גבעת אולגה שלא הכרתם: מגדלי פאר לצד שכונות קשות. מה המחיר למטר ובכמה הוא ירד בחודשים האחרונים?
מכמה בחינות משתרכת גבעת אולגה הרחק מאחור: חלק מהרחובות עדיין סובלים מצפיפות וחלק מהבניינים, גם ברחובות הראשיים, זקוקים להריסה ובינוי מחדש. אבל בעיקר - היא סובלת מפקק נוראי ביציאה ממנה לכיוון החלק המזרחי שלה - כן, למרות שדרוג המחלף שהסתיים רק לאחרונה.
כמעט מבלי שאף אחד שם לב, חדרה עשתה בשנים האחרונות שורה של צעדים קוסמטיים כדי להסתיר את הפגמים הנראים לעין: היא צבעה את הבניינים הסמוכים לתחנת הדלק שעל כביש החוף, הסתירה את הנוף הנשקף מכביש 2 לעבר בנייני הרחוב המזרחי בחזון אי"ש וחיברה את השכונה לעין הים, כולל סגירת הכניסה מכביש החוף לכיוון שכונת המגדלים החדשה.
למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד
טיפולים קוסמטיים לא יכולים לתקן את הרושם - גבעת אולגה היא שכונה עם אנשים חמים, כאלה שלא מוכנים לוותר על נוף ילדותם, אבל היא זקוקה להמשך שיקום ופיתוח. התושבים כאן עדיין מחכים למשה כחלון - הוא גדל בעורק המרכזי של גבעת אולגה והגיע לכאן מספר פעמים עם הצהרה: עניי עירך קודמים. הוא כבר מזמן לא בפוליטיקה, כחלון, אבל יש לו פינה חמה בלב לתושבים בשכונה, שאת חלקם הוא מכיר מנוף ילדותו וקורא להם בשמות הפרטיים כשהוא מגיע לבקר כאן, מדי פעם.
- כל הכותרות
השינוי בגבעת אולגה הוא איטי, גם בגלל התנגדויות וגם בגלל הפוטנציאל האדיר שלה. היא ממוקם סמוך לחוף - אחת מעתודות הקרקע היחידות שנותרו במדינת ישראל מול הים. פעם, היו מוכרים כאן דירות ב-800 אלף שקל, אבל המגדלים היום הפכו את מערב אולגה למיאמי ביץ' - יותר מ-4 מיליון שקל לדירה, במגדל עם בריכת שחיה ובמרחק יריקה מהקרטיבים על החוף.
מיאמי ביץ', מול חוף אולגה. המגדלים החדשים, השבוע
הפער הזה בין המגדלים לשכונות הקשות יצרו משהו שלא כל התושבים אוהבים: פערים מגדריים. הוא הביא אוכלוסייה חזקה, שמוכנה לשלם מיליונים על החלום - ים. מצד שני, המגדלים האלה מסתירים לא רק חלק מהנוף של תושבי רחוב ברוך בוארון המוכר, אלא גם את נוף ילדותם. המלחמה היא ממש לא נגד מגדלי העשירים, אלא גם על השינוי הרוחני. רק לפני כמה חודשים פתחו להם סניף של גלידריה מוכרת מתחת לבית והם יצאו עם כרזות: מי שמחלל את השבת, לא יהיה כאן. הסניף נשאר פתוח, הצביון השתנה. משהו בגבעת אולגה משתנה ולא כולם יודעים איך לאכול את זה.
מחירי הבתים עברו כאן שינוי של ממש. זה קרה בשל כמה סיבות: הצמידות לים ופתיחת המרכז המסחרי שישרת את תושבי שתי השכונות הסמוכות, המגדלים החדשים שהעלו את הביקוש, פיתוח רצועת החוף שהגיע בעקבותיהם והמחלף החדש, זה שמוציא ומכניס את תושבי השכונה לכביש החוף וממנו בצורה קלה ופשוטה וכמובן - פיתוח רחוב מנחם בגין, אם תרצו שכונת קדמת ים, שמחירי גבוהים משכונת עין הים הדרומית יותר ללא כל הצדקה נראית לעין חוץ מאחת - הם קרובים יותר לים. וים שווה הרבה יותר כסף.
