שכונת הגפן רמת גן: המחיר הממוצע לדירה יורד, המחיר למ"ר עולה. למה?

"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" - זה הדבר הכי חשוב בעסקאות נדל"ן. ככה אומרים המומחים. השאלה למי יש כסף לשלם על זה, בטח בימים שבהם שכונות במרכז תל אביב עלות לפי  60 אלף וגם אזור המרכז בכלל, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים, יקר ב-20%-30% לעומת המצב לפני שנתיים-שלוש, אם כי משמעותית פחות מתל אביב. הפעם נבחן את שכונת הגפן ברמת גן.

הדמיית התחדשות עירונית בשכונה

שכונת הגפן ממוקמת על ציר מרכזי ברמת גן - בין אבא הלל, ציר ז'בוטינסקי וביאליק. היא נקראה על שם משפחת גפן, שטיפחה כאן פרדסים בעבר. יש בה בניה נמוכה וישנה, אבל היא עוברת תהליך של התחדשות עירונית, בונה מגדלים גבוהים - מה שעשוי לשנות את האופי שלה לאורבני יותר. עוד עשרות דירות במתחם שבין רחוב התקווה למעלה השואבה - שזה בדיוק הציר שמחבר בין אבא הלל לז'בוטינסקי.

שכונת מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%

ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה

<

מחירי הדיור כאן, על פי העסקאות האחרונות, נעים סביב 37-40 אלף שקל למ"ר (חמשת העסקאות האחרונות נושקות לרף הגבוה). משהו קורה לשכונה הזאת בשנה האחרונה. המחירים של הדירות עלו, אבל המחירים הממוצעים של עסקאות רכישת דירה יורדים (אבל לא המחיר למ"ר). על פניו לא ברור איך זה קורה, משום שבדרך כלל, הלוקיישן והמיקום טוב, מביא איתו יציבות מחירים. ובזמן שברוב אזורי המרכז המחירים יציבים או רשמו ירידה קלה, כאן נרשמה ירידת מחיר של עשרות אלפי שקלים בשנה במחיר הממוצע לדירה - משהו כמו 2.5%.

יש לזה הסבר הגיוני - רכישה מאסיבית של דירות קטנות יותר, מה שמוריד את המחיר הממוצע של הדירה. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר אפילו עלה. כלומר, זו מגמה שבה יש יותר אנשים שקונים דירות קטנות עם מחיר גבוה למ"ר לעומת מחיר כולל לדירה שהוא נמוך יותר בממוצע. דוגמא: אם בשנה שעברה קנו דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 33 אלף שקל למטר, כעת קונים דירת 2 חדרים עם מחיר ממוצע של 37 אלף שקל למטר.

עכשיו למיקרו: יש המון עסקאות באזור, כולל מחודש פברואר האחרון. זה אומר שהביקוש ער. חשוב להדגיש כי האזור הזה מלווה בבנינים רבים משנות ה-50 וה-60, כך שעסקאות רבות נסגרות עבור דירות 2-3 חדרים. המחיר בדירות האלה נע בין 41-44 אלף שקל למ"ר. הוא יותר גבוה ב-10% בערך, כי בדירות גדולות יש אפקט של מקדם "שוליות לגודל" מבחינת המטראז' - ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר הממוצע למ"ר יירד (כלומר, על 100 המטר הראשונים המחיר יהיה קבוע וכל מטר נוסף יהיה במחיר מעט נמוך יותר, מה שיוריד את המחיר הממוצע למ"ר). זה בא פחות לידי ביטוי במעבר בין דירות 4 ל-5 חדרים, אבל כשמדובר במעבר לדירות 2 חדרים - הפער משמעותי. בטח במרכז.

כדי לבחון האם יש שינוי משמעותי, כלומר האם אנשים מוכרים עכשיו, לאחר עליית הריבית, את הדירות במחיר זול יותר, פנינו לאתרי המכירות. עבור דירת 3.5 חדרים, 54 מ"ר, המחיר המבוקש הוא 2.7 מיליון שקל. המחיר הממוצע כאן למ"ר הוא גבוה, 50 אלף שקל למטר.

בדקנו דירה גדולה יותר, 3.5 חדרים בגודל 97 מ"ר ועבורה נדרש מחיר של 3.55 מיליון שקל - כלומר יותר מ-36 אלף שקל למטר. בדקנו גם ירידות מחירים משמעותית, אבל לא היו כאלה פרט למודעה אחת. עבור דירת 2 חדרים חלה ירידה של 100 אלף שקל, ומחיר 57 מ"ר הוא 2.59 מיליון שקל אחרי ההנחה. כלומר, משקף כעת מחיר של יותר מ-45 אלף שקל למטר - כלומר זהו מחיר טוב, אפילו ברף הגבוה, של דירות מהסוג הזה. בדקנו גם עסקאות אחורה. בשכונה הזאת, כנראה, המחירים לא יורדים. כלומר, המחיר הממוצע לדירה יורד בגלל תופעת "מצמצמי דיור", אבל המחיר למ"ר עולה.

"זו בדיוק התופעה בשכונת הגפן - ולמה? כי השכונה הזאת היא עם פוטנציאל פינוי בינוי, כולם מפנטזים וקונים במחירים הזויים, רק מתוך הנחה שהנכס יושבח בעתיד", מסביר 
צביקה בירן, הזכיין של רימקס פוקוס רמת גן. "המחירים בשכונה רק עולים. קח דירה שמכרתי לפני שנתיים, ברחוב הדר. 1.6 מיליון שקל. היא נמכרת היום במחיר של 3 מיליון".

המחירים עלו בשנתיים האחרונות, אבל משהו קרה מאז העלאת הריבית. יש האטה.
"יש האטה, יש עצירה, דירות מצליחות להימכר רק את הבעלים מתגמשים במחיר שלהם. מי שלא מתגמש - לא מוכר. יש הרבה פחות טלפונים מקונים, הם מהססים. מצד שני, אחרי עליה של 30 אחוז בשנתיים, ובשכונת הגפן אפילו גדולה יותר, יש ירידה, אבל מאוד קטנה, של אחוזים בודדים. היא נובעת מביקוש יותר נמוך - אבל זאת ירידה לצורך עליה. אני מעריך שנמצאים היום במקום מאוד נמוך בשוק. קשה לי להאמין שימשיך לרדת. סיימנו תקופה קשה במדינה, גם תקופת חגים, עכשיו מתחיל הקיץ. בסוף אנשים חייבים קורת גג. לקראת תקופת החגים השוק כאן יתעורר והמחירים יעלו. מי שחכם, קונה עכשיו".

עסקאות אחרונות באזור:
תלפיות 36, 51 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 2.07 מיליון שקל.
שקדיה 9, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.25 מיליון שקל.
ז'בוטינסקי 95, 32 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל.
תלפיות 21, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.56 מיליון שקל.
חרות 17, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.48 מיליון שקל.
הדקלים 10, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.65 מיליון שקל.
רוקח 29 רמת גן, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 2.2 מיליון שקל.

למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד