58 אלף דירות ריקות או נטושות - למה המדינה לא דואגת לאכלס אותן?
מדינת ישראל כבר הבינה שלא רק העלאת ריבית יכולה לשנות את פני שוק הדיור. בלי הגדלת ההיצע בשוק הדיור, כלומר שחרור קרקעות, בניה מאסיבית או האצת פרוייקטים להתחדשות עירונית - היא לא תוכל לטפל במצוקה האמיתית.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעידים על קיומם של 38 אלף "דירות רפאים" ריקות ויותר מ-20 אלף יחידות נטושות או הרוסות. הפוטנציאל הוא עצום. יש עשרות אלפי משפחות שאין להן דירה והדירות רק מחכות שמישהו ייכנס אליהן. כלומר, מצד אחד המדינה חייבת להתערב, לדאוג שמישהו ייכנס לדירות הנטושות האלה ובכך להגדיל את ההיצע. מצד שני, האם זה לא מסובך מדי? בסוף, צריך לתמרץ את בעלי הדירות לשחרר אותן. בסוף, זו דירה פרטית. נכון, זה אמנם לא הפתרון היחיד למשבר הדיור, לכך שבכל שנה חסרות כאן עשרות אלפי יחידות - אבל זה חלק ממנו והרבה יותר מסתם פלסטר.
דירות רפאים הן דירות ריקות בבעלות פרטית, שאף אחד לא מתגורר בהן ברוב השנה. התופעה הזאת מוכרת בערים כמו נתניה, שם מאות צרפתים מחזיקים בדירה, לרוב באזור הים. הדירה עומדת ריקה, הם מגיעים בחודשי הקיץ, סביב יוני עד אוגוסט ולאחר החופשה נועלים את הבית ודואגים לתחזוקה שוטפת באמצעות עובד מקומי, שמדי פעם "מאוורר" את הדירה ומקבל תשלום על כך.
- כל הכותרות
התחזוקה והמסים מסביב לא מעניינים אותם - ותעיד עיריית נתניה ויעידו רשויות מקומיות אחרות שלא מקבלת מאות בקשות לפטור מארנונה. לא רק בגלל שבעלי הדירות לא רוצים, אלא גם בגלל שהם לא יכולים - הדירה מרוהטת וראויה למגורים ולפי תקנות העזר העירוניות אין פטור מארנונה במצב הזה.
מה כן אפשר לעשות? אחת ההצעות שעלו בעבר היא לאתר דירות רפאים (לא בעיה לאתר נכס לא פעיל, חשבון המים והחשמל האפסי יכול להעיד על כך) אבל הדבר ירד מהפרק, משום שהוא עשוי להבריח משקיעים והקבלנים עשויים להתנגד למהלך משום שהיכולת שלהם למכור דירות יוקרה תיפגע.
וגם אם כן - נראה לכם שמשקיע צרפתי, שעבורו לשלם 6 או 7 מיליון שקל על פנטהאוז על החוף של נתניה, יירתע מתשלום ארנונה כפול? ויתרה מכך - מי יוכל לשלם על דירות היוקרה האלה? הרי לזוגות הצעירים אין אפילו הון עצמי של 400-500 אלף שקל כדי לקחת משכנתא של מיליון וחצי שקל ולרכוש דירה בפריפריה. בעבר ניסתה הכנסת להעביר הצעת חוק של חיוב על דירות הרוסות. כלומר, הקטנת הפטור הקבוע לתקופה מוגבלת. זה לא עבר. כיום, רוב הדירות ההרוסות או שאינן ראויות למגורים נמצאות בחיפה. יותר מ-2,500 כאלה רשומות. בתל אביב, מדובר בכחמישה אחוז בלבד ממספר הדירות בחיפה.
"יש גבול למה שהמדינה יכול לעשות ברכוש פרטי של אנשים. היום דירות ריקות מחויבות בארנונה, אבל אי אפשר להכריח אותם להשכיר", אומרת ענת בירן - יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה לשעבר וכיום מומחית בדיני תכנון, בניה ונדל"ן.
