מחירי הדיור יורדים, השכירות עולה בקצב גבוה. מה הסיבה?
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מחירי הדירות יורדים. מחירי השכירות לעומת זאת, עולים ואפילו בקצב יחסית גבוה. בהינתן ששוק הדירות ושוק השכירות הם שווקים שקשורים זה לזה באופן הדוק, זה נראה קצת מפתיע. אבל בעצם, ייתכן בהחלט שגם אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת עוד תקופה, מדד מחירי השכירות לא ירד, ואפילו יעלה.
ההבדלים בין המחירים בשוק השכירות ובשוק הדירות נובעים ממספר סיבות. ראשית, גם בשוק הדירות וגם בשוק השכירות, שינויים במדד נמדדים בעיכוב (לא תמיד אופנתי). בשוק הדירות זה נובע מכך שאי אפשר למדוד את המחיר של דירות שלא נמכרות, וכאשר יש האטה בשוק הדירות, מוכרים רבים מעדיפים להמתין מאשר להוריד את המחיר. התוצאה היא שהמחירים אולי יורדים כי אנשים לא מוכנים לשלם את אותו מחיר שהם הסכימו לשלם קודם, אבל אי אפשר למדוד את זה. בשוק השכירות, זה קורה בגלל שבכל חודש מתחדש רק אחוז קטן מכלל החוזים. בחלק גדול מהמקרים, חוזים שמתחדשים הם של משכיר שנשאר באותה דירה. לכן, את השינויים המלאים בתנאי השוק (בין משכיר חדש ושוכר חדש) ניתן לראות רק באחוז יחסית קטן מהדירות בשוק.
לכן, גם בשוק הדירות למכירה וגם בשוק השכירות, התגובה של המדדים היא הרבה יותר איטית מהתחושה של אנשים שחיים את השוק. אבל יש גם סיבות מהותיות מדוע מחירי השכירות יכולים להמשיך לעלות גם כשמחירי הדירות יורדים. תרשים 1 מראה את השינויים במדד מחירי הדירות ובמדד מחירי השכירות מאז 2007.
- כל הכותרות
אפשר לראות שבין 2007 לסוף 2022, מחירי הדירות עלו בערך פי שלוש. מחירי השכירות עלו בערך פי שתיים. המשמעות היא שהתשואה על החזקת דירה ירדה בתקופה הזאת באופן משמעותי. בעלי הדירות להשכרה נתנו לזה לקרות, כי כל עוד מחירי הדירות עלו, הם היו מוכנים לרכוש דירות להשקעה מתוך אמונה שעליית מחירי הדירות תפצה אותם על ההשקעה גם אם התשואה מהשכרת הדירות היא נמוכה. אבל כשמחירי הדירות אינם עולים באותו קצב, הסיבה היחידה להמשיך להחזיק בדירה להשקעה היא התשואה על השכירות. בהינתן שבעלי הדירות שילמו מחירים גבוהים על הדירות, הם צריכים גם לדרוש שכר דירה שייתן להם פיצוי הולם.
המשמעות היא שגם אם מחירי הדירות יעמדו במקום, או אפילו ירדו קצת, מחירי השכירות צריכים להמשיך לעלות כדי לתת לרוכשים פיצוי על ההשקעה שלהם. למעשה, עליית מחירי הדירות הייתה גורם שמיתן את עליית מחירי השכירות עד עכשיו, וכשמחירי הדירות לא עולים, הלחץ על המשכירים לעלות את מחירי השכירות גדל.
סיבה נוספת שבגללה מחירי השכירות יכולים להמשיך לעלות היא הביקוש לשכירות. כל עוד מחירי הדירות היו בעלייה, אנשים העדיפו לרכוש דירות על פני שכירות, כי הם רצו להנות מעליית שווי הדירות. אבל אם מחירי הדירות לא עולים, לאנשים פחות כדאי לקנות דירות. אבל גם אם אנשים מעדיפים שלא לקנות דירה בנקודת הזמן הזאת, הם עדיין צריכים דירה לגור בה. אז עצירת מחירי הדירות היא סיבה נוספת לגידול בביקוש לשכירות, ולכן ללחץ נוסף לעליית מחירי השכירות.
