עליה של 70% בפרוייקטים של פינוי בינוי. מובילות: קרית אונו וקרית ים

דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022 מציג גידול חד באישור תכניות ובמתן היתרי בנייה לטובת הפרוייקט. מה זה בעצם צריך ללמד אותנו? האם משבר הדיור נפתר או שמדובר בקוצו של יוד? המספרים מלמדים אותנו שהממשלה חייבת לדחוף את הפרוייקטים האלה בכל הכוח. הם עדיין לא פותרים שום מדבר, אבל מגדילים מעט את ההיצע. לקראת סוף תהליך תמ"א 38, אפשר להגדיל היצע דרך חלופת שקד ובאמצעות שחרור קרקעות והגדלת מספר המכרזים של דירה בהנחה.

על פי הדוח, קיימת עלייה דרמטית בהוצאת היתרי הבנייה במסלולי התחדשות עירונית לעומת שנה שעברה. 28,630 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית קיבלו היתר בניה בשנת 2022 - 31% מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה בישראל בשנה זו. כמות זו משקפת עלייה בשיעור של כ-70% במספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה במיזמי פינוי בינוי, ובשיעור של 27% בתמ"א 38 – ביחס לשנת 2021. בעוד שבשנת 2021 התקבלו היתרים בגין כ-7,000 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי ובגין 13,163 יח"ד במיזמי תמ"א 38, בשנת 2022 התקבלו היתרי בניה בגין 11,867 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי ו- 16,763 יח"ד במיזמי תמ"א 38.

קריית אונו וחולון משקיעות יותר בהתחדשות עירונית; חיפה ור"ג פחות

התחדשות עירונית היא המפתח לפתרון מצוקת הדיור - איך להאיץ את הבנייה בתחום?

למה מחירי הדיור לא יורדים? "המדינה התמכרה למיסוי מקרקעין"

הנתון הזה הוא עצוב. אם 31% מהיתרי הבניה הם התחדשות עירונית, כנראה שהקבלנים עוצרים והמדינה לא משחררת מספיק קרקעות. מצד אחד, בולמים ביקושים באמצעות העלאת ריבית. מצד שני, כשלא מגדילים היצע בצורה משמעותית, הריבית לא תעזור - לפחות לא בצורה משמעותית שתפתור את בעיות הדיור כאן.

חשוב להדגיש: חברות רבות רוצות להיכנס לתחום הזה. הן לא זקוקות לקרקע, משום שהן מטפלות בבניין קיים. אין להן צורך במימון (כלומר, במינוף) גדול והן מצליחות למכור במחירים נמוכים ביחס לבניינים סמוכים. היתרון הוא לא רק עבור הקבלן, אלא כפול ומכופל עבור הדיירים: הם מקבלים פטור ממס שבח (על פי תנאים מסוימים, כמו למשל ששטח הדירה לא עלה באופן מהותי או על מחיר מסוים) ומרוויחים גם מעליית הערך.

בפרויקט פינוי בינוי, הדיירים הישנים מקבלים דיור חלופי במימון היזם וחוזרים לדירה בסיום הפרוייקטים, כשבינתיים הבנינים הישנים נהרסים ובמקומם נבנים בנייני מגורים חדשים.. בקיצור, הדיירים מקבלים דירה משודרגת ומשפרים את איכות חייהם.

מצד שני, צריך לומר כי הקבלנים לא תמיד נשכרים מכך. מכיוון שיש מספר דרכים לחשב היטל השבחה, שמאים מטילים לעתים היטל השבחה גבוה שמהווה רכיב גבוה בעלות היזם. לכן, חלק מהפרוייקטים אינם רווחיים, לפחות לא ברמה שהקבלן ציפה בתחילת הדרך.

בחברת אאורה, למשל, הגבירו את הפעילות בגלל הרווחיות. הם פתחו אגף ייעודי להתחדשות עירונית - מעין חמ"ל שנלחם על כל פיסת קרקע ומלווה את הדיירים. גם אפריקה מגורים, אזורים, פרשקובסקי, ואחרות נכנסו עמוק פנימה. אתם לא מרגישים את זה רק בהיקף הבניה, אלא בעוצמה של ההודעות שהן מפרסמות - הכנסות פוטנציאליות גדולות שיכולות להכניס להן מיליארדים.

עליה של 200% בהיקף יחידות הדיור
לפי הנתונים, נרשם שיא של היתרי בניה בערים שחתמו על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, ובראשן העיר ירושלים. הדוח מראה עלייה של 200% בהיקף יחידות הדיור שאושרו בתכניות להתחדשות עירונית לעומת השנה שעברה.

בכמות הבקשות להיתר מכוח תמ"א 38 לא חל שינוי מהותי בשנה החולפת, דבר שמעיד על יציבות בהיקף פעילות זו.

