ערבים ויהודים חיים יחד בדו קיום; מה זה עושה למחירי הנדל"ן?

שיעור האוכלוסייה הערבית בערים המעורבות צומח בקצב הדרגתי ומשפיע על הערים בהם הם חיים יחד, יהודים וערבים: כיום, 30% מתושבי לוד הם ערבים, נתונים דומים (שמצורפים בטבלה בהמשך) גם בעכו ובנוף הגליל. גם רמלה (24%) ומעלות תרשיחא צועדות באותו כיוון - 22% מהאוכלוסייה של האחרונה ממוצא ערבי. בחיפה - 12%. על פי הסטטיסטיקה בשנים האחרונות, הערבים יולדים בקצב גבוה יותר. הם לא נמצאים בערים בהם יש רוב חרדי ולכן, באחוזים, האוכלוסייה הערבית גדלה בקצב קצת גבוה יותר בערים מעורבות.

רוב הערים המעורבות, אלה שבהן חיים ערבים ויהודים גם יחד, נמצאות בצפון. ניתוח המספרים מצביע גם על כך שערים מעורבות זולות יותר. לפעמים, משמעותית לעומת ערים רגילות. עכשיו השאלה היא מה בא קודם? הביצה - מחירי הדיור נעצרו בגלל שאנשים לא מעוניינים לגור בדו קיום ובהרמוניה בין שתי האוכלוסיות, או התרנגולת - כלומר, מלכתחילה ערבים ויהודים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך הגיעו לערים האלה בגלל המחיר האטרקטיבי. ובצפון, כמו שאתם יודעים, המחיר נמוך יותר מאשר במרכז.

נתחיל עם המספרים. כדי להבין יותר, הנה שיעור האוכלוסייה הערבית בתוך הערים המעורבות. כפי שאתם יכולים לראות, עכו ונוף הגליל בראש הרשימה, עוד לפני רמלה ולוד. הנה:

• צפי לגל הנפקות בתחום הנדל"ן היזמי ברבעון הקרוב
• נדל"ן, בנקים ואנרגיה - האם כדאי להשקיע באמצעות קרנות נאמנות לפי ענפים?

הפיל הלבן בחדר - האם ערים מעורבות זולות יותר בגלל שהיהודים מעדיפים לגור בנפרד? לקחנו את עכו, מעלות תרשיחא ונוף הגליל ובדקנו את מחירי הדיור בערים הצפוניות. אחר כך בדקנו גם את שאר הערים ברשימה. עיקרי הממצאים:

עכו: 13,500 שקל למטר. נוף הגליל: 13,000 שקל למטר. מעלות תרשיחא: 12,000 שקל למטר.

הנתונים נמוכים, אז קפצנו לבקר במרכז, ברמלה ולוד, כדי להבין האם התמונה שונה. האם הערים הצפוניות מציגות מחיר נמוך בהרבה, באופן טבעי, בשל המיקום. בערי המרכזי, המחירים אמורים להיות גבוהים בהרבה. ברמלה: 19,000 שקל למטר. בלוד: 21 אלף שקל למטר. כלומר, המחיר למטר גבוה מאשר בערי הצפון. אבל האם זה גבוה לעומת ערי המרכז?

לפני שתקפצו, לקחנו את מחירי הדיור בארץ ובאזור הזה. רמלה עלתה בממוצע ב-11% בשלוש שנים, עליה נמוכה בהשוואה ל-30% בשנתיים שנרשמה בשאר המדינה. בלוד זיהינו עליה נמוכה יותר. אבל עוד קודם, חשוב להדגיש: רמלה עשתה קפיצה מטורפת בעשור האחרון. בעשור שבין 2010-2020 המחירים שם עלו ב-79%. האם הזינוק המוקדם גרם לה להיעצר? אולי. לוד רשמה עליה צנועה יותר, של 64%. גם שם, זיהינו כי הקפיצה המשמעותית הגיעה באותו עשור ומאז - המחירים נעצרו.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לכאורה, המחיר בשתי הערים עדיין יותר גבוה ביותר מ-50% לעומת היישובים בצפון, אבל לעומת ערי המרכז, כפי שכבר הבנתם, מדובר במחיר נמוך במיוחד - ואנחנו משווים מוצרים דומים. זה קורה גם בגלל שרמלה ולוד מונות אחוזים גבוהים של בתים ישנים. אז קפצנו לבקר בפרויקטים החדשים, אלה שהתחילו לבנות והאכלוס שלהם יהיה בשנה הבאה, או לכל המאוחר ב-2025. המחירים בלוד: סביב 21-23 אלף שקל למטר. המחירים ברמלה: 24-25 אלף שקל למטר. יש כאן היפוך מגמה וזה אומר שהפרש המחירים ברמלה, בין ישן וחדש, הוא גבוה יותר.

לכן, בדקנו את המחירים בערי הסביבה והסקנו מהם שהמחיר בלוד ורמלה נמוך ביחס למיקום. המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל-29 אלף שקל למטר - רחוקים בהרבה. הדרמנו מעט לרחובות ומצאנו מחירים של 27 אלף שקל למטר. כלומר, המיקום של לוד ורמלה היה אמור להוביל למחיר גבוה יותר. כנראה שהתמונה לפיה ערים מעורבות שוות פחות למטר, מדויקת. גם ביבנה (23 אלף שקל למטר) ובמזכרת בתיה (30 אלף שקל למטר), למרות הריחוק היחסי, המחירים גבוהים יותר.

בחזרה ללוד. חשוב לציין כי המתח הערבי-יהודי בערים המעורבות בישראל, ההתפרעויות בלוד בזמן "שומר חומות" ב-2021 הבריחו מכאן משקיעים. אז נכון, מדובר באירוע שנמשך מספר שבועות וכבר הרחק מאחורינו. אבל בכל זאת, לוד הוכיחה שהיא נפיצה. כל מתח קטן יכול להבעיר מחדש את השטח. ואי ודאות, אתם כבר יודעים, זה משהו שמשקיעים פחות אוהבים.

גם בצפון מחירי הדיור שונים לגמרי בערים לא מעורבות. לעומת עכו, נוף הגליל ומעלות, בדקנו ערים סמוכות. בנהריה המחירים קצת יותר גבוהים, משהו כמו 14,500 שקל למטר, וזאת למרות שמדובר בעיר צפונית יותר. בכרמיאל המזרחית המחירים הגיעו לכ-18 אלף שקל למטר. אפילו בקריית ים המחירים גבוהים יותר. עכו סובלת מעוד הרבה בעיות וברור כי המחיר צריך להיות נמוך יותר בהשוואה לקריות. אבל גם הנדל"ן בערים אחרות בסביבה נסחר במחיר גבוה יותר והמסקנה, כמו במקרה של ערי המרכז, היא שערים מעורבות זולות יותר.