לבסוף, מה ששוק הדירות צריך בתקופות כאלו הוא משקיעים. אנשים שירכשו דירות במחירים יחסית נמוכים כשהשוק נמצא בהאטה, ועל ידי כך יספקו גם מימון לקבלנים, וגם יגדילו את היצע הדירות להשכרה. אבל בשנים האחרונות, הממשלות הגדילו את אי הוודאות לגבי התשואה על שכירות. בין היתר, האשימו את היזמים שהם אחראים לעליית מחירי הדירות, ניסו לגרש אותם מהשוק באמצעות שינויים במיסים, ואיימו על משקיעים שמחזיקים במספר דירות במס ייעודי. כשאי הוודאות גדל, פחות כדאי למשקיעים לקחת סיכון, וגם זה יפריע לירידה של מחירי השכירות.
אז אלא אם כן מחירי הדירות ימשיכו לרדת במשך זמן רב, או שהאטה הכלכלית תהפוך למשבר של ממש, ייתכן מאוד שמחירי השכירות לא ירדו, ואפילו יעלו, גם אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת באיטיות.
תרשים 1: מדד מחירי דירות ומדד מחירי שכירות. מקור: למ"ס
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.אולי אני לא מבין כלום אבל...סימפל 05/05/2023 23:11הגב לתגובה זו0 0נראה לי שמי שלקח משכנתא כדי לרכוש נכס להשקעה, ועכשיו הריבית על המשכנתא עולה, יאלץ, כתוצאה מכך, להעלות שכירות למסכן ששוכר ממנו, כי אחרת המשקיע שלנו יהיה בקנטים. לא ככה?סגור
-
10.כי המחירים גבוהים ועדיף להשכיר אז הביקוש גבוהבן 03/05/2023 09:31הגב לתגובה זו0 2ומישהו שמשקיע סכומים גבוהים מצפה לתשואה של 5 אחוז לפחותסגור
-
9.בעלי דירות בטוחים שערך הדירות ימשיך להמריא (ל"ת)התאוריה נופלת כי 03/05/2023 08:15הגב לתגובה זו2 0סגור
-
8.טענה מוזרה בכתבהלאוניד 02/05/2023 20:09הגב לתגובה זו7 1אומר הכותב, המחירים הפסיקו לעלול אז המשכירים יהיו חייבים להעלות דמי שכירות כי הרווח הוא רק מהתשואה ולא מעליית ערך הנכס. נשמע הגיוני, אבל... מתעלם הכותב מזה ששוק השכירות הוא שוק לכל דבר. המחירים נקבעים במפגש בין המוכר לקונה (משכיר/שוכר במקרה זה). הרי אילו משריע היה יכול לעלות דמי שכירות היה עושה את זה מבלי קשר לעליית רווח. מי לא רוצה להרוויח יותר? הוא לא עשה את זה כי לא הצליח! כי יש את צד השוכרים ומפגש בין ביקוש להיצע. המשכירים לא קובעים את המחירים. מה שקובע זה ביקוש והיצע.סגור
-
7.אדם חכם אמר פעםיניב 02/05/2023 18:18הגב לתגובה זו4 18מתי לקנות דירה? התשובה הנכונה - מתי שאתה יכול . למה? כי עוד לא קם האדם שאמר חבל שקניתי...לעומת זאת עשרות אלפי אנשים אמרו ואומרים חבל שלא קניתי.סגור
- טען עוד
-
בטוח שעוד לא קם כזה אדם?לאוניד 02/05/2023 20:03הגב לתגובה זו16 0לא חסר אנשים שמכרו דירות בהפסד ונשארו בחובות. אז לגבי לא קם האדם שאמר "חבל שקניתי" ממש לא בטוח....סגור
-
תתפלא. יש הרבה אנשים שאומרים חבל שקניתי (ל"ת)רועה חשבון 02/05/2023 20:01הגב לתגובה זו13 1סגור
-
6.בקרוב הכבדות מיסוי קשות בגלל גרעון במיסי נדלן, וממשלהלא נורא 02/05/2023 16:11הגב לתגובה זו7 2שלא ממש מתפקדת, אלאלכאורה רק לטובת עצמה ולטובת מגזר כמה שפחות יצרני ותורם לכלכלה, ושכול חילוני יסיק את מסקנותיו.סגור
-
5.הכול עולה בסופו של דבר, כרגע יש חלון זמן של התמתנותתכלס 02/05/2023 13:53הגב לתגובה זו3 23אבל המגמה של עליית מחירים ממשיכה . שאף אחד לא יחיה באשליות, אחוזים בודדים זו הנחה שתמיד אפשר לקבל, וכדאי למהר ולקחת אותה עכשיו, בקרוב תחזור עליית המחירים ובגדול, בגלל הירידה בהתחלות הבניה ובהיצע. בקיצור, מי שצריך דירה, אין לו למה לחכות.סגור