מהרשות להתחדשות עירוני נמסר כי "נתונים אלה מצביעים על חלקה העולה וגובר של ההתחדשות העירונית מכלל הפעילות המשקית של תחום הדיור. הנתון לפיו 31% מכלל היתרי הבנייה שניתנו בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38), עולה בקנה אחד עם הנתון לפיו 22% מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (על פי נתוני הלמ"ס), ו- 25% מכלל דירות יד ראשונה שנמכרו בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (על פי נתוני הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון)".

אחד הנתונים החשובים בדוח מצביע על הכפלה בכמות התכניות ויחידות הדיור המאושרות. ברשות טוענים כי הוותמ"ל המשיכה לסייע באופן משמעותי לעלייה באישורי התכניות, עד כדי הכפלת כמות יחידות הדיור המאושרות. "בהתאם לכך, במהלך שנת 2022 אושרו 39,900 יחידות דיור ב-58 תכניות להתחדשות עירונית (תכנון מפורט) - עלייה של כ- 200% במספר יחידות הדיור המאושרות בהשוואה לשנת 2021. כמו כן, קודמו 33 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות כ-127,400 יחידות דיור תוספתיות", נכתב.
 

 
במסלול הרשויות המקומיות, שבמסגרתו ההכרזה נעשית בתחילת התהליך ומתניעה את הפעילות במתחמים, הוכרזו בשנה 21 מתחמים נוספים, הכוללים 29,554 יח"ד חדשות. בשנה זו חלה גם עלייה במספר המתחמים אשר הוגשו למנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מנת שיכריז עליהם כמתחמי פינוי בינוי, בין במסלול רשויות מקומיות ובין במסלול מיסוי. מדובר ב-74 מתחמים בהם צפויות להבנות 38,900 יחידות דיור חדשות – נתון המבטיח פעילות ענפה בתחום גם בשנים הקרובות.

ואילו ערים מובילות באישור תכניות ובמתן היתרי בניה למיזמי התחדשות עירונית? העיר ירושלים עומדת בראש הטבלה, לאחר ש- 2,780 יח"ד במיזמי פינוי בינוי בעיר קיבלו השנה היתר בניה. לעומתה, הערים קרית אונו וקריית ים מובילות במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי בינוי, בהתייחס לגודל האוכלוסייה בכל עיר.

ניתן לראות במובהק כי הסכמי המסגרת אשר חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במהלך שנת 2011 עם 12 רשויות מקומיות בישראל והן ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים, האיצו את הוצאת היתרי הבנייה בשנת 2022, כאשר תשע מתוך עשר הרשויות המקומיות המובילות את הרשימה הינן רשויות שנחתם עמן הסכם כאמור, המעניק תמריץ כספי משמעותי לרשות המקומית כנגד הוצאת היתרי בניה למיזמי התחדשות עירונית, אשר משמש אותה כסיוע במימון מוסדות ציבור ותשתיות הנדרשים למיזמים אלה. חמש מרשויות אלה, נכללו השנה לראשונה ברשימה זו.

הערים המובילות במספר יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי שאושרו בשנת 2022 הן העיר לוד, אשר מובילה את הרשימה עם 4,619 יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי. לצידה, בולטות הערים רמלה, אשר בתחומה אושרו תכניות התחדשות עירונית בהיקף של 3,909 יחידות דיור, והעיר ירושלים אשר בתחומה אושרו תכניות בהיקף של 3,711 יחידות דיור בשנה זו.

יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התחדשות עירונית היא צורך מהותי של ערי ישראל שהוקמו לפני עשרות שנים. היא מאפשרת שיפור באיכות החיים של הדיירים, שיפור בחזות הערים, לצד חיזוק המבנים הנחוץ לבטחונם. הדוח השנתי שמוציאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספק מאגר ידע חשוב להבנת השטח כיום ופיתוח הדרך בעתיד בענף זה. תהליכי ההתחדשות, לא רק שמחזקים בניינים שהתיישנו כאמור, אלא גם מאפשרים התאמה של הבניינים במרחב העירוני לסטנדרטים של איכות חיים ובטיחות המודרניים ביותר. נמשיך לקדם בכל הכלים העומדים לרשותנו תהליכים משמעותיים אלו, ולהוביל להמשך הוזלת מחירי הדיור".

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ענף ההתחדשות העירונית היה הענף הצומח ביותר בשנת 2022 בתחום הדיור בישראל. הרגולציה שהשתכללה, הניסיון הנצבר בקרב החברות הרבות הפועלות בתחום, ועידוד הפעילות בכלים ובמשאבים ממשלתיים, הביאו למספרי שיא של היתרי בנייה, פעילות תכנון מסיבית ופריצת דרך לקידום התחום בפריפריה. השנה אנו פועלים לשמור ואף להעצים את המומנטום, על מנת להביא לקידום ולהאצה של מיזמי התחדשות עירונית בהיקפים גדולים גם בשנה הקרובה ולאחריה".