"רק בישראל - אתה מעלה ריבית, הביקוש יורד וההיצע יחד איתו. לא בונים"
חברת הנדל"ן המניב אדגר משקיעה 40% מהפעילות שלה, שכוללת רק משרדים, בישראל. המנכ"ל רועי גדיש מסביר למה לא יותר, מה קורה בשוק המשרדים והשכירויות בארץ ועונה על שאלה חשובה: האם השוק הפולני הוא יעד טוב יותר להשקיע בו?
מניות חברות הנדל"ן בירידה - זאת כבר עובדה. עלויות המימון חונקות את הקבלנים, הפרוייקטים בישראל הופכים פחות כדאיים. המדינה רוצה להוריד מחירים דרך הפעלת לחץ ואף אחד, חוץ מהבנקים, לא מרוויח מזה. שוק המשרדים לא שונה בהרבה. כשהכלכלה מקרטעת, זה משפיע על הכל. המשבר בהייטק הוביל למשרדי רפאים ולירידת מחירים באזור המרכז, שהרפורמה המשפטית רק העצימה.
רק 40% מהפעילות של חברת אדגר
אדגר
+0.65%
אדגר
498.3
+0.65%
זה משנה לך את התמהיל?
"אגיד לך מה. יש לנו פרוייקט בפתח תקוה, מגדל משרדים שרצינו לבנות, 30 אלף מטר. כרגע עצרנו כי אנחנו רוצים לראות מה קורה. הפעילות שלנו כאן היא בערך 40%, זה לא מבוטל, אבל שינוי לא קורה לפי מצב הרוח, לוקח זמן לקנות ולמכור. זה לא משהו שעושים בקלות. כרגע לא נעשה שינוי, אלא אם נראה החמרה במצב - ואז כן".
- כל הכותרות
פרויקט הדגל שלכם בתל אביב הוא מגדל המשרדים אדגר 360. מה המחיר למטר וכמה הוא הושפע מהמצב?
"המחירים סביב 100 שקל למטר, תפוסה מלאה. אין לנו שטחים פנויים. זה פרוייקט מאוד מוצלח. 65 אלף מטר, מתוכו 5,000 מ"ר חללים משותפים. גם הם מלאים".
אין הייטק בפורטפוליו שלו. גדיש (גדי דגון)
יש ירידת מחירים בשוק המשרדים בתל אביב.
"הפעילות שלנו היא 100 אחוז משרדים, אני יכול לומר לך דבר כזה: היה שלב שבו פניתי לדיירים ושאלתי אם רוצים לעזוב, מיוזמתי כן? מאז סיפור הרפורמה המשפטי, פתאום מי שהיו לו מחשבות לגדול - כבר אין לו כאלה. מצד שני, המחירים לא יורדים כי התפוסה מלאה, אז לא הורדנו ובסוף כולם נשארו. יש לאדגר גם פעילות על בסיס חוזה חודשי, שם בעצם היינו במגמה של גידול וצמיחה ולעלות מחירים. אנחנו בתפוסה מלאה, ובכל זאת המחירים לא יעלו בגלל המצב. הם קבועים ולא יעלו, אבל גם לא ירדו".
גם במשרדים יש תופעה של "מצמצמי דיור"? כלומר, חברות שעוברות למשרדים קטנים יותר?
"זה קרה בקורונה, חברות צמצמו בגלל עבודה מהבית, בעיקר הגדולות. זאת הייתה תופעה נרחבת בחו"ל, של חברות ענק, בנקים וחברות רב לאומיות. כנראה שהיה להן עודף שטחים".
איך אתם מושפעים מהמשבר בהייטק?
"אין לנו הרבה בפורטפוליו שלנו".
שיעור ההייון במשרדים נע בין 6-7 אחוז, כמה זה אצלכם? ומה התחזית לגבי ההמשך, בעיקר בהשפעת הריבית?
