נווה גן רמת השרון: גרים ליד צהלה, משלמים עד 50 אלף שקל למטר
שכונת נווה גן, קריית שאול אם תרצו, נחשבת לאחת מעשר השכונות הטובות בישראל. לפי דוח הלמ"ס, בדוח יש 6 שכונות מתל אביב, 2 ממודיעין, אחת מחיפה וזו היחידה מרמת השרון - נציגת המרכז היחידה מלבד תל אביב.
הכביש החדש שמקל על תושבי נווה גן. צילום: עיריית רמת השרון
השכונה, שמונה 2,000 תושבים, נמצאת מדרום לכביש 5, בין כביש איילון צפון ממערב, שכונת תל ברוך מדרום, וצומת הפיל ממזרח. היא מונה בעיקר תושבים מחתך סוציו אוקונומי גבוה, יותר ממחצית מהם אקדמאיים. יש בה הכל: בית ספר, גני ילדים, פארקים וגינות. בעיריית תל אביב לא מבינים מדוע השכונה הזאת לא מסופחת אליה. הרצף הטריטוריאלי עם תל ברוך צפון דורש זאת.
- כל הכותרות
שנים נלחמה רמת השרון בעיריית תל אביב כדי לספח אותה דווקא אליה. תל אביב ניסתה אפילו לחסום את הרחובות שמפרידים בינה לבין תל ברוך כדי שאלה לא יכנסו פנימה, אבל עיריית רמת השרון עשתה צעד חכם ועקפה אותה: היא סללה כביש גישה לכיוון הכפר הירוק (בית העלמין קרית שאול מפריד בניהן) שמצפון אליה ומשם - לתוך העיר עצמה. אגב, לפני מספר חודשים נרשמה הקלה נוספת: הרמפה הזמנית לציר הנופש, כביש שיחבר באמצעות כניסה נוספת את תושבי רמת השרון ותל אביב-יפו מכביש 20, נפתח. הוא יאפשר לתושבים המתגוררים בשכונת נוה גן והכפר הירוק ברמת השרון ושכונת המשתלה בתל אביב-יפו להכנס לשכונתם באופן מהיר יותר.
נווה גן היא להיות עם ולהרגיש בלי. הסביבה היא סביבת צהלה, אבל היא משתייכת לעירייה אחרת. סביר להניח שהם מרגישים לא שייכים. הם צריכים לנסוע לרמת השרון אבל יכולים ללכת ברגל לשכונות אחרות בתל אביב. זה קורה בערים אחרות, ועדיין - קטע מוזר, לא?
ממש לאחרונה עתרו תושבי השכונה בטענה ששטח בו נהגו לטייל ייפגע כתוצאה מתכנית להרחבתה. התוכנית רש 10/10 אושרה והגיעו דחפורים למקום, אבל בסיוע פעילים שונה התכנון והקמת השכונה החדשה באזור תהיה מלאה בשטחים ירוקים ובפארק אקולוגי. התכנית המקורית כללה 3,000 יחידות דיור והיא תצא לפועל, אבל חלק מאוצרות הטבע ניצלו.
שכונה איכותית. ילדי נווה גן. צילום: עיריית רמת השרון
כמה עולה דירה בנווה גן?
נתחיל עם מחירי הדירות המיוחדות. פנטהאוז בשכונה מוצע בימים אלה למכירה תמורת 11.5 מיליון שקל. 170 מטר, עם 136 מ"ר מרפסת, דירת יוקרה. המחיר למ"ר בנוי הוא 67 אלף שקל, אבל זאת כמובן טעות של אתרי המכירות. מרפסת יש לחשב כשטח אקוויוולנטי - כלומר, כחלק משטח הדירה, אבל עם שווי נמוך יותר, באחוזים. נניח ששווי מרפסת היא 25% משטח בנוי, מתקבל שטח של 204 מ"ר, מה שמוריד את המחיר למטר ל-56 אלף שקל. עדיין לא זול, בטח לא שמדובר בדירה גדולה מאוד שהשוליות לגודל אמורה לשחק בה תפקיד. לכן, לא נתפלא אם הדירה תיסגר במחיר נמוך יותר. בטח בתקופה של ירידה בביקוש בגלל הריביות הגבוהות בבנקים.
