אפס ניגשים למכרז על הקרקע ליד חוף נתניה: "הריבית 8%, לא אטרקטיבי"

המכרז לשיווק קרקע במערב נתניה, מרחק הליכה מהחוף הכי מבוקש באזור, הסתיים. התוצאה: אפס היענות מצד היזמים. לכאורה, מדובר בפרוייקט אטרקטיבי - קרוב לטיילת של נתניה ובאזור נת/600 היוקרתי של העיר. אפילו ראש העירייה מרים פיירברג-אכר רכשה בעבר דירה באזור.

אז איך זה שאף אחד לא ניגש לפרוייקט? השטח הוא מדובר בכ־5 דונם בין הרחובות אוסקר שינדלר לשדרות בן גוריון. מחיר המינימום במכרז הוא 123 מיליון שקל והוצאות הפיתוח עמדו על כ-52 מיליון שקל. הבעיה של הקבלנים הייתה תב"ע לא מאושרת. קבלנים לא אוהבים חוסר ודאות. אם הם לא יודעים בוודאות בכמה יחידות מדובר ומהן זכויות הבניה, הם יכולים לגשת לפרוייקט תוך סיכון גבוה - ואולי אפילו ששכרם ייצא בהפסדם. דבר אחד היזמים כן יודעים: יש כאן פוטנציאל ל-186 דירות.

היזמים מכירים את המקום, יודעים כמה הצרפתים העשירים רוצים לקנות כאן, אבל עם כל הכבוד להם, הם לא רוצים לקחת סיכון. הסיפור בנתניה יכול לספר את סיפור השוק כולו: מחירי הדירות בירידה, הריבית עולה והיזמים לא מוכנים לקחת סיכון. מה קורה בסוף? יש פחות קרקעות, וכשההיצע נמוך - הגלגל הזה עשוי לחזור חלילה.

"הפקידו תב"ע לשינוי יעוד הקרקע. המקום מתפתח, החלק המערבי של 542, על הציר קיים פיתוח. מהבחינה הזאת, זה אזור ממש טוב בנתניה", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בנתניה רפי זנזורי. "המנהל בא ואמר: 'אתם רוכשים את הזכויות על הקרקע, לפי זכויות של תב"ע מופקדת, שלא קיימות היום'. אבל מה? זה יכול לקחת שנתיים, שלוש, חמש, כדי שהיא תקבל תוקף. 1. יש לך עליויות מימון. 2. עד שתוכל לממש את הקרקע ולהיכנס לפרוייקט, אתה בשנים של אי ודאות".

• נופר זכתה במכרזי אגירה באיטליה; הכנסות ל-15 שנים - כ-15.5 מיליון אירו
• נתנאל מניבים: 140 מיליון שקל עבור מכירת זכויותיה בתל אביב

כלומר, אתה בחוסר ודאות. "אתה לא יודע מה יהיה בעוד 3-4 שנים. יש לך מרכיב של אי ודאות. מעל כל זה, המינהל בא ואומר לך 'תקשיב, אם יתקבלו פחות דירות ממה שקיבלנו בתב"ע, אתה לא תקבל חלק ממה ששילמת בחזרה. מה ששילמת, זה המחיר. אבל אנחנו לא גמבלר".

הם מוכרים פוטנציאל. יכול להיות ששיווקו את הקרקע מוקדם מדי? "זה בדיוק העניין. היום מותר לבנות כאן איקס דירות, מחר מותר פחות. הם אומרים: יש פה תב"ע מופקדת, יש פוטנציאל. אז מוכרים פוטנציאל. אם היו אומרים 'אפשר למכור פה, אבל מחיר המינימום שלי הוא 100 דירות' נניח, אז המחיר היה שונה. אבל כשאומרים לך 'אם לא יהיו כאן הדירות שהבטחנו, אנחנו לא חייבים לך שום דבר', זה לא אטרקטיבי. אני מאמין שהמחיר יעודכן כלפי מטה".

למה המנהל עושה את זה? "יש לו מטרה אחת: להראות שעמד ביעדי קרקעות, אבל הרבה פעמים הקרקעות לא בשלות. תפקידו של מנהל הוא לקדם תכנון ולהביא את הקרקע למצב שהיא מוכנה לבניה. הוא יודע לעשות את זה. פעם, זה עבד להם, כי כל מספר היה זוכה".

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אז מה קרה היום? "הריבית עלתה. פעם הריבית הייתה 2%, הקרקע הייתה עולה ב-15% בשנה - אז מה אכפת לי לגשת? אבל עכשיו הריבית היא 8%, והקרקע לא עולה במחיר. יש עצירה. במקרה הטוב, הקרקע תישאר באותו מחיר".