"כשהתפוסה מלאה לא רואים שינוי בטווח שאנחנו מסתכלים עליו - בשנה ושנתיים הקרובות. לגבי ההיוון, אין שינוי כי אתה מקבל שכירות על שיעור היוון שצמוד. זה שהאינפלציה עולה, לא אומר ששיעור ההיוון צריך לעלות. גם שכר הדירה עולה והנכסים צמודים. בשביל שיהיה שינוי צריך שהריבית תעלה ריאלית. אם היא תעלה ריאלית יש מקור לזה. כשהאינפלציה עולה והריבית הנומינלית עולה, עדיין לא רואים שינוי וזה לא שאנשים מוכרים בשיעור היוון יותר גבוה. גם שמאים לא רואים את זה. שיעור ההיוון אצלנו הוא 6-8 אחוז, תלוי בנכס".
ראיתי את התחזית השנתית שלכם, תעמדו בה?
"אם תכפיל NOI של הרבעון כפול 4 ותכפיל את ה-FFO כפול 4, תראה שאנחנו עומדים בתחזית (ה-FFO החזוי הוא 120-130 מיליון, א"י), אבל כל זה אם לא יהיה שינוי קיצוני כן? בנדל"ן השוק שלנו הוא די צפוי, אנחנו עומדים בתחזיות אחורה ואפילו ברף העליון או עוברים אותו. או עושים עדכון. התחזית היא די מבוססת".
יש כיווני צמיחה עתידיים?
"אנחנו צומחים בעיקר בשיפור הנכסים שלנו, יש לנו את הפעילות של החללים המשותפים, היא מאוד צומחת. היא יכולה לצמוח בבנינים שלנו, כלומר לקחת שטחים ריקים או דרך דייר שעוזב ששילם שכ"ד נמוך. אנחנו מקבלים תוספת הכנסה מאוד יפה, כי יש לזה ביקוש. חשוב להדגיש: אנחנו הקול וורקינג רק בבנינים שאנחנו הבעלים שלהם. יש צמיחה גם בדאטה סנטר".
זה פחות נוגע אליך, אבל מה אתה חושב על שוק המגורים בישראל?
"שוק קצת הפכפך. לא הייתה לי אף פעם נטיה להיכנס אליו. המחירים מאוד יקרים כי יש מחסור בהיתרים. הבעיה היא שיש ביקוש כי האוכלוסיה גדלה ויש יהודים מחו"ל שקונים כאן דירות. הביקוש בישראל גבוה מההיצע ולכן זה גורם לעליית מחירים. באירופה זה חצי ושליש מחיר. פשוט מטורף. נורא קשה לדעת מה יקרה בשוק כזה, שלא נמצא בשווי משקל. לא נראה לי שהריבית תרד בקרוב כי יש אינפלציה, אבל מצד שני יש בעיה: השוק אולי במצב בעייתי כי הביקוש נפגע, אבל גם ההיצע יורד. זאת תופעה שלא תראה במקום אחר. תגיד אתה - איזה יזם ילך לבנות מגדל מגורים? הרי הבנקים מקשים על המימון. בישראל, לא משנה מה אתה עושה - ההשפעות מנוגדות. אתה מעלה את הריבית, הביקוש יורד, ואז ההיצע יורד איתו כי אנשים לא בונים. מי משלם את המחיר הכי גבוה? האזרח הפשוט, זה שצריך לשכור וסובל".
לא הגיע הזמן להפוך משרדים ישנים למגורים בתל אביב?
"יש לזה מקום, אבל העירייה צריכה לשתף פעולה עם הדבר הזה. זה מחסום, כי היא לא".
בוא נחזור לפולין, שוק שבהתחלה הגדירו כמסוכן. היום הוא רווחי יותר מפעם.
"בוורשה יש שטחי משרדים של 6.5 מיליון מ"ר מרובע, כרגע בונים עוד 200 אלף מטר. אם נסתכל על השנים אחורה, אז בכל שנה עד הקורונה בנו בכל זמן נתון סביב 800 אלף מטר. כלומר, איך שלא הסתכלת על השוק, זה היה הממוצע. מאז הקורונה ועליית הריבית, ירד קצב הבניה משמעותית. פרויקטים חדשים כמעט לא נבנים כי הריבית גבוהה ויש חוסר ודאות. זה גורם לכך שירד הביקוש בגלל הקורונה והעבודה מהבית, אבל השוק צומח. הוא צומח פחות, אבל צומח. יש ירידה בהיצע ואתה רואה שיפור בשוק".