בגדול, מחיר הוגן בשכונה אמור להגיע ל-45-50 אלף שקל למטר. מחירי ההיצע באתרי המכירות דומים, ולכן ההערכה היא שבתקופה ביקושים המחירים ייסגרו ברף התחתון. זה אומר שהשכונה הזאת מזכירה במספרים שלה את השכונות הצפוניות של תל אביב.נו, היא חלק מהן - אז למה לא בעצם?
מצאנו גם דירות בשווי נמוך יותר. כך למשל, דירה בקומה ה-1 ברחוב הפרחים נמכרה לאחרונה בשווי של קרוב ל-34 אלף שקל. הבניין נבנה ב-2009 ועדיין - המחיר נמוך. אולי בגלל שמדובר בקומה ראשונה. מצד שני, נתקלנו גם במחיר של 67 אלף שקל עבור דירה בקומה ראשונה, מחיר מופרז לכל הדעות. אז רצנו לבדוק. מדובר בצמוד קרקע. לפעמים, עורכי הדין מצהירים על צמוד קרקע כקומה ראשונה וזאת טעות. שמאי שעורך עסקת השוואה עבור דירות רגילות, תמיד מסמן בצבעים בולטים עסקאות חריגות למטר. הן לא נכללות בהשוואה. אבל בלי קשר, לא כדאי להסתמך רק על רשות המסים. כנו לאתר גוב מאפ, בדקו מדוע המחיר חריג. לפעמים, תגלו שעסקה מוטה כלפי מטה נרשמה בכונס נכסים, נמכרה לאחות (זה לא אומר שרשות המסים לא תתקשר אליכם ותמסה אתכם לפי שווי שוק) או שנמכרה בעת גירושין - זה יכול להסביר את ההפרשים ולכן לא נכלל בעסקאות ההשוואה.
אגב, ממש לאחרונה אישרה הממשלה הטבות בתחום הבינוי והשיכון לטובת בינוי בשכונה. חברת אביסרור לקחת את הכפפה והיא בונה שני בנינים ו-104 דירות, כולל דירות גן, כשלכל דירה גם שתי חניות ומחסן.
עסקאות אחרונות נווה גן
הגנים 16, 151 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 7.5 מיליון שקל.
הפרחים 5, 126 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.25 מיליון שקל.
השדות 5, 124 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 4.7 מיליון שקל.
הגנים 17, 127 מ"ר, 4 חדרים, קרקע - 8.563 מיליון שקל.
הפרחים 2, 157 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.545 מיליון שקל.
השדות 3, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.1 מיליון שקל.
השדות 14, 127 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 5.058 מיליון שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
4.פרסומת סמויהדני 23/11/2023 16:38הגב לתגובה זו1 0פרסומת סמויה לפרוייקט של אביסרור בשכונה לדעתי פרוייקט פחות מוצלח על הבית עלמין קריית שאולסגור
-
3.עדיפה אם המושבות מחיר שפוי עם הרבה פונציאלניתן להגיד 5 חדרים בפחות מ4 מיליון. 28/05/2023 00:52הגב לתגובה זו2 0ניתן להגיד 5 חדרים בפחות מ4 מיליון.סגור
-
2.איך מנרמלים את הטירוף?דוד 27/05/2023 21:51הגב לתגובה זו2 0מחיר הוגן סביב 45-50 אלף למטר. דהיינו, אתם מתייגים כ״הוגן״ מחיר של 5 מיליון לדירה בסיסית של 100 מטר. כך מנרמלים את הטירוף. מאיפה הון עצמי לדירה כזאת כ-1.8 מילון? למי יש סתם שוכב בבנק?? אחר כך משכנתא — 16 אלף לחודש ל-30 שנה. זה ״הוגן״? מתי נמחה?? רק על הרפורמה אפשר למחות — מה עם זה? זה בנפשנו!סגור
-
מחיר הוגן איפה ?מישהו 28/05/2023 14:59הגב לתגובה זו1 0זה מחיר הוגן לדירה חדשה בצפון תל אביב/רמת השרון. אתה תקנה דירה במחיר הוגן במצפה רמון.סגור
-
1.כתבת תדמית של קבלנים ששילמו מחירים מופרזיםאורח 27/05/2023 14:46הגב לתגובה זו14 1על קרקע ועכשיו תקועים עם מימון של 6-7% ודירות שלא נמכרות.מצויין,תפשטו רגל והכונס יתיע דירות במחירים שפויים. רק לפני שנתיים רצו קבלנים על דירות חדשות 30 אלף למ"ר ועכשיו 50% יותר,ועוד עושים טובה? לכו תז...נוסגור
