גבעת אולגה שלא הכרתם: מגדלי פאר לצד שכונות קשות. מה המחיר למטר ובכמה הוא ירד בחודשים האחרונים?

מכמה בחינות משתרכת גבעת אולגה הרחק מאחור: חלק מהרחובות עדיין סובלים מצפיפות וחלק מהבניינים, גם ברחובות הראשיים, זקוקים להריסה ובינוי מחדש. אבל בעיקר - היא סובלת מפקק נוראי ביציאה ממנה לכיוון החלק המזרחי שלה - כן, למרות שדרוג המחלף שהסתיים רק לאחרונה.

כמעט מבלי שאף אחד שם לב, חדרה עשתה בשנים האחרונות שורה של צעדים קוסמטיים כדי להסתיר את הפגמים הנראים לעין: היא צבעה את הבניינים הסמוכים לתחנת הדלק שעל כביש החוף, הסתירה את הנוף הנשקף מכביש 2 לעבר בנייני הרחוב המזרחי בחזון אי"ש וחיברה את השכונה לעין הים, כולל סגירת הכניסה מכביש החוף לכיוון שכונת המגדלים החדשה. למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד

טיפולים קוסמטיים לא יכולים לתקן את הרושם - גבעת אולגה היא שכונה עם אנשים חמים, כאלה שלא מוכנים לוותר על נוף ילדותם, אבל היא זקוקה להמשך שיקום ופיתוח. התושבים כאן עדיין מחכים למשה כחלון - הוא גדל בעורק המרכזי של גבעת אולגה והגיע לכאן מספר פעמים עם הצהרה: עניי עירך קודמים. הוא כבר מזמן לא בפוליטיקה, כחלון, אבל יש לו פינה חמה בלב לתושבים בשכונה, שאת חלקם הוא מכיר מנוף ילדותו וקורא להם בשמות הפרטיים כשהוא מגיע לבקר כאן, מדי פעם.

השינוי בגבעת אולגה הוא איטי, גם בגלל התנגדויות וגם בגלל הפוטנציאל האדיר שלה. היא ממוקם סמוך לחוף - אחת מעתודות הקרקע היחידות שנותרו במדינת ישראל מול הים. פעם, היו מוכרים כאן דירות ב-800 אלף שקל, אבל המגדלים היום הפכו את מערב אולגה למיאמי ביץ' - יותר מ-4 מיליון שקל לדירה, במגדל עם בריכת שחיה ובמרחק יריקה מהקרטיבים על החוף.

• גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
• "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"

מיאמי ביץ', מול חוף אולגה. המגדלים החדשים, השבוע

הפער הזה בין המגדלים לשכונות הקשות יצרו משהו שלא כל התושבים אוהבים: פערים מגדריים. הוא הביא אוכלוסייה חזקה, שמוכנה לשלם מיליונים על החלום - ים. מצד שני, המגדלים האלה מסתירים לא רק חלק מהנוף של תושבי רחוב ברוך בוארון המוכר, אלא גם את נוף ילדותם. המלחמה היא ממש לא נגד מגדלי העשירים, אלא גם על השינוי הרוחני. רק לפני כמה חודשים פתחו להם סניף של גלידריה מוכרת מתחת לבית והם יצאו עם כרזות: מי שמחלל את השבת, לא יהיה כאן. הסניף נשאר פתוח, הצביון השתנה. משהו בגבעת אולגה משתנה ולא כולם יודעים איך לאכול את זה.

מחירי הבתים עברו כאן שינוי של ממש. זה קרה בשל כמה סיבות: הצמידות לים ופתיחת המרכז המסחרי שישרת את תושבי שתי השכונות הסמוכות, המגדלים החדשים שהעלו את הביקוש, פיתוח רצועת החוף שהגיע בעקבותיהם והמחלף החדש, זה שמוציא ומכניס את תושבי השכונה לכביש החוף וממנו בצורה קלה ופשוטה וכמובן - פיתוח רחוב מנחם בגין, אם תרצו שכונת קדמת ים, שמחירי גבוהים משכונת עין הים הדרומית יותר ללא כל הצדקה נראית לעין חוץ מאחת - הם קרובים יותר לים. וים שווה הרבה יותר כסף.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חוץ מזה, קמה כאן שכונת וילות לתפארת. מול הים. לא 400 מטר מקו החוף, לא קרוב לקו החוף. צעד אחד מהכניסה לחניון, נוף תמידי. המחירים בהתחלה נעו סביב 1.5 מיליון שקל לקרקע. היום, אנשים דורשים כאן בין 7-10 מיליון על בית מוכן של רבע דונם, עם בריכת שחיה ומרפסת שכוללת נוף מטורף.

ראוי להבהיר - מחירי הדיור בחדרה יורדים. זה לא קורה בחריגה לעומת ערים אחרות בסביבה, אבל זה קורה. המתווכים לא עושים עסקאות, השוק קפוא. הם מחכים שהריבית תרד. משהו כמו 5%-6%% - זה סדר הגודל של הירידה בשוק החדרתי. זה תקף בעיקר לדירות 4-5 חדרים וגם פנטהאוזים, כשבדירות 3 חדרים המחיר נשאר יציב יחסית בשל הביקוש של "מצמצמי דיור".