כמה עולה מ"ר משרדים חדשים בוורשה?
"לקנות - 2000 יורו למטר, כמעט 8,000 שקל. אם אתה רוצה לשכור, זה בין 10-20 יורו למטר. שוק המגורים דומה לשוק משרדים. גם עלות דירה היא 2000 יורו למטר בערך".
תיכנסו יותר חזק לשוק הפולני?
"אנחנו שם בסדר גודל של 15-16 אחוז, צופים להגדיל הכנסות משמעותית כי אפשר להגדיל את השכירות. יש עליה בשכר דירה בפולין כי יש אינפלציה והחוזים שלנו צמודים ועולות ההכנסות. מצד שני, שכר הדירה נמוך, דיריים לא אומרים לך שהם לא יכולים לשלם. השינוי, לעומת ישראל, קטן".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
19.העלאת ריבית יכולה לעבוד במדינה עם שוק חופשיא.א 22/05/2023 18:51הגב לתגובה זו1 1בישרעל אין שוק חופשי, בשום ענף כמעט! לכן העלאת ריבית רק תכניס עוד רווח לבנקים על חשבון משלמי הלוואות ומשכנתאות.סגור
-
18.הרגלתם את הקבלנים שתקחו כל משכנתא ותשלמו כל סכוםאיתן 21/05/2023 21:35הגב לתגובה זו5 0הם מנסים לחכות לפראיירים בפינה שוב. ככל שתפנימו שאין לכם באמת כסף מהר יותר כך ייטבסגור
-
17.דירה בת"א במחיר אסימון כי יגיע מועד הפרעון שקל יקרוסזולינס רון 21/05/2023 17:19הגב לתגובה זו2 0נסראללה הבטיח לזוגות צעירים להוריד את מחירי הדיור בת"א בוא פשוט עושה אותה תל והמחירים ירדו בהתאםסגור
-
16.האמת היא שאנשים במדינה הזאת מפוצצים בכסףצאן 21/05/2023 14:12הגב לתגובה זו6 8משק בית ממוצע מרוויח 25000 ש"ח ברוטו. עם שני ילדים יש ך נקודות זיכוי במס אתה נשאר עם 20 נטו ביד. את רוב הכסף מבזבזים על קשקושים מכוניות חדשות מסעדות וחופשות בחול. אם היו חוסכים עשרייה בחודש היו מסודרים עם דירה מזמן, אולי לא במרכז תל אביב אבל דירהסגור
-
מרוויח 25 נטו, גר לבד, לא רואה בעצמי מפוצץ בכסףאיתן 21/05/2023 21:33הגב לתגובה זו4 2אתה חי בסרט קשה. אין לאנשים פה כסף, הם פשוט חיים על מינוסיםסגור
- טען עוד
-
אבל אם זה הנטו שלך, ואתה לא מצתליח לפוצץ את הבנקסליחה 22/05/2023 15:54הגב לתגובה זו1 0בחסכונות לטווח ארוך, אז כנראה לא מגיע לך להרוויח את הסכום הזה...סגור
-
פחחחיוסי 21/05/2023 16:06הגב לתגובה זו2 0ילד אחד בגן פרטי 3000. הוצאות על ילדים? שכד או משכנתא? הוצאות על רכב? כבר במינוס.סגור
-
15.היצע וביקוש לא רלבנטיים כשאין כח קניה! (ל"ת)אדם 21/05/2023 14:09הגב לתגובה זו7 1סגור
-
14.ישראל מוצפת בדירותרחל 21/05/2023 12:55הגב לתגובה זו18 1איפה שלא תזרוק אבן בין אילת לקרית שמונה באיזור מיושב יש לפחות 508 נכסים להשכרה בכל רגע נתון ברדיוס של 500 מטר. הלכתי עם הבת שלי לראות דירות יחיד ברמת גן ראינו מעל 10 דירות אם היה לנו כוח היינו רואים עוד 50 .סגור
-
