"מחירי הדירות יורדים אבל ככל שזה יימשך - מחירי השכירות יעלו עוד יותר"

מחירי השכירויות לא מפסיקים לעלות. העלייה הממוצעת למחליפי דירה הגיעה בחודש האחרון ל-9% - עלייה גבוהה מאוד, בטח ביחס לעליות שנרשמו כבר קודם (ועדיין מחירי השכירות עלו פחות בעשור האחרון מאשר מחירי הדיור). העלייה למחדשי חוזה הייתה 3.6% בחודש האחרון. השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי השכירות כשמחירי הדירות יורדים? האם עלויות המימון של בעלי הדירות הם כל הסיפור? ולמה המדינה לא עושה יותר כדי לשווק דירות לשכירות ארוכת טווח, שאמורות לצנן את המחירים.

"כדי לדבר על מחירי השכירויות", סבור אבנר סטפק, מבעלי מיטב בית השקעות, "צריך להסתכל על כל על שוק הנדל"ן בישראל - והוא בועה. בעיקר במחירי הדיור בבעלות. עם כל הבכי על מחירי השכירויות, מחירי הבעלות עלו הרבה יותר. הכותרת שלי לאירוע היא שאני אופטימי לגבי מחירי הדיור ופסימי לגבי השכירויות. עכשיו אפשר להתחיל".

אז תסביר לי - איך יכול להיות שמחירי הדיור יורדים והשוכרים משלמים עוד מאות שקלים כל חודש? "במחירי דיור יש מחיר למשתכן ודירה בהנחה. אם תנטרל אותם, אז הייתה ירידה מאז דצמבר. לא גדולה, אבל הייתה. השוק החופשי כרגע, שהוא לא מחיר למשתכן, מתחיל לשנות כיוון. הוא לא יתרסק, אבל נראה שאולי תהיה ירידה. מוקדם לחגוג עם 5% ירידה, ועוד בניטרול מחיר למשתכן, אבל זה נראה כך".

ואיך זה קשור לשכירות? "אני אומר שגם אם מחירי הדירות יירדו השכירות לא תרד משמעותית. הסיבה הראשונה לפסימיות שלי - אחרי עליית מחירי הדיור - הירידות בשכירות יפגרו אחרי מחירי הדירות. לא הגיוני הרי שהשכירות תרד יותר ממחירי הדיור. השני - התשואה על הדיור היום. ראינו פה תהליך מלקחיים - מצד אחד האופציות למשקיעים היום שונות. פעם הריבית הייתה אפס, היום הם מקבלים יותר. פעם על 4% משכר דירה היית שמח. היום הקרנות מציעות יותר, רמת הסיכון נמוכה בפיקדון בבנק, ומצד שני התשואה ירדה כי המחירים עלו".

• גלעד אלטשולר: "תיק מוסדי צריך להיות 50% מניות ו-40% אג"ח"
• נטפליקס, HBO ומיטב דש: על חממת התוכן הטלוויזיוני החדשה

מה הממוצע במרכז? "התשואה? 1.8%-2.5%. זה הממוצע כיום. זאת תשואה עלובה, זה לא הגיוני. התשואה של 4% ירדה ל-2.5% והאלטרנטיבות האפסיות בקרן כספית עלו ל-5%, ואני לא מדבר על אג"חים, ששם אפשר לעשות 7%-8%. היום לא אטרקטיבי להיות בעלי דירה להשקעה. לכן, היא צריכה לחזור מ-2.2% בגוש דן, ל-4%. תוסיף תחושה שמחירי הדיור עוד יירדו, החגיגה הזאת כנראה לקראת סיום".

