כרמי גת: 5 חדרים ב-2 מיליון שקל. הייתם עוברים לדרום?

תחת הכותרת "השכונה הכי מבוקשת בישראל", הייתם מצפים לכותרת משנה קצת אחרת - פרוייקט מצליח בתל אביב, שכונה שקטה ברעננה, אולי אפילו פרויקט פריפריאלי שמושך ביקושים בגלל מחיר אטרקטיבי. הדבר הכמעט אחרון שהייתם מצפים לראות שם, זה את ההיסחפות של עיריית קריית גת. כך היא מכנה אותו באתר האינטרנט שלה. כרמי גת היא שכונה טובה, אבל כדי להוכיח שהביקושים עולים על ההיצע, צריך יותר מסתם הכרזה. יודעים מה, לפני שאתם מתקנים אותנו: יותר מבדיקה של אתר מכירות נדל"ן לגבי מועד ספציפי. בטווח הארוך, אתם יודעים הרי שזה לא נכון. חיפוש נרחב אחרי עיר מסוימת בזמן נתון לא תמיד קשור לביקוש - לעתים זה מחוסר ברירה או בעקבות רצון להכיר את השכונה בעקבות רישום לפרוייקט של מחיר למשתכן. בקיצור, הבנתם.

איך זה ייגמר? כרמי גת (עיריית קריית גת)

כרמי גת הצליחה לעשות (בהצלחה אגב) את מה ש"אור ים" באור עקיבא עשתה - לבדל את השכונה מהעיר ובכך לנסות לשאוב עוד לקוחות פנימה - שזה מהלך לגיטימי לחלוטין. בשכונה החדשה באור עקיבא סיפרו לי בעבר שמדובר ב"עיר ליד קיסריה". במשרדי המכירות של כרמי גת לא מסתירים את העובדה שהשכונה היא חלק מהעיר. אבל בסוף, הכל במיתוג.

כרמי גת היא שכונה חדשה מצפון לנחל לכיש, היא נמצאת במקום נוח יחסית לדרום - בין מסילת הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב. היא כוללת בעיקר דירות בבניה רוויה, אבל גם צמודי קרקע. בעבר שיווקי כאן אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן, מה שמשך את המחירים למטה. אבל עם הזמן היא התפתחה, משכה אוכלוסיה נוספת מהדרום בשל ההיבדלות ממרכז קרית גת, עבדה על מבני חינוך וחתמה על הסכם גג עם הממשלה, להבטחת התקציב לבנית תשתיות ומבני ציבור.

• דירה בהנחה: היעד הכי פופולרי בקרב הנרשמים - רחובות
• "אמרו לי שאגור בקיסריה, אבל זו לא קיסריה": הטריק מאחורי שיווק השכונות החדשות

כרמי גת נולדה מתוך תהליך של התרחבות הפריפריה. המחירים שיורדים כעת עלו מדי שנה, והאופציות החלו להיסגר. פעם, שכונה רחוקה בתל אביב הפכה לברירת מחדל. זה התרחב למעגל השני והשלישי והגיע לקריית גת, לאשקלון, לשדרות ולנתיבות. לטווח הטילים. אנשים מוכנים להתפשר, לא כי אין להם ברירה. השכונות החדשות מציעות מפרט נהדר במחיר נמוך יחסית. כמה נמוך? כזה שעד לפני מספר שנים היה מקובל בערי המעגל השני. אין להם ברירה, כשרוצים לקנות משלמים. מי שקונה עכשיו, מאמין בעליית מחירי הדירות. מי שעוצר, מאמין שתהיה עוד ירידה, הקבלנים יילחצו והוא יוכל לרכוש במחיר "הפסד". אבל מה קורה בקריית גת?

כמה עולה דירה בכרמי גת? לפני הכל, כמה נתונים על השכונה: יותר מ-7,000 דירות יש כאן, רובם שייכות למשפחות צעירות, אפילו צעירות מאוד - ממוצע גילאים של 30-35. יש כאן 4 בתי ספר יסודיים ועוד שני תיכונים, אוכלוסיה מעורבת עם בתי כנסת. בקרוב היא תחנוך כאן קריית ספורט מפוארת עם מגרשי כדורגל וכדורסל. פלא שהמדינה ממשיכה ליצור הסכמי גג ולהרחיב אותה?