13.שלא יבנואנונימי 21/05/2023 12:19הגב לתגובה זו6 1אפשר למכור פלאפל, יש גם כסף טובסגור
-
12.שוב כתבת הנדסת תודעהאורן 21/05/2023 12:10הגב לתגובה זו10 2היזמים תקועים עם יותר מחמישים אלף דירות חדשות שלא מכרו, וישנם עוד פרויקטים שהתחילו והם מחויבים לסיים כיוון שחלק מבעלי הדירות שילמו או כי הפרויקטי כבר נחפר (כמו פרויקטים של פינוי בינוי) מה שיפיק עוד עשרות אלפי דירות עד סוף השנה או אמצע 2024. בקיצור כל השוק כמרקחה והקריסה היא בלתי נמנעת, במיוחד שמחר הריבית תעלה בחצי אחוז וייתכן אף יותר.סגור
-
11.יש קבלנים ויזמים שבונים ומוכרים אך הם לא חמדנים ולאמנש 21/05/2023 11:50הגב לתגובה זו0 2ומקפיצים מחירים סתם ומסתפקים ברווח צנועסגור
-
10.עליות מחיר חדות בפתחמצקלו 21/05/2023 11:49הגב לתגובה זו3 20אנחנו לקראת גל עליות במחיר הנדל"ן. הקבלנים פשוט הפסיקו לבנות דירותסגור
-
חמודהפוך גוטה 21/05/2023 18:52הגב לתגובה זו1 0מחיר דירה בתל אביב עוד שנה 35 מליון שקל....סגור
-
זוכר איך כולם ציקצקו ואמרו שהגיע סוף העולם כשדירה בת"אאבא 22/05/2023 15:57הגב לתגובה זו0 0עלתה מיליון ש"ח, וזה ממש לא היה מזמן, אז יש מצב...סגור
-
9.מחירי הדירות קרסו, מחלקים דירות בחינםביבי 21/05/2023 11:39הגב לתגובה זו1 8רק לבוא ולקחתסגור
-
8.כי המדינה היא הגנבת !!!! הם רוצים שמחיר דירה לא יירדאיתן 21/05/2023 11:33הגב לתגובה זו8 3הם = ממשלה לדורותיה , החריף במיוחד בפורום קוהלת האכזרים שדואגים לאוכלוסיה של ממשלת יהודה רוצים שהקרקע תמכר במחיר מגסימום עם הכנסות ממיסים וקרקע וקופת מדינה עשירה אזרחים ללא קורת גג וללא יכולת לשלם למזון לא מעניין בדקו את פורום קוהלת זה מה שהם קבעו כך תמצאו מזון הכי יקר בעולם , רכב והכול הכי יקר מה אתם חושבים אילו היה מס על קרקע זמינה לבניה במלאי שאם לא בונים משלמים מס ( אגב היה פעם כזה דבר ) הקבלן היה רץ לבנות אחרת הוא משלם גם מס וגם הוצאות מימון !! והנה אני מודה זה לא רעיון מקורי , לא המצאתי את הגלגל , לא רק אני יודע זאת אבל לממשלה אין אינטרס שהאזרח יהיה לן בית כמו שאר העולם !!!! וזה גרם לי אפילו להיות שונא של המדינה הארורה הזוסגור
-
7.ירידותיד שניה 21/05/2023 11:04הגב לתגובה זו9 2יד שניה כבר. מתפשרים על 5% -9% ירידה בחדש כולם בלחץ 10%כמו כלום מקבלים הנחה תוספות אי הצמדה הנחה אם הבמק לא מקבל חוזה חתום אין הזרמת כסף.... חיבים למכור % מסוים של דירות בכל מחירסגור
-
6.הבאת חברת בניה מחול להקמת עיר חדשהשולתתתת1 21/05/2023 10:34הגב לתגובה זו1 1כולל הכל יכולה לעזור.המכירות יהיו לחסרי דיור שסיימו צבא.הבניה צריכה להתחיל אתמולסגור
-
