים"
• בכמה ירדו מחירי דירות הגן במהלך משבר הנדל"ן ולמה?

למה זה קורה? שמאי המקרקעין אומיד סולימאני, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מסביר ש"עליות הריבית עדיין לא חלחלו עמוק מספיק, עליית הריבית עדיין לא מבשרת על כך שאנשים נכנסו למשבר. אנחנו עוברים תהליך מסוים. אם ההחזר החודשי שלי היה 5,000-6,000 שקל ועכשיו הוא 7,000-8,000 שקל, אז בארבעת החודשים הראשונים משפחה ממוצעת יכולה להסתדר, אבל מה אחר כך?".

וזה המצב במשכנתא שנלקחה לפני העלאות הריבית. לרוכשי דירות חדשות המצב הרבה יותר גרוע. הם צריכים לשלם החזר משכנתא הרבה יותר גדול כי מחיר הדירה עלה, מדובר בעצם על הכפלת המשכנתא. כלומר, אם קונים דירה דומה לזוג ששילם 5,000-6,000 שקל, הרי שהמשכנתא כעת תהיה 10,000 שקל ומעלה. זה מוריד את הביקושים לדירות, וזה לצד כאלו שמוכרים (מפרי דירות, מצמצמי דיור ועוד) משפיע על תמונת הביקושים וההיצעים בשוק ומביא להורדת מחירים. 

מה באמת? "אז הם כבר לא מסתדרים. אנשים חיים כאן על אדי הדלק האחרונים בכל הקשור להחזרי ההלוואות, לעליית הריבית. לכן המוכרים מתפשרים. כשההחזרים בחלק מהמקרים עולים עד 1,500-2,000 שקל לחודש, אתה יכול להכיל בחודשים הראשונים, אבל לאחר מכן ההכלה הזאת בעייתי. רוצה לומר - חודש אני יכול להחזיק, גם ארבעה וחמישה. אחרי שנה, זוג צעיר מתפרק. אי אפשר לחגוג יותר על המינוס, הבנק מצלצל, מסגרת האשראי נגמרה. כלומר, ההשפעה עדיין לא הגיעה לקצה".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כמה זמן זה ייקח? "התהליך הזה לא מתבצע ביום. ההתעקשות של בעלי דירה יד שניה היא פחות חזקה מבעבר. היום הוא מתפשר. אסור לשכוח - בשוק הישראלי מחיר הביקוש הוא לא מחיר סגירה, אלא רחוק ממנו. בקרוב נראה מדד מדויק יותר - מחיר סגירה מול מחיר סגירה, ולא מחיר סגירה מול מחיר מבוקש. זאת רק הערכה".

זה מתחיל לכרסם בשוק היד השנייה. "שוק יד שניה משופע מאנשים פרטיים, שיש להם רגישות יתר להעלאת הריבית ולהחזרי משכנתא גבוהים. זה בסוף מה שגורם למחירים לרדת. לאור עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, אשר גררה עימה עליה של הריבית ובעקבותיה עלייה בהחזר המשכנתא, המשכנתא הממוצעת לדירה במרכז עלתה ממיליון לשני מיליון שקל. ומה קורה כשהריבית עולה? ההחזר עובר להיות 2,300 שקל בחודש".

2 מיליון שקל, זה לא משהו שלקחו לפני עשור. "2 מיליון שקל משכנתא זה היה בסדר כל עוד הריבית הייתה נמוכה. ברגע שהריבית קפצה, ההחזר החודשי הממוצע במשכנתא כזאת עלה בעוד 2,300 שקל. היום, עליית הריבית מחלחלת למוכרי הדירות. הם מתחילים להתפשר, אבל לא להוריד מחירים באופן אגרסיבי והתופעה של מצמצמי דיור היא קטנה. הנכונות להתפשר היום בניגוד לעבר, מעידה על החלחול. אנחנו בבלימה, לא בפשיטת רגל. פעם אנשים חשבו שהם מחזיקים בנכס צאן ברזל. לא היום. הם מתחילים להבין את משמעות הריבית. יש ירידות קטנות, אבל יש".