לפני שנמשיך, עוד מילה אחת על מחירי השכירות כאן: משהו כמו 4,000 שקל ל-4 חדרים חדשה, 5,000 שקל ל-5 חדרים. זה כבר מחיר שמתחיל לטפס לאזורים קרובים יותר למרכז. אולי הנגישות התחבורתית וקיצור הדרך לגוש דן ילדה את זה, מי יודע.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בדקנו את מחירי הדיור בשלב המכירות הראשוני, חברת דונה מכרזה ב-2021 ב-12-13 אף שקל למטר. מאז המחיר הממוצע בישראל עלה מאוד. ליתר דיוק, 30% בשנתיים. היום, בפרוייקט של דונה מוכרים ב-18-19 אלף שקל למטר. מי היה מאמין שקריית גת תמכור במחירים האלה?

מצד שני, בטח נתקלתם במחירים של פחות מעשרת אלפים שקל למטר. זה נכון, אבל זה לא קשור לרובכם. מדובר בפרוייקט של מחיר למשתכן. בפרוייקטים של גינדי מצאנו דירות ב-17-18 אלף שקל. אלה מחירי היום בקריה. מצאתם מחירים של 5,700 שקל למטר? יופי, כנראה שחבר שלכם זכה בצמוד קרקע של דונה, 400 מטר ב-2.35 מיליון שקל. לא רע ביחס למחירים היום.

מצאנו גם עסקאות חריגות. בחודש מאי לפני שנה נמכר פנטהאוז מיד שניה בשכונה תמורת כ-2.79 מיליון שקל. זה המחיר הכי גבוה ששולם על דירה כזאת. לפני 8 שנים, כשהתחילו למכור כאן דירות, המחיר נע סביב 1.65 מיליון שקל. כלומר, מי שקנה כאן לפני 8 שנים עשה אקזיט מטורף. עד כמה? לא בהרבה ביחס למחירי הדיור, שהכפילו את עצמם בעשור.

יש כאן תשתית לחינוך, אך האם המחיר לא גבוה מדי? (עיריית קריית גת)

נכון, 70% תשואה זה אחלה כסף על ההון העצמי שלכם, בעיקר אם אתם משקיעים וכלל לא בטוח שהם ציפו לקבל תשואה כזאת. אבל צריך לזכור - המחירים היום כבר נמצאים בשיא ועם ירידת מחירי הדיור, לא בטוח שהפוטנציאל הוא כל כך גדול. קריית גת הייתה סיכון בפריפריה והפכה למעצמה ביחס לדרום, אבל השאלה הכי חשובה למשקיע היא מה יקרה בעוד שנתיים - האם מחירי הדירות בשכונה יחצו את רף ה-1.8 מיליון שקל? אנחנו מדברים על דירות 4 חדרים בקומה נמוכה. אם זה יקרה, זאת תהיה הצלחת העשור. כיום, מחירי דירות 5 חדרים נעים בכיוון הזה - 2 מיליון שקל ל-120 מטר (יש כאן שוליות לגודל, לכן המחיר למטר יורד). מטורף יהיה לחשוב מה יקרה אם זה יעלה עוד, באחוזים ניכרים - בעיקר לנוכח המשבר בשוק הדיור.

רוצים עוד הוכחה לטירוף? המכרז הראשון שמצאנו לקרקע בשכונה נרכשה על ידי גינדי, חברה לא בקטנה בכלל. ממוצע המחיר ליחידת קרקע היה 158 אלף שקל. לפני מספר חודשים קנתה שם חברת אמורה מגרש דומה. המחיר: 500 אלף - יותר מפי 3.

קריית גת הופכת למפלצת. זה לא אומר שזה מצדיק את מחירי הדיור, זה לא אומר עדיין שהיא אטרקטיבית מאשקלון או באר שבע. בפועל, תושבי הדרום נוהרים לכאן ולכל חוכמת המונים יש סיבה.

עסקאות אחרונות, כרמי גת דונה בכרמי גת, 147 מ"ר, 6 חדרים, קומה 2 - 2.78 מיליון שקל. פרוייקט מיי אדרת, 146 מ"ר, 6 חדרים, קומה 8 - 2.87 מיליון שקל. פרוייקט מי אדרת, 122 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 2.11 מיליון שקל.  דונה בכרמי גת, 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 1.88 מיליון שקל. שרה אמנו, 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.63 מיליון שקל. שרה אמנו 9, 121 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.02 מיליון שקל.