משכנתא במימון של 90% - פעם זה הצליח, היום זה מכת מוות לרוכשים

כשרוכשים דירה ומגיעים לקבל מימון מהבנק למשכנתאות, אז לבנק יש כמה תנאים רגולטורים ופנימיים - הוא בודק את יחס ההחזר, כלומר את ההחזר ביחס להכנסה שלכם והוא בודק את ההון העצמי שלכם - כמה הון עצמי יש לכם מערך הדירה.  הבנק לא ייתן לכם מימון העולה על 70% אם זו דירה ראשונה ו-50% במידה וזו דירה נוספת. 

במילים אחרות, אם זו דירה ראשונה אתם צריכים להביא הון של 30%, ומה קורה אם אין לכם? יש רבים, רבים מדי שעשו את התרגילים הבאים - לקחו הלוואה מהדוד, לקחו הלוואה ממימון ישיר, לקחו הלוואה מחברות כרטיסי אשראי, יש היום אינסוף אפשרויות לקחת הלוואה. זו הלוואה ולא הון, אבל הם הגיעו אל הבנקים ואמרו - הנה ההון שלנו. הבנקים אמורים לבדוק את מקור ההון העצמי, אבל לא ברור עד כמה הם בודקים ועד כמה הם בכלל יכולים-רשאים לבדוק. בשורה התחתונה מסתובבים ביננו רבבות רבות של משפחות ואולי מאות אלפי משפחות שרכשו דירות עם הון עצמי מתחת למה שדווח. זה אומר שיש להם עוד הלוואות לשלם.

אם זה מהדוד או מהמשפחה, אז אולי תהיה פריסה, אולי הריבית נמוכה, אם קיימת בכלל, זה כנראה עוד המקרים "הקלים". אבל מה קורה אם זה מחברות מימון? הלוואה צריך לשלם. הלוואה צריך לשלם גם כשהריבית מזנקת וההחזרים עולים. נו טוב, לוקחים עוד הלוואה שתשרת את ההלוואה הקודמת, או שמאריכים הלוואה. יש המון אפשרויות. אבל במקביל כבר יש את החזרי המשכנתא וגם הן זינקו. זאת הסתבכות, אבל הסתבכות תזרימית לא הונית. כדי לסיים את החודש, המשפחה הזו אמורה לצמצם צריכה, לקחת הלוואת נוספות, זה כנראה מתרחש, אבל לא בטוח שצריך לדאוג לאותם אנשים. 

הם רכשו דירה בשנים האחרונות וערך הנכס עלה דרמטית. נכון שבחצי שנה האחרונה המחירים יורדים, אבל בשלוש שהנים האחרונות, מחירי הדירות עלו ב-30%. אלו שקנו עד אמצע 20222, עדיין מורווחים כתוצאה מעליית ערך הדירה. אז זה לא נעים להיות במצב תזרימי לחוץ. זה גורם להם לקפוץ ולצעוק על הנגיד שמעלה ריבית, אבל זה חוסר האחריות שלהם והם במצב טוב - ההון שלהם גדל בזכות עליית ערך הדירה. יש בעיה גדולה, אין כסף, יש הרבה הלוואות? אתם מאוד ממונפים? תמכרו את הדירה.  תעברו לדירה זולה יותר.

הבעיה הגדולה יותר היא אצל אלו שקנו בחצי שנה-שנה האחרונה. אצלם אין הצפת ערך ויש עלייה בהחזרים. כלומר אצל אלו יש גם הפסד כספי, הפסד הוני וגם הוצאות-החזרים שעלו. אלו מבינהם שגם לקחו הלוואות נוספות לחיזוק ההון העצמי, בבעיה גדולה. 

בבנקים למשכנתאות עוד לא רואים את הבעיות האלו. יש בקשות להארכת משכנתא, לשינוי תנאים, אבל לא דרמה, קמצוץ מהלווים. אנשים עדיין מסתדרים, אולי גם מצמצמים צריכה. מה שכן מורגש בשטח זו עצירה של רכישות על ידי משקיעים וזה כמובן ברור בשל אלטרנטיבות ההשקעה הסולידיות של 5% ויותר - מעל תשואת שכר הדירה, וכן המתנה של משפרי דיור וגם רוכשי דירה ראשונה.

הם ממתינים להמשך ירידה במחירי הדירות, בהמשך לירידה של כ-5% בחצי השנה האחרונה, זה בהחלט אפשרי, אפילו סביר ברמת המחירים הזו, אבל צריך לזכור ששוק הדירות מתעתע וכל עוד לא יפתרו את בעיית ההיצע, כל ירידה תסתיים בחזרה לעליות. המפתח הוא בנייה של היצע רחב וגדול של דירות והבעיה הגדולה יותר שהקבלנים הם אלו שאחראים ושולטים על הבנייה ועל היצע הדירות. כלומר הם בעצם קובעים לאן השוק יילך עוד שנה ושנתיים. 

זה אמור להיות הפוך, אי אפשר לתת לחתול לשמור על החלב, אבל זה מה שקורה בהינתן שאין באמת תחרות בענף. ועל רקע זה, רק תוכנית מערכתית מלמעלה שתיושם על ידי הממשלה, תביא לפתרון ארוך טווח. האם זה יקרה? יש הרבה אינטרסים שמעכבים-דוחים-ממסמסים תוכנית אמיתית, ונחזור על העובדה הפשוטה - לרוב הפרלמנט שלנו יש דירות, לחלק מרכזי מהם יש  שתי דירות, יש כאלה גם עם 3,4,5 ויותר. האם הם רוצים בירידת מחירי הדירות לטובת הצעירים? שאלה קשה.

ובינתיים הנה עסקאות מהשבוע האחרון:

דירת 3 חדרים, רחוב קשת, שכונת קריית שלום, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 2,340,000 ש"ח 

 

תל אביב 

חריש  

חולון

אשדוד

הרצליה

ברחוב לובטקין, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, חניה, ב־2.55 מיליון שקל.

רחובות

ברחוב מרים מזרחי, דופלקס 6 חדרים, 165 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת שמש, קומה 7 מתוך 8, 2 חניות ומחסן, ב־3.05 מיליון שקל. 
ברחוב לוי אשכול, דירת 3 חדרים, 80 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת שמש, קומה 4 מתוך 8, ב־2.2 מיליון שקל.

ברחוב אהרוני, דירת 3.5 חדרים משופצת בבניין משנת 1975, כ־91 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, כולל חניה ומחסן ב־2.29 מיליון שקל.
ברחוב מרים מזרחי, דופלקס 6 חדרים, כ־165 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת שמש, קומה 7 מתוך 8, 2 חניות ומחסן, ב־3.05 מיליון שקל. 

דימונה

ברחוב מודיעין , דירת 2 חדרים, 48 מ"ר  ב-380 אלף שקל
ברחוב עולי הגרדום, דירת 4 חדרים , 98 מ"ר, ב-1.02 מיליון שקל

ברחוב הרצל , דירת 3 חדרים, 60 מ"ר,  ב-500 אלף שקל
ברחוב אבן גבירול, דירת 4 חדרים, 94 מ"ר ב־700 אלף שקל
 

באר שבע

<

דירת 3 חדרים, רחוב טבנקין, שכונה ה', 74 מ"ר ב-720 אלף שקל