חוץ מזה, קמה כאן שכונת וילות לתפארת. מול הים. לא 400 מטר מקו החוף, לא קרוב לקו החוף. צעד אחד מהכניסה לחניון, נוף תמידי. המחירים בהתחלה נעו סביב 1.5 מיליון שקל לקרקע. היום, אנשים דורשים כאן בין 7-10 מיליון על בית מוכן של רבע דונם, עם בריכת שחיה ומרפסת שכוללת נוף מטורף.
ראוי להבהיר - מחירי הדיור בחדרה יורדים. זה לא קורה בחריגה לעומת ערים אחרות בסביבה, אבל זה קורה. המתווכים לא עושים עסקאות, השוק קפוא. הם מחכים שהריבית תרד. משהו כמו 5%-6%% - זה סדר הגודל של הירידה בשוק החדרתי. זה תקף בעיקר לדירות 4-5 חדרים וגם פנטהאוזים, כשבדירות 3 חדרים המחיר נשאר יציב יחסית בשל הביקוש של "מצמצמי דיור".
כמה עולה דירה בשכונה?
עד לפני כמה שנים, יכולתם להשיג כאן דירה להשקעה, באולגה א', ב', ג' או ד' (השכונה מחולקת לרובעים, שאין בניהם הבדל משמעותי במחיר) בסכום של 4,000-8,000 שקל למטר. המחירים עלו בהדרגה והרף של 10,000 שקל למטר נחצה כבר מזמן. גם כאן בחודשים האחרונים יש רגיעה וירידה במחיר. אבל כשמדובר על מחיר של 11-12 אלף שקל למ"ר, הירידה היא נמוכה יותר, היום זה סביב 11 אלף שקל למ"ר, אולי מעט פחות.
עליית מחירי הדיור עשו טוב לתושבי אולגה מצד אחד - אך מצד שני - מה יעשו אם ימכרו את הבתים? הפערים משכונת המגדלים שקמו בחלק המערבי רק הולכים ועולים, ודמי הניהול הנגבים הם בגובה הארנונה שלהם.
היום, על דירה בשיכונים של אולגה תשלמו סביב כאמור 11 אלף שקל למטר. אם מדובר בנכס המיועד לפינוי בינוי או עם פוטנציאל פינוי בינוי (פוטנציאל התחדשות עירונית לא נובע מהסיפורים של המתווך, צריך לבדוק באיזה שנה נבנה הנכס ואילו תכניות חלות עליו) הוא יעלה יותר - אפילו כפול (תראו מה קרה ברחוב הגדוד העברי, למשל, שם הפיצוי שניתן הוא כ-20 אלף שקל למטר) בהתאם לשלב בו הוא נמצא (תושבי רחוב אלי כהן, למשל, חתמו לפני מספר שנים על פרויקט הריסה ובניה, אך הוא טרם יצא לפועל). הגרף של מחירי שכונת גבעת אולגה נע בקיצוניות בגלל סיבה פשוטה: תושבים רבים שגרים בשכונות כמו קדמת ים או עין הים לעתים מכלילים את העסקה בתוך השכונה הישנה ונוצרים פערי מחירים גבוהים - מה שגורם למחיר לנוע בקיצוניות (אנחנו בדקנו את מחירי הנכסים בתוך השכונה בלבד).
המחיר הממוצע מהשנתיים האחרונות לא באמת משקף משהו. אנשים לא מוכרים את הדירות בבניינים הישנים בגלל פוטנציאל ההשבחה ואם כן - זה קורה במחיר גבוה הרבה יותר. אם נעבור למגדלים ברחוב רחבעם זאבי - תבינו עד כמה הפערים גדולים.
לפני שנגיע למגדלים, נתחיל עם מה שנחשב עד לא מזמן לקו הראשון של אולגה - פרויקט הבניינים ברחוב ברוך בוארון - שם מוכרים דירות סביב 23-26 אלף שקל למטר. מופרז? לא הגון? זה מה שתשלמו אם תרצו לראות את הים. כן, 1.7-1.8 מיליון שקל לדירת 3 חדרים שעדיין רואה ים למרות המגדלים שמסתירים אותה. שימו לב - 4 חדרים ממוצעת שנמכרה כאן לפני שנה סביב 25 אלף שקל למטר, תימכר היום סביב 32-33 אלף שקל למטר וזה כבר היה 34-35 אלף שקל לפני חצי שנה. אם תרצו דירה קטנה יותר תשלמו יותר ולהפך.