5.משרדים למגוריםיוסי 2 21/05/2023 10:16הגב לתגובה זו3 11לא הגיע הזמן להפוך משרדים ישנים למגורים בתל אביב? "יש לזה מקום, אבל העירייה צריכה לשתף פעולה עם הדבר הזה. זה מחסום, כי היא לא". זהו הבעיה במדינהסגור
-
4.אבל במדינה הזו עובדים על כולם, אפילו משלמים לאנשיםעצוב 21/05/2023 10:11הגב לתגובה זו4 20כדי שיעלו פייק תגובות, פייק חדשות ופרופילים אנונימיים על ירידת מחירים ואיך לפוצץ עסקאות...מאנשים שבכלל לא קונים ולא יכולים לקנות דירה. והכול רק כדי להושיב את הציבור על הגדר, בעוד המלאי הולך ומצטמצם. כבר היום אנשים משלמים הרבה יותר על דירות חדישות, או שקונים דירות ישנות כמו חתול בשק, בלי להבין למה נכנסים. מכיר יותר מידי זוגות צעירים שחיכו וחיכו ואכלו אותה.סגור
-
לשיטתך, מה יקרה למי שעוד לא נולד וצריך לחכות 20 שנה ?שניצאל 21/05/2023 10:40הגב לתגובה זו25 0האם מחירי הדירות צריכים לעלות עד אינסוף ? הדורות הבאים יקחו משכנתא מיד אחרי הלידה על 3 מיליון שקל ? ברור שזה לא מצב בר-קיימאסגור
-
חבל שאף אחד לא יכול לבחור הורים עם ראש כלכלי,באמת 22/05/2023 15:59הגב לתגובה זו0 0ואז אתה פוגש דור שלישי של הומלסים, וללא סיבה, מבלים במסעדות, ברים, טיסות ודילים לחול כמה שרק אפשר, שלא לדבר על נעלי ספורט ושאר מותגים, ואח"כ בוכים שלא יכולים לקנות כלום, זו לא הגנטיקה, זה חוסר חינוך כלכלי וחסכון.סגור
-
חברות הביטוח והפנסיה יקנו88 21/05/2023 14:27הגב לתגובה זו0 1וישכירו לאזרחיםסגור
-
3.אף אחד לא חסיןשי 21/05/2023 10:04הגב לתגובה זו14 3לא שוק יד שניה לא הקבלנים ולא המשקיעים קריסה תיהיה בוודאות עכשיו נשאלת השאלה בכמה?סגור
-
וכשתהיה קריסה אתה תקנה דירה או שתמשיך לשבת על המחשבjrc 21/05/2023 14:14הגב לתגובה זו1 3אני מחירי הדירות יקרסו כל המשק יקרוס. לא תהיה לך עבודה ולא כלום. אז תישאר באותו מקוםסגור
-
מה אתה מחרטט?זבלן 21/05/2023 15:39הגב לתגובה זו2 1בגלל שנפלת בנדלן אתה חושב שהמחירים לא יפלו? הם כבר נופלים והמשק ישרוד גם את זה אפילו אם הרבה משקיעי נדלן וממונפים וקבלנים יתמוטטו לגמרי ויקרוסו וזה בסדר- כי לא זכור לי שהחזירים חלקו ברווחים כשהם טחנו את הקונים במחירים הזויים, אז כשתתמוטטו- תהיו בשקט!!!סגור
-
2.לא הייתי קונה בוורשה אבל הוא צודקנדלניסט 21/05/2023 10:02הגב לתגובה זו3 16בישראל ההיצע כל כך נמוך שתעלה ריבית גם בעוד 2% ולא יעזור כלום תהיה הקפאה אך המחירים יירדו גג ב-5 אחוזסגור
-
1.צודק 100% בגלל זה המחירים לא יירדומושיק ר 21/05/2023 10:01הגב לתגובה זו4 14ישראל רק מעלה אין הורדות ולא יהיו גם לא במזון הפתרון הוא להעלות שכר ואז החברות יפשטו רגל ויצמצמו עובדים והאבטלה תעלהסגור