כמה עולה דירה בשכונה? עד לפני כמה שנים, יכולתם להשיג כאן דירה להשקעה, באולגה א', ב', ג' או ד' (השכונה מחולקת לרובעים, שאין בניהם הבדל משמעותי במחיר) בסכום של 4,000-8,000 שקל למטר. המחירים עלו בהדרגה והרף של 10,000 שקל למטר נחצה כבר מזמן. גם כאן בחודשים האחרונים יש רגיעה וירידה במחיר. אבל כשמדובר על מחיר של 11-12 אלף שקל למ"ר, הירידה היא נמוכה יותר, היום זה סביב 11 אלף שקל למ"ר, אולי מעט פחות. 

עליית מחירי הדיור עשו טוב לתושבי אולגה מצד אחד - אך מצד שני - מה יעשו אם ימכרו את הבתים? הפערים משכונת המגדלים שקמו בחלק המערבי רק הולכים ועולים, ודמי הניהול הנגבים הם בגובה הארנונה שלהם.

היום, על דירה בשיכונים של אולגה תשלמו סביב כאמור 11 אלף שקל למטר. אם מדובר בנכס המיועד לפינוי בינוי או עם פוטנציאל פינוי בינוי (פוטנציאל התחדשות עירונית לא נובע מהסיפורים של המתווך, צריך לבדוק באיזה שנה נבנה הנכס ואילו תכניות חלות עליו) הוא יעלה יותר - אפילו כפול (תראו מה קרה ברחוב הגדוד העברי, למשל, שם הפיצוי שניתן הוא כ-20 אלף שקל למטר) בהתאם לשלב בו הוא נמצא (תושבי רחוב אלי כהן, למשל, חתמו לפני מספר שנים על פרויקט הריסה ובניה, אך הוא טרם יצא לפועל). הגרף של מחירי שכונת גבעת אולגה נע בקיצוניות בגלל סיבה פשוטה: תושבים רבים שגרים בשכונות כמו קדמת ים או עין הים לעתים מכלילים את העסקה בתוך השכונה הישנה ונוצרים פערי מחירים גבוהים - מה שגורם למחיר לנוע בקיצוניות (אנחנו בדקנו את מחירי הנכסים בתוך השכונה בלבד).

המחיר הממוצע מהשנתיים האחרונות לא באמת משקף משהו. אנשים לא מוכרים את הדירות בבניינים הישנים בגלל פוטנציאל ההשבחה ואם כן - זה קורה במחיר גבוה הרבה יותר. אם נעבור למגדלים ברחוב רחבעם זאבי - תבינו עד כמה הפערים גדולים. 

לפני שנגיע למגדלים, נתחיל עם מה שנחשב עד לא מזמן לקו הראשון של אולגה - פרויקט הבניינים ברחוב ברוך בוארון - שם מוכרים דירות סביב 23-26 אלף שקל למטר. מופרז? לא הגון? זה מה שתשלמו אם תרצו לראות את הים. כן, 1.7-1.8 מיליון שקל לדירת 3 חדרים שעדיין רואה ים למרות המגדלים שמסתירים אותה. שימו לב - 4 חדרים ממוצעת שנמכרה כאן לפני שנה סביב 25 אלף שקל למטר, תימכר היום סביב 32-33 אלף שקל למטר וזה כבר היה 34-35 אלף שקל לפני חצי שנה. אם תרצו דירה קטנה יותר תשלמו יותר ולהפך.

גם מחירי השכירות מסגירים את הפער - 2,700-3,000 שקל בשיכונים, לעומת 6,000 שקל ויותר במגדלים - כפול במקרה הטוב.

לסיכום - המחירים בגבעת אולגה עלו משמעותית, אבל גם הן בסימן ירידה. אל תאמינו לנתוני רשות המסים. הם משקפים פרויקטים של התחדשות עירונית ופיצויי קבלן, המחיר הממוצע למ"ר אינו מדויק ולעתים - גבוה מדי ביחס למציאות. דירת 2 חדרים לא נמכרת סתם ב-40 אלף שקל למטר, היא נמכרת בשל פוטנציאל ההשבחה שלה. המחירים האמיתיים - בשכונה הישנה סביב 11 אלף שקל למ"ר, ירידה יחסית קלה, בפרויקטים היוקרתיים סביב 32 אלף  שקל למ"ר - ירידה של כ-5%. 

מחירי עסקאות אחרונות בשכונה: מגדלי החוף הלבן, 121 מ"ר, 4 חדרים, קומה 21 - 5.66 מיליון שקל. מגדלי החוף הלבן, 101 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 3 - 3.59 מיליון שקל. מגדלי החוף הלבן חדרה, 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 15 - 3.46 מיליון שקל. שבטי ישראל 17, 35 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.3 מיליון שקל. אלי כהן 32, 65 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 1.45 מיליון שקל. שיבת ציון 42, 38 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 766 אלף שקל.