כלומר, אתה טוען שהתשואה תעלה, אבל לא רק כי השכירות תגדל, אלא גם כי מחירי הדיור ירדו. ומה אקורד הסיום של החגיגה? "שמשקיע יגיד שאי אפשר לבנות על המשך עליית ערך הנכס, אז הוא יסתפק בתשואת שכר דירה והיא נמוכה מדי. תיאורטית, הוא ימכור את הדירה בשוק, והוא ישים את זה בפיקדון". אבנר סטפק, צילום: אמנון חורש

למה שהוא ימכור? יש לו עלויות חד פעמית. הן שוחקות את הרווח. "אנחנו לא מדברים על דירה בדימונה או בשיכון עמידר, עם 4.5% תשואה. אנחנו מדברים על גוש דן. אני לא מדבר על דירות ששוות עד 2-4 מיליון שקל ומושכרות בזול. לא נראה לי שזה יהיה שיקול, עלויות חד פעמיות. הוא ישים את הכסף בבנק".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עד שהוא ימכור את הדירה, הריבית תרד. ואז מה, הוא שוב יקנה? זה גלגל. "בוא נדייק. התחרות האמיתית היא לא הבנק. יש אופציות יותר טובות. בנק הוא הרבה יותר סולידי. תשאל אותי מה המקביל לדירה והייתי אומר לך שזה תיק מעורב של מניות ואג"ח קונצרני. חלק מהאנשים האלה לא הולכים לפקדון. הרבה עשירים עם הרבה כסף, יש להם לא רק דירות, אלא עוד דברים. הם רואים 10% ומתפתים. אני לא חושב שמה שיעצור אדם מלמכור דירה הוא מתווך, עורך דין וכו'. אלה הסיבות להיות פסימי".

טוב, אז תשדר אופטימיות. "יש כאן מלאי גדול של דירות של משקיעים, 400 אלף מהשוק, וחלק משתחררים מקבלנים, של אנשים שקנו להשקעה. המלאי הזה יכול לייצר קצת היצע של דירות להשקעה. אולי זה ירסן את מגמת העליה של מחירי השכירות. אני חושב ששני הגורמים הראשונים גוברים על זה. אני רואה סנריו של מחירי הנדל"ן יירדו והשכירויות יעלו".

עוד יעלו? "בוא ניקח תרחיש קיצוני. נניח שהיית אומר לי שמחירי הדירות יירדו ב-20%, הייתי אומר שגם אז מחירי השכירות לא ישתנו. יש נתק בין מחירי השכירות למחיר הדירה. היה נתק בעליה, אז אני צופה נתק בירידה. מה שבטוח הוא שהשכירות לא תרד כמו שהמחירים יירדו. כשבנאדם מקבל על הדירה 2.5% משכירות, ויש לו אלטרנטיבות, מן הסתם הוא יצפה לקבל תשואה יותר גבוהה. פיצוי חלקי. אם מחירי הדירות נניח ירדו בטווח הארוך ב-20% ומחירי השכירות לא ישתנו, המשמעות המעשית היא שמחירי השכירות עלו 25%. רוצה דוגמא מספרית?".

בבקשה. "דירה של 2 מיליון שקל מושכרת 5,000 שקל. נניח שהיא ירדה ל-1.6 ומחירי השכירות יישארו אותו דבר. עכשיו התשואה היא 3.7%. כלומר התשואה עלתה, אבל הדירות ירדו. נומינלית לא שינית את שכר דירה וזה סביר לשוק נדל"ן. האם שווה לי להחזיק אותה ב-1.6 בהינתן שלא אוכל לעלות מחירי שכירות? האם טוב לי עם זה? כן, יותר טוב מתשואה של 3%. כלומר, חלק יעדיפו למכור ב-1.6 וחלק יגיד שלא מעניין אותו וימשיך להחזיק. זה יגרום ללחץ לעליית מחירי השכירות. זה מתקזז, כי אם מחירי הדירות יירדו דרמטית, לא סביר שהשכירות תעלה ב-20%".

בשורה תחתונה, מה יקרה בדצמבר? "אני חושב שמחירי הדירות עם הפנים למטה, לא יודע בכמה, אבל אופתע אם הם לא יירדו. הריביות הן בשיא של 20 שנה. הממוצעת - 5.5% בערך. כמעט מיליון שקל משכנתא ממוצעת, הריבית 5.5% אחרי ששילמתי 2.5% לפני שנה. אתה מבין שאדם ממוצע מחזיק 50 אלף שקל רק על הריבית? בשורה התחתונה, לגבי מחירי השכירות, אני פסימי ולא רואה ירידה משמעותית, אם בכלל. אם מחירי דירות יירדו, מחירי השכירויות יעלו עוד יותר".