מחירי הדירות בבאר שבע לא עלו במשך 7 שנים; מה אפשר ללמוד מכך והאם זו יכולה להיות השקעה טובה?

כמה תובנות מהימים האחרונים - מדד המחירים מתחת לטווח של הכלכלנים, אולי זה יגרום לנגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, שלא להעלות את הריבית. אולי, אך זה בעיקר תלוי במדד הבא שיתפרסם ב-15 במאי. אם גם הוא יהיה מתחת לציפיות (0.4%-0.5%), סיכוי טוב שהנגיד יתחשב בכך.  בינתיים, כולם "גילו" שמחירי הדירות יורדים, אבל זו תופעה של 5-6 חודשים. זה התחיל במבצעים גדולים של הקבלנים, נמשך בירידות מחירים בדירות חדשות ומחלחל לדירות יד שנייה (ראו לדוגמה הרחבה על סיקור השכונות שלנו - ברמת גן וראש העין).

אז המחירים יורדים וזה מבורך להמונים שרוצים לרכוש דירה, רק שהריבית כמובן משפיעה עליהם מאוד, החזר המשכנתא עלה. חישבנו כאן את המשמעות של החזר המשכנתא. בהינתן שאתם יכולים לעמוד בהחזר מסוים, הרי מה שקרה למחירי הדירות בשנתיים האחרונות לצד העלאת הריבית, גרם לכך שאתם צריכים להביא הון עצמי גדול יותר ב-70%-100%.

אז מה עושים? יש כאלו שיעריכו שתהיה ירידה נוספת במחירים והם יחכו, יש אחרים שילכו על "דירה בהנחה"  שזה לכל הדעות הנחה מרשימה שהמדינה נותנת (הנה כל המידע על ההגרלה שנפתחת ביום ראשון הקרוב), ויש אחרים שילכו על שכירות שזה בכלל לא פתרון רע, אפילו במקרים רבים הוא הפתרון הכלכלי הנכון מכיוון שהשכירות נמוכה באופן יחסי (כחישוב של תשואת ההשקעה). השוכרים משלמים היום דמי שכירות שמהווים 2%-4% מערך הדירה, שזו תשואה נמוכה למשקיעים-משכירים בהינתן הריבית והאלטרנטיבות הסולידיות. התשלום הזה, נמוך גם בהשוואה לריבית המשכנתא. זה לכאורה זמן טוב לשכור ולא לקנות. אבל זה יכול להתהפך תוך חודשים - מחירי השכירות ממשיכים לעלות, ואף אחד הרי לא יודע מה יקרה למחירי הדירות בעיקר שלא ברור מה היקף התחלות הבנייה הצפוי לחודשים הבאים. אם הקבלנים יבנו פחות כדי להקטין את ההיצע, תהיה בעיה עם המלאי בעוד שנה-שנתיים. בעיה במלאי, היצע נמוך זה מתכונת לעליית מחירים. 

מה שבעצם יכול להתרחש, עם הממשלה לא תתערב, זה וויסות של מחירי הדירות.  הקבלנים מאותתים אחד לשני שיש האטה-משבר, הם בונים פחות, וכך דואגים לעליית מחירים בהמשך. הכשל הזה חייב פתרון ממשלתי - שר האוצר רץ לפרסם אחרי פרסום המדד, כי זה בזכות מדיניות אחראית שלו והוא גם ניכס את הירידה במחירי הדירות  לעצמו. זה לא רשום על שמו. אם הוא רוצה קרדיט והצלחה שיגרום לגידול בהתחלות הבנייה.

• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• שכונת פארק הנחל, באר שבע – שאלות ותשובות

מה קורה בבאר שבע? אפשרות אחרת לרוכשים פוטנציאלים שאין להם את ההון העצמי הנדרש היא לקנות דירה זולה ולהשכיר אותה, לצד השכרה במקום שבו הם רוצים לקנות. שוב, לא בטוח שזה הצעד הנכון כלכלית כרגע, אבל ישראלים אוהבים שהקירות שלהם. במצב כזה, כדאי כמובן לבדוק את הזכאות שלכם לדירה בהנחה ולחפש דירות זולות שמספקות תשואה יחסית סבירה. חיפה היא דוגמה לכך, יש שם כעת גם התעוררות במחירי הדירות, וגם באר שבע היא דוגמה טובה, במיוחד  כאשר על פי בדיקתנו, המחירים בבאר שבע לא עלו זה 7 שנים.  בשעה שמחירי הדירות עלו בשבע שנים ב-50% ומעלה, באר שבע כמעט ללא שינוי.  הנה עסקה אחת מהזמן האחרון - ברחוב שלומציון, דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-750 אלף שקל. תעשו חישוב ותקבלו 10 אלף שקל למ"ר. הדירה בשכונה ו'. לא מקום מזהיר, אבל גם לא גרוע. 

בדקנו מה קרה בשלומציון ובכלל בשכונה ו' בשנים האחרונות - היו עסקאות לא מעטות, עשרות, המחירים בשנתיים האחרונות בסדר גודל של 10-12 אלף שקל למ"ר. טוב זה לא בהכרח דירה דומה, יש חשיבות למעלית, כיוני אוויר ועוד. אז נכון, המדגם גדול, אבל אין כמו לבדוק בניין ספציפי. אז בדקנו - שלומציון 17ואכן המחירים שם לא עלו. בסוף שנת 2016 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ראשונה בשטח של 76 מ"ר ב-770 אלף שקל, קצת מעל 10 אלף שקל למ"ר. ב-2021 ו-2022 היו שתי עסקאות במחיר של כ-11 אלף שקל למ"ר בקומה ראשונה ושנייה. מדובר על בניינים דומים לבניינים סמוכים וגם שם יש עסקאות במחירים האלו, שלוש עסקאות מהזמן האחרון.

שכר הדירה לדירות האלו הוא באזור 2.5 אלף שקל - כלומר, תשואה של 3.3%. לא מדהים, כאשר על פיקדון מקבלים יותר, אבל זו דירה שעשויה ליהנות מעליית מחירים, אם כי בדיוק כמו שהדוגמה הזו מוכיחה - מחירי הדירות לא רק עולים, הם יכולים לרדת כמו שקורה בחודשים האחרונים והם יכולים להיתקע במשך שנים וזה במילים אחרות - ירידה ריאלית-שחיקת מחירים. באר שבע כאמור כבר תקועה כבר שבע שנים. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הנה עסקאות נוספות בבאר שבע בזמן האחרון ועסקאות נדל"ן בערים נוספות:  באר שבע - ברחוב איילה בשכונה ה', דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-760 אלף שקל. - ברחוב רמב"ן בשכונה ד', דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-585 אלף שקל  - ברחוב סרן דב, דירת 4 חדרים, 116 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 6  ב-1.19 מיליון שקל.

- ברחוב הערים התאומות, דירת 4 חדרים, 120 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 1  ב-1.5 מיליון שקל. - ברחוב סנהדרין, דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, נמכרה בכ-700 אלף שקל. - ברחוב דרך מצדה, דירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 6 מ", נמכרה ב-870 אלף שקל. ברחוב שלומציון, דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-750 אלף שקל.

תל אביב - דירת 5 חדרים, רחוב מח"ל, שכונת כפיר, 130 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 11 מתוך 13, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,700,000 שקל  - דירת 3 חדרים, רחוב חיים בר לב, שכונת לבנה, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, מעלית, נמכרה ב- 2,150,000 שקל

- ברחוב ורשבסקי, דירת 4 חדרים בשטח של 108 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב-3.5 מיליון שקל. - ברחוב שינקין, דירת 3 חדרים בשטח של 64 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, נמכרה ב-4.35 מיליון שקל. - ברחוב שדרות רוטשילד, דירת 2.5 חדרים בשטח של 48 מ"ר, קומה 11 מתוך 28, עם חניה, נמכרה ב-4 מיליון שקל.

חיפה - ברחוב הוואדי, דירת גן 5 חדרים, 120 מ"ר, גינה 60 מ"ר, ב־1.25 מיליון שקל - ברחוב חלמיש דירת 4 חדרים,  79 מ"ר, קומה 11 מתוך 16, עם חניה,  ב-1.92 מיליון שקל.

- ברחוב כנרת, דירת 2 חדרים בשטח של 48 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-770 אלף שקל. - ברחוב הגדוד העברי, דירת 4 חדרים בשטח של 94 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, נמכרה ב-1.51 מיליון שקל.

אילת - ברחוב דרך הבשמים, פנטהאוז 5 חדרים בשטח של 313 מ"ר, קומה 5 ב-4.8 מיליון שקל. - ברחוב שחורת, דירת 3 חדרים בשטח של 51 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.17 מיליון שקל. - ברחוב אילות, דירת 3 חדרים בשטח של 47 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, במיליון שקל.