"ויש גם בעיה כפולה בנושא דירות הרפאים", מוסיף שמאי המקרקעין סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. "דירות הרפאים הוא סוג של דירות נופש עבור הרוכש. לכן, חשבו איך לתמרץ אותו להוציא אותה לשוק - לתת לו לשלם ארנונה יותר גבוהה. אתה חושב שתגרום לו למכור את הדירה אם תטיל עליו מס כפול? אני לא חושב. צריך להבין שיש לנו אוכלוסיות עם כסף, כאלה שחיים בחו"ל ורוצים דירה בארץ הקודש. זה קורה בירושלים ואפילו בתל אביב. מה המדינה יכולה לעשות אם הוא לא מוכר? אין לה".
מה עם דירות הרוסות? למה המדינה לא מתערבת ומשקמת?
"הדירות ההרוסות מחולקות לתתי קבוצות: דירות שבאמת הרוסות, שאי אפשר לגור בהן יותר, שצריך להשמיש. אבל הרבה פעמים קשה להשמיש, כי אין לו כסף לעשות את זה, או שהוא מחכה לפינוי בינוי. הרי בסוף, אף אחד לא היה מחזיק דירה הרוסה כדי לא לשלם ארנונה. צריך היגיון כלכלי".
בינתיים, אלפי דירות מגורים סגורות כי הן לא ראויות למגורים, והמדינה לא עושה כלום. היא לא יכולה לפלוש לדירה בבעלות פרטית. אבל מצד שני, זה כל כך זועק לשמיים. שטחים שלמים נשרפים לחינם בזמן שמצוקת הדיור גדלה.
"הדבר היחיד שאפשר לעשות הוא לחייב את בעלי הדירה בארנונה למרות שהנכס אינו ראוי למגורים. כלומר, להעניק לו פטור מוגבל. היה מי שאמר שאם תקצר את הפטור אולי אותו אדם יתעורר. אבל רגע, מה עם אוכלוסיות מוחלשות? מה עם כאלה שלא יכולים לשפץ את הדירה הסגורה שלהם? גם אין להם כסף, וגם תעניש אותן? יש כאן עניין סוציאלי. דירה ברעננה כן נכון לשפץ וייתכן שלבעל הנכס יהיו 200 אלף שקל. אבל בפריפריה? במקרים רבים, לא כלכלי לשפץ אותה. אבל יש עוד סיבה טובה להתפתחות תופעת הדירות הנטושות - סכסוכי ירושה".
כלומר, שני אחים רבים והדירה נשארת ריקה במשך שנים?
"הדירות נטושות כי זה נגרר שנים בבתי משפט. אנשים שרכשו את הדירות הישנות והוותיקות מקום המדינה כבר הלכו לעולמם, ואז הגיעו היורשים ולא מסתדרים. הן תקועות המון שנים בסכסוכים. אני שואל - איך אפשר לפתור דבר כזה? אחד רצה לקנות והשני לא רצה למכור. אני לא רואה מה המדינה עושה במצב הזה. אולי אם ימפו את הדירות ההרוסות, שאנשים לא יכולים לשקם. המדינה תעזור ותשפץ ויימצא פתרון. זה עלה בעבר, עם בעיה: איך המדינה תדע למי לסייע? היא איך תדע מי יכול לממן שיפוץ ומי לא? בעיה".
עו"ד בירן מזהה אפשרות לפתרון. "התמרוץ יכול להיות רק דרך מיסוי", היא אומרת. "מיסוי למי שלא משכיר - או הטבות למי שמשכיר את הדירות הריקות. וגם זה בגבול שמאזן בין האינטרס הציבורי לבין זכות הקניין. כשיש לי זכות קניין, המדינה לא יכולה לקחת לי את הדירה ולהכריח אותי. אני באה ואומרת - יש הרבה אנשים שקונים דירות ולא משתלם להם להשכיר, אבל יש כאלה שכן. יש מצבים שהמדינה יודעת לתמרץ בדרך של מיסוי יתר על דירות ריקות. היום משלמים ארנונה על דירת רפאים".