-
4.נראית לי כמו כתבה שמוזמנת ע"י חזירי נדל"ן (ל"ת)ומלאה בשטויות 02/05/2023 13:20הגב לתגובה זו15 2סגור
-
עמו יחצן בתשלום למנסה להסית זעם ציבורי מוצדק לעבר אנשיםנראה לי 02/05/2023 16:12הגב לתגובה זו1 0פרטיים, כדי לכסות על אוסף כישלונותיה, כאילו שהציבור מטומטם ולא מבין...סגור
-
3.אי אשפר להחזיק היום דירה סבירה עם משכורת אחת אני עובד ברמי 02/05/2023 12:18הגב לתגובה זו3 14בהייטק, המשרה שלי על הקשקש כל הזמן למרות שעובד בחברה יציבה אבל מפטרים היום בלי למצמץ. התחלתי ללמוד אופציות, עכשיו עובד עם https://bestoptionsimulator.com/ אז המערכת הזאתי מרוויחה לי אלפיה ביום, ואני מוסיף עוד איזה 400-500 עם הטריידים היומיים שאני עושה. אחרת לא הייתי סוגר את החודש ברמה חיים הרגילה שלנו.סגור
-
2.פקדון בבנק מציע היום 4%dw 02/05/2023 11:30הגב לתגובה זו7 14למה שמשקיע יסכים להשקיע מיליוני שקלים כדי לספק דיור לאדם זר בתשואה נמוכה יותר ממה שכל גב' כהן יכולה לקבל בבנק? בעבר כשהריבית היתה אפסית משקיעים הסכימו להסתפק בתשואה 2-3%. כיום, אחרי העליה בריבית, אך טבעי שיבקשו לראות תשואה גבוהה יותר. התשואה יכולה לנבוע או מירידת ערך או מעלייה בשכ"ד, לא משנה. לדעתי יקרו שניהם. מי יותר מי פחות? קטונתי. אולם זה לא הגיוני שמשקיע סביר יסכים לקבל על דירה פחות ממה שכל פקדון הכי פשוט בבנק משלם לו. מקווה בשביל השוכרים שנקודת שיווי המשקל לא תעלה ל 2-3% מעל הפקדון (שזה מה שהיה בשנים האחרונות)סגור
-
1.האסון של פינוי בינוי.אייל 02/05/2023 10:40הגב לתגובה זו6 2אתה מוריד באמצע זמן משבר 1000 יחידות דיור כדי שעוד 5 שנים יהיה לך 1300 יחידות. אבל כרגע אתה מחסל את כל ההיצע ברגע שכל ביניין שלישי עובר תהליך של פינוי בינוי .סגור
-
יחס ציפוף 2-5dw 02/05/2023 11:26הגב לתגובה זו5 0יחס ציפוף אופייני לפרויקט פינוי בינוי, בשונה מתמא38/1, הוא 2 עד 5 (כלומר בדוגמה שלך בין אלפיים ל 5000 יח"ד). זו סיבה מספיק טובה להמשיך עם הפרויקטים, בפרט בבניינים ישנים מלפני 1980, הפחות יציבים בתרחיש רעידת אדמה. אסון לאומי המוני יותר חשוב מאי נוחות זמנית של כמה אנשים לגור קצת יותר רחוק מהפנטזיה שלהם למשך שנתיים. בסופו של דבר ההמלצה של מנהל התכנון היא שיהיו כאן 4 מטרופולינים לאזרח ולא רק ה 2 הישנים של היום (גוש דן, י-ם). ה 2 החדשים הם חיפה/קריות וב"ש. אין סיבה לא להכפיל ולשלש אותם, וכך להציע מענה עממי יחסית לאזרחים. במאמר מוסגר האלפיים דונם של בזן הם חלק מאותה תוכניות דיור לאומית. זה השדה דב של חיפה ואם בת"א חיכו 40 שנה להפשרה הרי שבחיפה זה כנראה ייקח חצי. לא מחר בבוקר כי עדיין יש פה צי רכב ממונע בנזין וסולר אולם בעוד 20 שנה זה ישתנה. לכן לדעתי מניית בזן צריכה להיות בתיק השקעות מקומי. גם ביזנס טוב בהווה וגם דונמים עתידיים במטרופולין חיפה. יש אנשים המחזיקים דונם בשדה דב ת"א 40 שנה, לנכדים.אותו דבר יכולה להיות מניית בזן, רק שזו, בשונה מקרקע חקלאית שלפעמים מציעים לקנות, גם משלמת דיבידנדסגור
