הבנקים לוחצים, מבצעי הקבלנים מתרחבים: 90/10 במקום 80/20. רק תבואו

הירידה במחירי הדירות הולכת ומתרחבת. כבר דיווחנו לכם כאן על מבצעי הקבלנים, על העובדה שבלמ"ס הנתונים על המבצעים מתחבאים. על כך שמחירי הדירות אצל הקבלנים כבר ירדו ב-5% ויותר. הקבלנים לחוצים. הבנקים חונקים אותם. עלויות המימון גדולות. הם חייבים למכור. כשהריבית חונקת, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט יורדת והבנק לא משחרר כסף. הם לא יתמקחו אתכם על 20-30 אלף שקל. זה תלוי במחיר ובפרויקט, אבל יש קבלנים שגם יתנו לכם הנחה של 100 אלף שקל ויותר.  מה שבטוח שהם יתנו לכם הרבה יותר במבצעים מסביב. הם יתנו לכם קומה גבוהה יותר, הם יוסיפו לכם חניה. הם יספקו לכם מבצעים ששווים הרבה כסף. זה בסופו של דבר סוג של הנחה. הם לחוצים ויעשו הרבה כדי שתכתבו להם שיק שהם ירוצו איתו לבנק, כדי שישחרר עוד כסף. אז תנצלו את זה. 

כתבות קשורות: - היית מציע לילדים שלך לקנות עכשיו דירה? "חד משמעית כן" - למכירה: קרוואן, 2 חדרי שינה ומרפסת. הפתרון העצמאי למצוקת הדיור?

בעלי חברות הנדל"ן רועדים ביום פרסום הריבית. כל רבע אחוז, הוא כמו גרזן על השולחן של משרדי המכירות שלהם. הם מתקשרים למשרד כל כמה שעות, בודקים אם נמכר משהו ולוחצים על אנשי המכירות, שנמצאים בין הפטיש לסדן: הם רוצים למכור, אבל מחכים שהטלפון האדום יצלצל ויבשר על מבצע חדש. הם צריכים לשכנע את הלקוחות שזה לא יחזור שאלו מבצעים חד פעמיים במיוחד בשבילם, ואז הם ישימו את הכובע הצהוב ויעלו איתם לדירה, לפני שהיא הופכת לדירת רפאים.

מבצעי 80/20 כבר היו כאן. עכשיו זה הזמן למבצעי 90/10 - שלם 10% עכשיו, 90% אחר כך, במפתח. במקום הצמדה של עד 40% בהתאם לתקנות החדשות, שלמו משהו קטן, אל תשלמו בכלל. רוצים לומר - רק תבואו, אנחנו מחכים. זה מאוד משמעותי - 10% עכשיו זה סכום שאנשים יכולים לעמוד בו. ביטול ההצמדה לתקופת הבנייה שזה 3 שנים, זה חיסכון שעל פי המדד בעבר (מדד תשומות הבנייה) שווה 2%-3% בשנה. כלומר יש כאן הנחה של 6%-9% וכל זה שהדירות האלו שהן דירות על הנייר נמכרות גם ככה בהנחה של 10%-20% מהמחיר של אחרי הבנייה.   יש כאן הנחה מאוד משמעותית לדירה שתקבלו עוד 3 שנים. יש גם סיכון, צריך לכור זאת - זו עדיין דירה על הנייר.  

• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• דירה חדשה בלוד חצתה את רף ה-2.5 מיליון שקל - לאן זה יגיע?

בשבוע האחרון ובחודש האחרון בכלל, אנחנו עדים לתופעה חדשה ומתרחבת: הקבלנים פוטרים אתכם מהצמדה למדד עד הכניסה לדירה. תראו מה קרה במספר פרוייקטים: חברת בסט ייזום מוכרת באור ים דירות 5 חדרים החל מ – 2,590,000 שקל, והיא נותנת פטור מהצמדה למדד. נכון, האכלוס הוא בקיץ וקרוב, ועדיין - לא כל הקבלנים מאפשרים את זה. אור ים (למען הסר ספק - שכונה חדשה באור עקיבא, לא עיר חדשה מול קיסריה) נהנית מצמיחת מחיר שכמעט בלתי נתפסת ביחס למחירי 2018-2019. אז המחירים בשכונות החדשות עמדו על 1.5 בערך.

