בעיה בפינוי בינוי: "בעלי הדירות לא בוחרים את העו"ד ואת החברה המבצעת"

התחדשות עירונית חשובה מכדי לוותר עליה. כדי לפתור את מצוקת הדיור בישראל צריך לבנות הרבה יותר דירות במרכז הארץ, גם מבקר המדינה הצביע על כך, כשקבע שהמדינה שיווקה יותר מדי בפריפריה ונוצר עודף, ואילו במרכז היא שיווקה פחות מדי ונוצר מחסור. אבל אם בפריפריה יש למדינה קרקעות והיא יכולה לשווק, אז במרכז הארץ אין למדינה כמעט קרקעות. למעשה, כדי לבנות הרבה מה שצריך זה התחדשות עירונית - להחליף בניינים קטנים של 3-4 קומות בבניינים של 20 קומות. כך אפשר יהיה לייצר הרבה יותר דירות במרכז הארץ, להוריד את מחירי הדיור כי ההיצע יגדל משמעותית (וגם להוריד את הפקקים כי רבים יגורו קרוב יותר לעבודה ולא יצטרכו לנסוע במכונית).

אבל בשוק ההתחדשות העירונית יש לא מעט בעיות. מומחים רבים בתחום הנדל"ן טוענים שהמצב פרוץ ופוגע בדיירים. לאחרונה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלה בשיתוף פעולה עם לשכת עורכי הדין להגשת קובלנות כנגד עורכי דין אשר התקבלו כנגדם תלונות רבות.

"דיירים רבים שחותמים על הסכמה לקידום פרויקט התחדשות עירונית לא יודעים על מה הם חותמים וממה הם צריכים להיזהר", מסבירה עו"ד תמר עדיאל זכאי, הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בראיון לביזפורטל ומסבירה שהמצב בשוק ההתחדשות העירונית רחוק ממושלם.

"אסור להכליל - יש גורמים שפועלים כדין ועושים יופי של עבודה אבל יש כאלה שלא. אין ספק שבהקשר של עורכי דין, הקושי העיקרי עולה בהקשר של זהות הלקוח וזהות הגורם שמשלם לעורך הדין עבור העבודה שלו, שהיא ייצוג הדיירים. הלקוחות הם בעלי הדירות אבל היזם הוא זה שמשלם לעו"ד עבור הייעוץ שניתן לבעלי הדירות ומכאן המורכבות. בלא מעט פניות שמוגשות אליי - ואני יכולה לומר זאת בצורה מאוד ברורה - בעלי דירות לא בוחרים את מי שייצג אותם ואת מי שיבצע את הפרויקט אלא גורמים אחרים".

• מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
• "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"

למה זו בעיה בעצם? כי כך קובע החוק, הלקוחות הם אלה שאמורים לקבוע את זהות עורך הדין. הוא צריך להיות מחויב אליהם. או בלשונה של עדיאל זכאי: "בעלי הדירות בעצם נמצאים במצב שהם לא יודעים לומר כיצד הם הגיעו למצב שגורמים מסוימים פועלים בשמם. ברור שזה מצב שהוא לא תקין. היו מקרים שבהם הייתי צריכה להבהיר שעו"ד לא מסמיך בעל דירה שהוא מייצג אותו בפרויקט, אלא בעל הדירה הוא זה שאמור לבחור, וזכותו לבחור את עו"ד שייצג אותו. וזה מאוד חשוב. מדובר ביחסים של שליחות של נאמנות, וכל עוד בעל דירה לא הסמיך אדם אחר לבחור בשמו  עו"ד שייצג אותו או למנות אותו, אדם אחר לא יכול לעשות זאת במקום אותו בעל דירה".

האם יש כיום פגיעה בזכויות הדיירים? "הקובלנה נגד עו"ד אומיד הוגשה בעקבות פנייה שקיבלנו אחרי החלטה שלי בקידום מיזם בשכונת דורה בנתניה. בעל הדירה שהגיש את התלונה אמר כי העו"ד ביקש ממנו לחתום על הסכם, כשאין יזם בכלל. אין צד שני לאותו הסכם. בהסכם היה כתוב רק שם רחוב וחברה בהקמה. כמובן שלא מדובר במסמך משפטי תקף, שיכול לחייב את בעלי הדירות, ולמרות זאת אותו עו"ד בחר להתייחס אליו כאילו הוא מסמך מחייב, במסגרת הפניות שלו למי שייצג את בעלי הדירות באותו זמן. לאחר מכן, אותו עו"ד טען בפניי כי ברור שאין תוקף למסמך". עו"ד תמר עדיאל זכאי, צילום: ענת אורן