גם מחירי השכירות מסגירים את הפער - 2,700-3,000 שקל בשיכונים, לעומת 6,000 שקל ויותר במגדלים - כפול במקרה הטוב.
לסיכום - המחירים בגבעת אולגה עלו משמעותית, אבל גם הן בסימן ירידה. אל תאמינו לנתוני רשות המסים. הם משקפים פרויקטים של התחדשות עירונית ופיצויי קבלן, המחיר הממוצע למ"ר אינו מדויק ולעתים - גבוה מדי ביחס למציאות. דירת 2 חדרים לא נמכרת סתם ב-40 אלף שקל למטר, היא נמכרת בשל פוטנציאל ההשבחה שלה. המחירים האמיתיים - בשכונה הישנה סביב 11 אלף שקל למ"ר, ירידה יחסית קלה, בפרויקטים היוקרתיים סביב 32 אלף שקל למ"ר - ירידה של כ-5%.
מחירי עסקאות אחרונות בשכונה:
מגדלי החוף הלבן, 121 מ"ר, 4 חדרים, קומה 21 - 5.66 מיליון שקל.
מגדלי החוף הלבן, 101 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 3 - 3.59 מיליון שקל.
מגדלי החוף הלבן חדרה, 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 15 - 3.46 מיליון שקל.
שבטי ישראל 17, 35 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.3 מיליון שקל.
אלי כהן 32, 65 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 1.45 מיליון שקל.
שיבת ציון 42, 38 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 766 אלף שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
20.יוקרה ליד סלאמסקוקו לא מאילת 28/04/2023 08:34הגב לתגובה זו1 0מתכון לאסון כל עוד אין הפרדה מערכתית מבחינת חינוך ומקומות בילוי. לגלות שהבן שלך לומד עם ערסים לא שווה את הנוף או כל דבר אחר.סגור
-
19.לדעתי גם קריית ים יש ביקושים ליד הים דירות ליד הים (ל"ת)מירה 28/04/2023 07:05הגב לתגובה זו2 0סגור
-
18.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותבן 27/04/2023 05:41הגב לתגובה זו5 16היום קונים ליד הים קריית חים מערבית עמד להיות שם התחדשות חבל לפספססגור
-
17.שכונה מפוקפקת ביותר עם אוסף גדול של עבריינים ענייםחדרתי 26/04/2023 23:20הגב לתגובה זו9 8אין ספק שהנוף משקיף לקו ראשון לים זה מפתה ,מי שלא מכיר את חדרה יכול לחשוב שזאת מציאה גדולה . מה שלא מספרים לכם שזאת שכונה די מנותקת מהעיר עצמה כאשר כביש החוף מפריד פיזית בינה לבין העיר עצמה . והדרך היחידה לצאת ולהכנס לשלם הוא דרך גשר בודד שמחבר לכביש החוף .מה שאומר שישי כל יום פקקים בלתי נסבלים ואין דרך להמנע מהם. אבל הדבר הבאמת בעייתי היא אוכלוסיה ענייה דפרית ובעייתית ומצמיחה בתוכה כמות גדולה של עבריינים . מאז ומתמיד השכונה הזאת נחשבה לשכונה בעייתית . לא הייתי מתקרב לשלם אפילו אם המחיר היה מליון בודדסגור
-
16.מכיר טוב את אולגהשכן מחדרה 26/04/2023 20:26הגב לתגובה זו7 5אולגה היא בעייתית את זה לא מספרים לאלו שהגיעו מרחוק היא בסופו של יום שכונה עם המון עבריינים ואוכלסיה קשת יום שלא נותנת באמת מנוחה והגרוע מכל שאי אפשר לשנות זאת אז דיי אם הסיפורים והשקריםסגור
- טען עוד
-
15.רק שכחו לציין דמי ניהול של 1500 שח בחודשהחוף השחור 26/04/2023 20:26הגב לתגובה זו8 0פראיירים לא מתיםסגור
