נחלת יהודה: השכירות בשמיים, מחירי הדיור בירידה - כמה עולה מטר?

​​​​​​​​שכונת נחלת יהודה, שנחשבת לשכונה ותיקה בעיר, לא מפסיקה לבנות. בחלק המערבי של השכונה, שממוקמת בצפון-מזרח העיר, תראו עוד ועוד מגדלים. יש בה הכל בשנים האחרונות: דיור בר השגה, פינוי בינוי ודיור למשתכן. חדש לצד ישן, הריסות בתים לצד מגדלים חדשים.

המיקום שלה נהדר: בין כביש 4 ממערב ל-412 ממזרח (ציר דרך המכבים המוביל לבית דגן). חשוב לציין שנחלת יהודה נחשבת לשכונת יוקרה. היא שכונה יקרה יותר בממוצע לשאר השכונות בראשון לציון. השכונה הזאת מבוקשת בעיקר למשפרי דיור מחתך סוציו-אקונומי גבוה. הצעירים מגיעים לכאן בגלל ריבוי בתי קפה, מועדונים ואפילו מסעדות יוקרה שנמצאים בסמוך. היא קרובה מאוד לרכבת החדשה, לתחנת הרכבת הקלה העתידית ולא רחוקה מכביש 1 והנתיב המהיר לתל אביב. 

לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה למתן תוקף תוכנית להקמת שכונת מגורים בסמוך אליה, "נחלת עילית", עם 4,000 יחידות דיור, מה שאמור להוות אלטרנטיבה לאוהבי הסביבה.

חשוב להבין: נחלת יהודה הייתה מושב פעם. בסוף שנות השמונים סיפחה אותה ראשון לציון, על שלל 2,400 התושבים שבה, לשכונה בעיר. לפני 5 שנים החלו כאן לחשוב קדימה והוועדה המחוזית אישרה תכנית התחדשות, פינוי בינוי.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה

כמה עולה דירה בנחלת יהודה? מחיר הדירות כאן נע סביב 29-32 אלף שקל למטר. דירות 5 חדרים אפשר למצוא במחירים של 28 אלף שקל למטר בגלל שוליות לגודל. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת, 102 מ"ר, תעלה 3.2 מיליון שקל.

בגדול, מחירי הדירות בבניינים ינועו סביב 3.43 מיליון שקל לחמישה חדרים וסביב 2.4 מיליון שקל ל-3 חדרים. מחירו של בית פרטי ינוע סביב 6-6.5 מיליון שקל, תלוי בסביבה ובגודל הנכס.

בחצי השנה האחרונה החלה גם קבוצת לוינשטין את מסירת הדירות שכללה דירות במסגרת מחיר למשתכן ודירות לשוק החופשי. מדובר במגדלים שמכרו דירות של עד 6 חדרים. מחיר דירה ממוצעת של 6 חדרים נמכר ב-3.24 מיליון שקל ופנטהאוז נמכר ב-4.7 מיליון. רוב הדירות נמכרו לפני עליית המחירים ולכן הם עדיין ריאליים.

• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חיפשנו כאן דירות למכירה, כדי להבין האם המוכרים מתפשרים לאור ירידת מחירי הדירות ועלויות המימון הגבוהות שבולמות עסקאות. המסקנות פשוטות: דירות 3 חדרים לא מורידות מחיר, מה שמסביר כנראה את הביקוש לדירות האלה. המחיר אף גבוה יותר, במחיר למטר, מדירות 4 חדרים. בדירות 4 חדרים הפופולריות, המחיר נע בין 28-31 אלף שקל, אבל זהו מחיר ביקוש. ראינו כמה דירות שהורידו 100 אלף שקל, אבל מעיון בפרטי העסקה עולה כי היא חזרה לשווי הריאלי שלה אחרי שניסו למכור אותה במחיר גבוה ממחיר השוק.

כבר הרחבנו כאן על העניין הזה: מתווכים יכולים לשנות מחיר בלחיצת כפתור. זה שהמחיר ירד ב-100 אלף שקל לא בהכרח משקף את המציאות בשטח. אבל מצד שני, יש כאן עניין אחד שחשוב להתעכב עליו: אלה מחירי ביקוש. כשמורידים מחיר, זה בא לידי ביטוי גם באחוזים. ההערכה היא שהמחירים של הדירות הגדולות בשכונה ירדו סביב 3%. זה משקף ירידה קטנה, של כמה עשרות אלפי שקלים, במחיר ההיצע - כי מחיר המכירה יהיה נמוך יותר.

אגב, מחירי השכירות בשכונה אינם נמוכים. 6,500 הם דמי השכירות ל-3 חדרים, 7,000 ל-4 חדרים. עבור חמישה חדרים דורשים בין 8,500-9,000 שקל.

עסקאות אחרונות, שכונת נחלת יהודה אשדר נחלת יהודה, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 12 - 3.23 מיליון שקל. אשדר נחלת יהודה, 127 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.47 מיליון שקל. אשדר נחלת יהודה, 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 23 - 3.2 מיליון שקל. חלומות נחלת, 139 מ"ר, 5 חדרים, קומה 10 - 4.4 מיליון שקל. פרשקובסקי בנחלת, 133 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.55 מיליון שקל. לוז 7, 276 מ"ר, 5 חדרים (קרקע) - 6.9 מיליון שקל.