ומה עם דירות נטושות? בירן שואלת "למה הן לא ראויות למגורים? הרבה פעמים אי אפשר לחדש את הדירה. ראשית מבחינת תכנון ובניה ושנית - כי אין אולי טעם לעשות שיפוץ, או שלאדם אין כסף לעשות שיפוץ. יש לי דוגמא שאני נתקלת בה הרבה - בעולמות התחדשות עירונית, בגלל הציפיה שתהיה תכנית פינוי בינוי אנשים לא משפצים. הם מחכים שאוטוטו הם יעברו לפרוייקט חדש ויהרסו את הבניין. אז אולי לתת הטבות כדי שאנשים יעשו את השיפוץ ולאכלס. יש לי לקוחות שרצו פינוי בינוי, בא קבלן ואמר: הדירות במצב זוועתי, בדרום תל אביב, ליד התחנה המרכזית ישנה. אני שוכר את הבניין לעשר שנים, עושה שיפוץ ואשכיר. אשלם לכם שכירות. נהדר לא? בינתיים, הוא מרוויח כי הוא משכיר והם קיבלו יותר ממה שיכלו לקבל. WIN WIN. יש דברים יצירתיים. המפתח הוא שמישהו ישלם, שם הפתרון".
"הפתרון הוא יותר פשוט - לבנות באזורי ביקוש - לא ללכת לאזורים פריפריאלים, לקחת פרוייקטים, גם התחדשות עירונית, לקדם את זה, להוריד חסמים", מסכם פלד. "עם ריבית כזאת גבוהה, גם ליזמים יש בעיה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.ומה עם דירות נטושות בבעלות המדינה??למדינה יש חברה שנקראת הימנותא, חברת בת נחבאת של קק 16/04/2023 08:10הגב לתגובה זו0 0למדינה יש חברה שנקראת הימנותא, חברת בת נחבאת של קק״ל, החברה הזו מחזיקה גם היא אלפי דירות והרבה מהן במצב גרוע והרבה נטושות!! מישהו עושה איתן משהו? אולי כותב הכתבה יחקור מה קורה עם דירות הרפאים של הימנותא במדינה שאינה מוכנה לשפצן או חלילה למכור אותן! דיברתי עם מנהל הנכסים של החברה על דירות כאלו בחיפה והצעתי לרכוש אותן…. נאמר לי במפורש, אנחנו לא מוכרים דירות! שישבו ריקות והרוסות, לא מעניין אותם, אז אל תחפשו אצל אנשים פרטיים פתרון, שכותב הכתבה יחקור את הימנותא קודם!!!סגור
-
13.להרים הרים של בטון , מי שרוצה דירה ריקה שיתקע איתהאוהד 13/04/2023 12:33הגב לתגובה זו0 0הפתרון היחיד הוא לבנות יותר ממה שצריך זה ישאיר אקסטרות למקרי חירום של רעידות אדמה ,גלי עליה ועל הדרך גם יוריד מחירים לרמות שפויות . שמחתי לעזורסגור
-
12.תבדוק את השחיתות הגדולה ביותר של אינטרסנטים אספני דירות של שרים בליכוד וח"כ הם בראשות נתניהו גרמו לאסון בועת מחירי הדירות ההזויים בעולם ע"ח עם ישראל.מחירי הדירות בישראל חייבים לרדת ב 60% לפחות. (ל"ת)לאיציק יצחקי 13/04/2023 11:04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
11.למה שהמדינה תדאג לזה שתדאג להפשיר קרקע ולבנות דירותאלי לוין 12/04/2023 16:00הגב לתגובה זו1 1ולתת לשוק החופשי לעשות את שלו , כשהמחירים ירדו גם המשקיעים יברחוסגור
-
10.כשהמדינה רוצהמעניין 11/04/2023 17:06הגב לתגובה זו1 1היא יודעת להיכנס לוורידים של אזרחיה בכל תחום. גם באמצעות מיסוי. אבל בעניין הבסיסי הזה של קורת גג לאזרחיה. פה פתאום יש רק תירוציםסגור
- טען עוד
-
