שכונת המשתלה: 45 אלף שקל למטר על דירה בשכונת יוקרה. קונים?

על גבול רמת השרון תל אביב, על קו התפר של צהלה, שכונת המשתלה ממתגת את עצמה בלי הרבה מאמץ: היא רחוקה מהרעש של מרכז תל אביב, קרובה לכבישים המרכזיים לא רחוק מהכפר הירוק. זוהי הנקודה הגבוהה ביותר של העיר תל אביב. מלמעלה, זה נראה כמו שיר: שמות הרחובות בה נקראים על שם סופרים או מלחינים ישראלים, מסשה ארגוב ולוין קיפניס ועד משה וילנסקי ודוד אבידן.

נתחיל בתשובה לשאלה הראשונה שלכם. השם של השכונה מגיע משום שהיא הוקמה על שטח המשתלה העירונית. היא התחילה ב-1,200 יחידות דיור, ועלתה במהלך השנים בבניית עוד כמעט 400 כאלה, חלק מהם במסגרת מיזם של דירה להשכיר. 3,821 תושבים היו בה נכון לסוף השנה שעברה. היום, קצת יותר.

כדי לשרטט לעצמם מפה דמיונית של השכונה, אז מדובר בגבעה בהיקף 1,600 מטר, כשהרחובות ארגוב ווילנסקי מקיפים אותה. רחוב דוד אבידן נמצא בקצה המערבי ומכיל בעיקר בנינים נמוכים, וגם שטחי מסחר קטנים. בשוליים בנינים קטנים, בני 3-7 קומות, אבל גם צמודי קרקע. לשכונה יש 2 פארקים, דני ילדים, מעון ויצ"ו, אבל אין לה קאנטרי. בשביל זה, התושבים נוסעים או הולכים לצהלה. ואפילו בית דיור מוגן מוכר יש כאן - אחוזת צהלה.

שכונת המשתלה דורגה אחרונה ברשימת עשר השכונות הכי טובות בישראל. היא השישית מתל אביב ברשימה ומקדימות אותה שרונה, צהלה, בצרון מערב, פארק צמרת ואפקה. היא נחשבת לשכונת יוקרה, אבל לא לשכונה הכי מבוקשת בתל אביב.

לפני שאתם רצים לקנות, כדאי שתדעו - בסוף השנה נערכה כאן הגרלה לשכירות בדירות 2 חדרים עם מעלית של אשטרום, לא כולל חניה ומרפסת במחיר מצחיק - 4,400 שקל כשהמחיר קבוע לכמה שנים. מי שלקח אחת מתוך 44 הדירות האלה ברחוב משה וילינסקי כנראה הרוויח. במחירי היום, כנראה שתשלמו מחיר דומה רק במעגל השני לתל אביב. אז זה היה 20% פחות ממחיר השוק - הנחה דומה לזו שמקבל מי שקונה דירה במסגרת דירה בהנחה. מי שביקש דירת 3 חדרים שילם 6,000 שקל ולדירה גדולה של 4 חדרים - 7,440. היום, דירות קטנות של 3 חדרים אותה הרחוב מושכרות ב-9,000 שקל לחודש וגדולות, של 5 חדרים, סביב 12-13 אלף שקל בחודש. לא ברור למה אנשים שוכרים דירות במחירים כאלה, במחירים כאלה כבר עדיף לצאת מתל אביב ולשכור בחצי מחיר בחוץ (נכון, יש עלויות נסיעה והגעה, ויש פקקים אבל זה לא מתקרב לזה. וגם אפשר למצוא מוקמות עם אוטובוסים).

כמה עולה דירה או בית במשתלה?
נפריד בין דירות לצמודי קרקע. באזורים שבדקנו, המחירים משתנים מאוד בין רחוב לרחוב ואפילו בין בנינים באותה רחוב. בגדול, היינו אומרים שהמחיר ההוגן נע סביב 45-49 אלף שקל למטר. נכון, המנעד גבוה, כי זה מאוד תלוי בן כמה הבניין, באיזה רחוב, לאיזה כביש הוא קרוב וכדומה. ברחוב סשה ארגוב מחירי ההיצע נעים סביב הרף העליון, ברחוב דוד אבידן מצאנו עסקאות זולות יותר, קרוב לרף התחתון. מצאנו עסקאות מלפני מספר חודשים בפחות מ-40 אלף שקל למטר בקומות נמוכות ודירות גדולות, אבל גם עסקאות ב-47 אלף שקל למטר, עבור דירות בקומות גבוהות יותר או בבניינים 'אינטימיים' יותר. המחיר מושפע מאוד בין בניין לבניין.

עכשיו, בואו נדבר על העלאת הריבית, כי בסוף גם היא נכנסת לכאן. מצאנו דירה זולה במיוחד ברחוב משה וילינסקי. 3 חדרים, 75 מ"ר עם מרפסת 30 מ"ר, מרפס קטנה בחדר ההורים עם מיזוג, כשהפרויקט מכיל גם חדר כושר וחדר ספורט, חניה תת קרקעית ומחסן. הדירה היא להשקעה עם שוכרים והמחיר - 3 מיליון שקל. זה, זה 40 אלף שקל למטר, אבל זה מחיר היצע. מצד שני, לפי המודעה זוהי "הנחה" כוללת של 400 אלף שקל. עדיין מדובר במחיר סביר, אבל לדירה בתל אביב, בשכונה נחשבת, הוא נחשב לנמוך.

מצד שני, ברחוב פרנץ קפקא מצאנו דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-4.95 מיליון שקל. מחיר ההיצע משקף את הרף העליון. לא נמכרו כאן דירות לאחרונה, אבל בגדול - זה המחיר הממוצע לרחוב הזה. בקיצור, אם הגעתם לשכונה ומצאתם כעת דירה לסגירה ב-40 אלף שקל - סביר להניח שתלכו על זה אחרי שבדקתם עם עורך דין ושמאי את הנכס. 45 אלף שקל למטר הוא עדיין מחיר הגיוני, בהתאם לאיכות הדירה.

ומה עם צמודי קרקע? נראה שהם עומדים ברף של 45 אלף שקל למטר. מצאנו קוטג' חדש בשכונה - 140 מ"ר עם חצר של 35 מ"ר ומרתף, 3 מלקחות ו-2 שירותים, לא כולל 2 חניות תת קרקעיות, במחיר של 6.5 מיליון שקל. מחיר ההיצע עבור מ"ר בנוי משקף 46 אלף שקל למטר. לא רע.