ולדיירים אומיד טען שיש תוקף? "במכתבים בהם פנה לעורך הדין שייצג את הדיירים הוא טען שמדובר במסמך משפטי מחייב. מצאתי כי פעל שלא כראוי כשפעל להחתים דיירים על הסכם שכזה כשאין לו שום תוקף משפטי. בנוסף הכרעתי כי לא היה מקום להתייחס לאותו דייר כדייר סרבן, כי המסמך הרי לא היה הסכם מחייב. במקרה שבדקתי דובר במעל 70% מהדיירים שחתמו על המסמך הזה. ויש לזה השלכות על הענף בכללותו, לא רק על המקרה הבודד הזה. אנחנו רואים שהדיירים רואים את  אלו שמקדמים את הפרויקט, את המיזם כגורמים בעלי סמכות, כגורמי מקצוע. לבעלי הדירות אין שום ידיעה מקצועית  הם לא מתמצאים בתחום. הם נוגעים בו באותה פעם אחת שבה הדירה שלהם נמצאת בתחום של מיזם התחדשות עירונית, ורוצים לקדם את אותו מיזם.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"לעומת זאת, אותם גורמים, אותו יזם, או מארגן או עו"ד שמייצג דיירים, הם שחקנים חוזרים שמבינים בתחום, וההקשר הוא ההקשר המקצועי, ולכן במובן הזה יש השפעה. צריך לקחת בחשבון שכל גורם מקצועי שאומר או מתייחס לבעל דירה בצורה מסוימת צריך לקחת בחשבון את ההשלכות, שלעיתים משפיעות למשך שנים רבות. באותו מקרה התברר כי אותו דייר סבל במשך שנים מהתייחסות אליו כדייר סרבן".

באותו מקרה שההסכם בכלל לא היה הסכם? "אותו עו"ד התייחס לדייר כסרבן למרות שלא היה סרבן. להתייחסות של העורך דין הייתה השפעה על השכנים ויתר הדיירים במתחם ככזה שלא מאפשר לקדם את הפרויקט".

והדרך היחידה לפעול כנגד עורכי דין כאלה זה רק שת"פ עם לשכת עורכי הדין והגשת קובלנה? אין משהו יותר חמור מזה? "אני לא יכולה לענות לך על השאלה שבעצם צריכה להיות או למנהל הרשות או לסגניתו שעומדת בראש אגף מדיניות. בכלליות אומר כי מוסדות הלשכה הן הרלוונטיות לתלונה על עורך דין"

יש לכם 40 מנהלות ברחבי הארץ. מה קורה בשטח? מה מגיע אליך? "אני מטפלת בפניות של דיירים שחלקן מוגשות או מופנות ע"י גורמים במנהלות העירוניות, ושטוענים שיש איזו גורם שמקדם מיזם להתחדשות עירונית בעיר שלהם ופוגע בהם ומתנהל באופן לא חוקי והם מבקשים סעד.

"מעמדי הוא סטטוטורי והוא נקבע בחוק. יש לי סמכויות וככל שמדובר בפניה שנעשית בהקשר לסמכויות שלי אני מבררת אותה. לדוגמא מקרה בו מישהו טען שהעסקה בטלה, כי חתם בלי להבין מה כתוב בהסכם, משום שהיזם או מי מטעמו לא הסבירו לו בשפתו על מה הוא חותם. בסמכותי לקבוע כי העסקה בטלה. המנהלות פועלות באופן שוטף מול בעלי דירות ונותנות מענה לתושבים ופועלות לקידום המיזמים באותם ערים בהן הן פועלות בכל דרך שהיא. בנוסף, יש פניות ציבור שלהן משיב ראש אגף בכיר לקשרי קהילה אצלנו ופניות דיירים שמתבררות בהקשר לסמכויות הממונה בחוק. ואלו פניות אחרות".

האם יש שינוי משמעותי בכמות הפניות לאחר שבממשלה הקודמת האחוזים לאישור ירדו ל-66% "אני לא יכולה להגיד שיש קשר סיבתי נעוץ בשינוי של אחוז הרוב. אני יכולה לומר שאם בשנתיים הראשונות בתפקידי הוגשו בין 40-45 פניות בשנה, המספר הוכפל ל-80  ובשנה שעברה 2022 כבר מדובר על 100 פניות בשנה ואנחנו רואים עלייה בנושא. אני חושבת שזה גם בגלל פרסום ההחלטות באתר הרשות - בעלי הדירות רואים שיש להם כתובת".