9.טעות שנובעת מבורות או מאינטרסיםירושלמי 11/04/2023 17:06הגב לתגובה זו1 1נכון שמי שקנה פנטהאוס בנתניה לא יתרגש מארנונה כפולה או משולשת, מבחינת יכולת לעמוד בתשלומים. אבל זה בהחלט יעצבן אותו מספיק כדי לשקול למכור את הנכס. צריך להכיר את המנטליות של אותם יהודים שרוכשים נכס רק לצורך חופשה בקיץ או בחגים: הם סבורים שהם עושים טוובה למדינה וראויים לתודה וליחס מיוחד. ברגע שיובהר להם באמצעות מיסוי שלא כך הוא, הם יחשבו מחדש ורובם יחזירו את הדירות לשוק. אמנם בכעס ומרירות, אבל יחזירו. העניין הוא שלעיריה או לממשלה לא נעים להרגיז את היהודי העשיר, מתוך רגשי נחיתות או תפיסה עקומה שזוהי סולידריות יהודית...סגור
-
מי שקנה פנטהאוז בנתניה כנראה מחפש מקלט מס (ל"ת)אוהד 13/04/2023 12:30הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותדני 11/04/2023 06:01הגב לתגובה זו0 0מי שרוצה להתקדם לפני שיהיה מאוחר לדעתי שכונת חוף הים קריית חיים מערבית יש התחדשות עירונית ההשבחה נפלאהסגור
-
7.בעלי הדירות פוחדים להשכיר , משכירים לא תמיד משלמים וקשהשולמן 10/04/2023 17:38הגב לתגובה זו6 0לפנות אותם ,בתי המשפט הם הבעיה במקרים אלה.סגור
-
6.פטור ממס שבחשמיל 10/04/2023 15:06הגב לתגובה זו8 1תנו פטור גורף לשנתיים ממס שבח ומלא דירות יצאו למכירהסגור
-
למדינה קשה לשחרר את החבלכבר היה ובוטל 11/04/2023 07:58הגב לתגובה זו1 1נחבל צריך.להיות הדוק טוב טוב סביב הצוואר של האזרחים, בשביל שתמיד תרגיש את הלחץ על הגורגרת.. ותישאר במתח תמידי. תשלם הררי מיסים, כפרה חולבת. כמו שנאמר ארץ זבת .. ימשיך כבודוסגור
-
5.פיתרון לא הוגן ולא חוקימבין2 10/04/2023 13:25הגב לתגובה זו10 1בארנונה נגבית בעיקר על איסוף אשפה לניקיון, שני שירותים לא נצרכים על ידי דירות ריקות. אם כבר צריך להפחית את הארנונה. במדינה דמוקרטית יש זכות לקניין גם אם זה לא מוצא חן בעיניך. כל אחד רשאי לעשות כרצונו ברכוש שלו, כולל לא להשכיר לשוכרים שיהרסו לו את הבית. אם חסרות דירות תבנה דירות חדשות.סגור
-
4.כי משבר הדיור ממש מענייןאנונימי 10/04/2023 13:13הגב לתגובה זו2 1לפוליטיקאים את התחסגור
-
3.בדרום ת"א יש ביקוש גבוה של מסתנניםאפריקה 10/04/2023 13:00הגב לתגובה זו1 3אין שום בעיה להשכיר דירה במצב גרוע בדרום ת"א. המסתננים מוכנים לגור בכל דירה, וגם משלמים היטב. הם אנשים חרוצים שעובדים קשה ומתפרנסים יפה. דעו לכם שהדיל הכי טוב בנדלן זו דירה שמשכירים למסתננים. בניגוד לדיעה הרווחת - אזור שנכנסו אליו מסתננים מניב תשואה גבוהה.סגור
-
2.אין בעיה עם ללכת לפריפריהדירה בשטחים 10/04/2023 12:56הגב לתגובה זו0 1אין דבר כזה דירה חדשה, גם בפריפריה, שלא יהיו לה שוכרים במחיר מספיק אטרקטיבי. לכן קורא לקבלנים לבנות עוד ועוד בניינים בפריפריה, כי זו הדרך היחידה להציע פתרונות איפסון לאוכלוסיה המתרבה. נכון. המיקום פחות אטרקטיבי לחלק מהאנשים. אז מה? בשביל דירה חדשה במחיר טוב יסכימו להגר.סגור
-
1.לאיציק יצחקידוב 10/04/2023 11:44הגב לתגובה זו1 4האם אתה תמים או עושה את עצמך כך הרי כולנו יודעים שהמדיניות שלכל הממשלות מאז קום המדינה היא להשאיר רק אופציות לקניית דירה בכך המהגרים שמגיעים יהיו קשורים למקום אחרת הם יברחו הרי זה לא מקום לחיים נורמלים הוא מסוכן עד מוות שורץ מליוני מטורפים ורוצחים מסבים ובאמת מאז ועד היום לא השתנה כלוםסגור