-
14.ככה נראת בועהגילי 26/04/2023 19:19הגב לתגובה זו8 0נגמרה החגיגה תם עידן הכסף הזול הגיע זמן התשלוםסגור
-
13.דירות שוות בבניינים כמו בית מלון מפנק (ל"ת)אסף 26/04/2023 07:11הגב לתגובה זו0 4סגור
-
12.המחלףיפה 26/04/2023 06:27הגב לתגובה זו0 0המחלף הראשי שמחבר את מערב העירסגור
-
11.המחלף (ל"ת)יפה 26/04/2023 06:23הגב לתגובה זו0 0סגור
-
10.אמרת אולגה אמרת הכלמושיקו 25/04/2023 22:37הגב לתגובה זו3 2מי המטומטם שישכיב פה 4 מיליון שח על 4 קירות עושה רושם שהחוף הלבן הפך לשחור והם בלחץ מנסים בכל הכוח לעצור את פרפורי הגסיסה של הבועה שנוצרה האוויר יוצא ואין קוניםסגור
-
9.כל מי שקנה שם בשיא הפיק של הבועה חטף צינורליאור 25/04/2023 22:22הגב לתגובה זו13 2כבר בשטח יש היום ירידה של 15% ללא מיקוח הקונים נעלמו הרוכשים תקועים עם 4 קירות ולא מבינים מה קרה המחירים המוצגים בכתבה רחוקים מהמציאות בחוף החלבן 2.8 ל 4 חדרים רק תיקחסגור
-
8.הרבה חשבו מצאו פה אמריקה ועשו סיבוב פרסהאולגאי 25/04/2023 22:18הגב לתגובה זו12 3גל של מכירות בכל השכונה ואין קונים מחירי הבועה נגמרו חוזרים למציאות מה יש לחפש שם חוץ מאיכות חיים אפסיתסגור
-
אתה לא אולגאי (ל"ת)חן 26/04/2023 09:45הגב לתגובה זו0 3סגור
-
7.עוד תוכן ממומן במסווה של כתבהתושב אולגה 25/04/2023 22:17הגב לתגובה זו10 2סיפורי אלף לילה ולילה שכונה רקובה מהייסוד, פשע ברחובות (יריות, פריצות לרכבים) הכל מלוכלך, בני נוער עושים מה שרוצים טרקטרונים מרעישים בכל השכונהסגור
-
6.מחיר הזוי בחוף הלבן לדירה בבנין מלון על החוף,אסף 25/04/2023 20:02הגב לתגובה זו6 1מכיר את הפרויקט רציתי לקנות וחבל מאוד שלא קניתיסגור
-
5.קשקוש - אנשים בוכים על מחיר חלב אז נראה לכם שישלמו?אחד 25/04/2023 18:41הגב לתגובה זו10 0כאילו כל זב חוטם מסתובב לו עם 4 מילון בעו"ש .. נו האמת הכל פה זה פוזהסגור
-
4.קשה לעכל שדירת 4 חדריםאנונימי 25/04/2023 17:50הגב לתגובה זו1 9באולגה נמכרת בכמעט 6 מיליון שקלים.אבל בעתיד הקרוב המחיר הזה יהיה מציאה כי במדינת החדמנים אין שום תקרה למחירי הדיור שימשיכו לזנק לנצח והישראלים ינהרו לקנות בכל מחיר..סגור
-
3.אף אחד לא מחכה לכחלוןאולגה 25/04/2023 16:24הגב לתגובה זו5 1מחכים לבורא עולםסגור
-
ברוך שפטרנוmoshe 26/04/2023 21:03הגב לתגובה זו0 0טוב שהלךסגור
-
2.זו בשורה טובה לחנן מורחנן מור 25/04/2023 15:03הגב לתגובה זו6 2אם ישראלים מוכנים לשלם 4, 5 ו 6 מיליון על דירות חדשות בחדרה אז למה שלא יסכימו לשלם 7, 8 ו 9 מיליון על דירות חדשות בשדה דב ת"א?סגור
-
1.למה למה למה לשלם 4 מליון לחדרהעובד הייטק 25/04/2023 14:49הגב לתגובה זו22 6בסדר יש ים. אבל יש עוד משהו חוץ מזה? עבודה? תרבות?סגור
-
אין סיבה אפשר לקנות דירות בגוש דן במחיר הזהאוהד 25/04/2023 19:22הגב לתגובה זו5 2או וילות בפריפריה. אולגה זה ממש לא יוקרה, פרויקטים שהם סתם מלכודת לצרפתיםסגור
-
פשע, ערך מוסף רציני! (ל"ת)מממ 25/04/2023 15:47הגב לתגובה זו1 6סגור