פרוייקט סטורי של דוד אזולאי בנתניה, מעניק עכשיו פטור ממדד לשנה, עם תשלום של 20 אחוז עכשיו ו-80 אחוז ביתרה. הבניה כבר החלה, אבל המשמעות גדולה - המדד נמצא בשיאו עכשיו וזה מאפשר לעבור את התקופה הקרובה עם שקט נפשי. 3 חדרים עולה 2.2 מיליון שקל.

במגדלי אמפא ברחובות הכריזו על מבצע. דירות 4 חדרים עם מפרסות גדולות ב-2.399 מיליון שקל. הם מעניקים חניה תת קרקעית וגם מחסן למי שקונה בקומה גבוהה.

אם חשבתם שהמבצעים לא מגיעים לתל אביב, ששם הביקוש כל כך גבוה - טעיתם. הנה פרויקט ברחוב שטרוק 7, שיצא במבצע 10+10. משלמים רק 10%, מקבלים 10% מימון ללא ריבית ומשלימים את היתרה בכניסה. אתם מבינים? כלומר, אתם מקבלים מימון בגובה התשלום הראשוני. ואז, אפשר לישון בשקט עד הכניסה. צמוד צמוד, מלא מלא, אם תהיתם. בסוף, אל תשכחו, זו גם שאלה של מחיר. אם זיהיתם עליה בחודש האחרון, אל תרוצו. אתם משלמים מדד מראש. תבדקו באתר רשות המסים, תנדנדו לקבלן, הוא כבר ירדוף אחריכם.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גם בבת ים עלו על השיטה. פרויקט MOMENT של חברת אזורית הוריד מחיר בצורה עקיפה: מאפשר 10% בחתימה והיתרה בסמוך לכניסה. כפי שאתם רואים, מבצעי הקבלנים הולכים ונהיים גדולים יותר. תנו לנו 250 אלף שקל ונתראה במפתח.

פרוייקט אוליבר בנווה חן בתל אביב מציע הטבה אחרת - החזר משכנתא עד הכניסה לדירה. הפרוייקט אמור להיות מוכן בקרוב ועדיין - זו הטבה מעניינת. זאת הנחה שלא תוכלו לקרוא בנתוני הלמ"ס. הלמ"ס מסתכלת על המחיר בשורה התחתונה. יכול להיות שהקבלן יקזז את זה, ויכול להיות שלא. אבל גם אם יקזז את זה ממחיר ההצמדה, זה משהו. ואולי אפילו תישארו עם עודף בתשלום האחרון.

גם רמי שבירו מוריד מחירים בעקיפין. בפרויקט שלו ברמלה, הוא מעניק אפשרות הלוואה של 1.5 מיליון שקל ב-0% ריבית ו-0% הצמדה לשנה מיום המסירה. כלומר, אתם לא צריכים הון עצמי גבוה. למעשה, יירשם כאילו שילמתם יותר ממחצית מסכום הדירה, ואתם יכולים להיות רגועים לשנה - בתקווה שיעבור זעם.

גם בצפון יוצאים במבצעים - בטירת הכרמל מצאנו פרויקט של NEXT. דירות 3 חדרים ב-1.57 מיליון שקל, אבל בעיקר - הקבלן מחלק חבילת הטבות מיוחדת וגם פטור ממדד לשנה וחצי לחלק מהדירות. גם עמרם אברהם בונה שם, ומלבד מבצע 20/80 שהפך למסורת, הוא מעניק, שימו לב, גם את יתרה ללא הצמדה על הכניסה, כלומר פטור ממדד מלא מלא, ואפילו חבילת מוצרי חשמל וגם עיצוב הבית שלכם במתנה. המחיר כאן גבוה יותר, 1.68 לדירת 3 חדרים. האם זה נכלל בפנים? אנחנו לא באמת יודעים, אבל ההטבות מפתות.

לא רק משם, בפרויקט של זאבי פארק בחיפה, החליטו לעשות גם כן מבצע 90/10. משלמים 10% בכניסה ואז, שימו לב, כל היתרה בכניסה ללא הצמדה למדד.

יש עוד דוגמאות רבות, מצפון ודרום, אבל המהות ברורה: הקבלנים עובדים מ-80/20 למבצעי 90/10, חלקם פוטר אתכם לעד שנה וחצי מהמדד וחלק לא רוצה מדד בכלל. אולי זה הזמן לקנות ואולי לא. דבר אחד בטוח הקבלנים בלחץ גדול. השאלה אם זה הזמן לקנות דירה או לחכות? הנה הסיבות בעד ונגד לרכישת דירה בעיתוי הנוכחי.