מחירי הדיור בירוחם - האם יש פוטנציאל בנדל"ן הדרומי?

הדבר הראשון שעולה לרוב האנשים בראש כשהם שומעים את המילה "ירוחם" הוא ישוב שכוח אל וזנוח בדרום. אי אפשר לומר שזה לגמרי לא נכון - ירוחם מרוחקת, אבל היא כבר ממש לא ראויה לתדמית השלילית לה זכתה בשנים האחרונות.   

המועצה ירוחם

ירוחם ממוקמת בנגב בין דימונה לשדה בוקר, כאשר המרחק ממנה ל"ציוויליזציה" אחרת עם מקומות עבודה מעט יותר מפותחים ומגוונים אינו מבוטל. בירת הנגב, שהיא גם בירת התעסוקה במחוז הדרום היא כמובן באר שבע, מרחק של 35 דקות ברכב פרטי מירוחם. המעטים שנוסעים לעבוד בדימונה השכנה נוסעים כ-20 דקות ברכב הפרטי. תוכלו לשאול את תושבי ערד, הם יודעים היטב מה זה.

כיאה לישראל, אין כמובן מה לדבר על רכבת. אם יש מישהו עובד בתל אביב הוא יאלץ להסתפק בקו אוטובוס אחד ביום שמתחיל את נסיעתו עוד במצפה רמון.

הריחוק הזה של העיירה יצר שני דברים - לחיוב ולשלילה. מצד אחד, המרחק מקשה על פיתוחה של המועצה, חוסר רצון של משפחות צעירות להעביר את חייהם דרומה בידיעה שכל בוקר יאלצו לצאת מחדש את גבולותיה - ולרוב גם לקנות רכב פרטי. לא ניתן להסתמך בעיירה על תחבורה ציבורית. היעדר הפופולאריות של ירוחם מביא באופן ישיר למחירי נדל"ן זולים למדי - דבר טוב לאלו שכן רוצים לעבור אליה, אך פחות טוב לאלה שרוצים לעזוב את המועצה. מנגד, הבידוד של ירוחם יצר בתוכה מרקם חיים ייחודי שבו כולם מכירים את כולם, מעין קיבוץ אחד גדול שבו בעל המכולת מכיר את כל המועצה.

ירוחם הוקמה בתחילת שנות ה-50' המעברה לעולים מהרומניה וזמן קצר לאחר מכן הצטרפו אליה עולים ממרוקו, פרס והודו - דבר שגיוון מאוד את האוכלוסייה. המועצה המקומית מהווה כיום פנינה בדרום בה עוצרים מטיילים רבים, בין היתר ב"אגם ירוחם" שצובר פופולאריות רבה. עיר הבה"דים שהוקמה בסמוך בשנים האחרונות והעברת השטח עליו היא יושבת לירוחם מאפשר לקבל מעיר הבה"דים את מיסי הארנונה על השטח, בסכום שנתי נכבד, ומעלה את הכנסות היישוב ממיסים באופן משמעותי. כל אלו ועוד תורמים לפיתוחה של ירוחם, גם אם הוא נחשב פעמים רבות איטי למדי.

מה התשואה למשקיע בדירה בירוחם?
ירוחם מאכלסת קצת יותר מ-11,000 תושבים והמחיר הממוצע לדירה בה נע סביב 630,000 שקל. השכירות הממוצעת מתקרבת ל-2,000 שקל. מחירי הדיור בירוחם משקפים מחיר ממוצע של 8,400 שקל למ"ר ותשואה שנתית של 3.4%. מדובר בתשואה לא רעה אך עדיין לא גבוהה במיוחד מתשואות הנדל"ן בשאר הערים המרכזיות בישראל שעומדות על כ-2.8% בממוצע. עם זאת, פוטנציאל הפיתוח של ירוחם עשוי לרמוז כי התשואה הנוכחית היא רק ההתחלה וכי טרם נאמרה המילה האחרונה בתחם הנדל"ן במועצה המקומית.

לקריאה נוספת:
>>> ראש העין - מחירי הדירות בירידה.
>>> מחירי הדיור בשדרות: המחירים עלו, אבל יש מציאות - שווה את הסיכון?
>>> מחירי הדיור בערד: 600-800 אלף שקל ויש לכם דירה טובה, אבל...
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?

כלל ברזל שצריך לזכור: בפריפריה התשואה למשקיעים לאורך זמן תמיד הרבה יותר גבוהה מהתשואה של הדירות במרכז הארץ. למה זה קורה? נסביר: כשהסיכון גבוה יותר, התשואה שנרצה לקבל כמשקיעים תהיה גבוהה יותר. לכן, נגבה תשואה שמבטאת את הסיכון. למה יש סיכון? כי בפריפריה הביקוש לדירות נמוך יותר ולכן הסיכון של בעל הנכס הוא גדול יותר. על זה, המשקיע דורש עוד פרמיה.

לכן, מסיבות רבות ירוחם עדיין יכולה להיחשב כ"בוסר" בתחום הנדל"ן, אף אחד גם לא יודע להבטיח את עתידה שעל המועצה שכן היא תלויה בגורמים רבים בהם הממשלה שתפתח את האזור. מה שבטוח הוא שיהיה מסקרן לראות בעוד כמה שנים מה יקרה למחירי הדירות בה.

עסקאות נדל"ן בירוחם בחצי השנה האחרונה:
- דירת 4 חדרים ברחוב יצחק שדה, קומה ראשונה, 66 מ"ר, נמכרה ב-800,000 שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב ההגנה, קומת קרקע, 64 מ"ר, נמכרה ב-420,000 שקל.
- קוטג' 5 חדרים ברחוב חשמונאים, 173 מ"ר נמכר ב-1.17 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב הנביאים, קומה ראשונה, 135 מ"ר, נמכרה ב-950,000 שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב ברחוב גוש עציון, קומת קרקע, 98 מ"ר, נמכרה במיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב הרצל, קומה שלישית, 48 מ"ר, נמכרה ב-265,000 שקל.