שרונה: כמה עולה דירה ממוצעת, ומה המחיר למ"ר בשכונה שנחשבת לטובה ביותר בארץ

לא בטוח שזה הדבר הראשון שיעלה לכם לראש כשישאלו אתכם מה השכונה הכי איכותית בישראל, אבל על פי סקר הלמ"ס - התשובה היא שרונה.

את זה אתם בטח מכירים. הכניסה למתחם שרונה (תמר מצפי)

המיקום שלה נהדר. היא נמצאת במרכז תל אביב, במיקום היסטורי של המושבה החקלאית בעל השם הזה ממש ליד נחל איילון. כאשר תושבי המושבה גורשו לאירופה במלחמת העולם השנייה, עיריית תל אביב החליטה לאמץ אותה. היא נמצאת במיקום נהדר - מצפון לשכונת יד חרוצים, ממערב למונטיפיורי, בקצה השני של איילון (ממש ממול) - שכונות ביצרון ונחלת יצחק, ממש ברגל ללב תל אביב, ואם אף אחד לא שומע - גם לבור בקריה.

קשה לדבר על שרונה מלי להזכיר את המתחם שבה, שמכיל חנויות ומרכזי מסחר ומשרדים. השוק הוא האטרקציה המרכזית. הוא פועל תחת חברות כמו ביג ומגה אור ויש בו עשרות דוכנים, מסעדות, בתי קפה ועוד, כשמעליהם שלושה מגדלים. היום יש במתחם 30 מבנים לשימור, חלקם שייכים לחברת רוגובין. לשכונה יש גם זיכרון שקשה מאוד למחוק - הפיגוע ביוני 2016 שבו נרצחו ארבעה בני אדם. רגע שלתושבי השכונה קשה מאוד למחוק ועדיין - המסעדות מלאות.

שרונה יקרה מהממוצע בתל אביב בכל פרמטר: שכירות, מחירי הדיור (החודשים האחרונים הוכיחו שהם יודעים להתנהג הפוך), וההיצע שם נמוך. כשההיצע נמוך והביקוש יורד, הוא לא בהכרח מדביק את הביקושים ולכן לא תראו ירידת מחירים דרסטית באזורי ביקוש. אתם כבר הבנתם איך זה עובד: מדינת ישראל במלחמת חורמה נגד מחירי הדיור, אבל לא מטפלת בהיצע. מישהו כבר ניסה ללחוש את זה על אוזנה בעבר.

בבנק ישראל סבורים שהעלאות תכופות של הריבית תוביל לירידה משמעותית. וזה לא עובד על שכונות כאלה. זה יכול לעבוד בשכונות משניות או בשכונות בפריפריה - אבל במה שנוגע לשכונה הכי טובה בארץ - אל תצפו שיורידו לכם מליונים כשיש עוד עשרות (שאולי ירד מספרם, אבל צריך רק קונה אחד לבית) שממתינים בתור.

אגב, לשכונה הזאת יש עוד הישג ששמור לה: מגזל עזריאלי שרונה הוא הגבוה בישראל. לפני כמעט שנה וחצי התקבל היתר בניה להקמת מגדל הספירלה המטורף של עזריאלי, בן 91 קומות ו-350 מטר. והוא אמור לשבור את שיא הגובה למגדל בישראל אחרי שיאוכלס בתחילת 2026.

הערה נוספת לפני שנצלול למספרים: אם תהיתם מה אומרת ההישג "השכונה האיכותית בישראל", אז נסביר: אוכלוסיית המגדלים נמצאת במדרג הסוציו-אקונומי הגבוה בישראל. חשוב להבהיר עוד קודם: לכל קומה יש משמעות, אבל אם תעלו לקומות 30 ומעלה - המחיר למטר יכול להיות כמעט דמיוני - סביב 65 אלף שקל ויותר למטר.

אז כמה עולה בית בשרונה?
המראה של בתים לשימור לצד מגדלים, הוא יפה ומתאים למקומות אחרים שאפשר לראות במדינות ותיקות יותר באירופה. רגע אחד אתה בניו יורק, ושניה אחרי בזיכרון יעקב. לבתים לשימור אין ערך, הם שווים בדרך כלל הרבה יותר. בדקנו את מחירי הדירות הרגילות.

מספיק לקחת את הפרויקט המרכזי והמוכר בשכונה, של גינדי, כדי להבין את המגמה. תחילת 2022: סביב 52 אלף שקל למטר. קיץ 2022: 52-57 אלף שקל למטר, משהו כמו 5.5 מיליון שקל בקומה ממוצעת לדירת 4 חדרים. סוף השנה: סביב הרף הזה, כשחלק מהדירות נמכרו במחירים גבוהים יותר, במיוחד בקומות הגבוהות, שם לדירה, ובעיקר לבעלי הממון עם הון עצמי מלא ואפס אחוז ריבית - אין מחיר. בחודשים האחרונים יש התמתנות, אבל ממש לא נפילת מחירים. הביקושים עדיין גבוהים. 

רוצים לקבל עוד אינדיקציה טובה למחירי הדיור בשכונה? המגדל של גינדי שיסתיים בסוף 2026 מכר כבר לפני שנתיים במחיר של 51-52 אלף שקל. שתי הדירות האחרונות שם נמכרו במחירים של 59 ו-65 אלף שקל. המחיר השני חוצה את הרף בגלל שהוא בקומה 32.

חשבנו שהרף כבר נחצה, עד שקפצנו לבקר בפרוייקט של איציק תשובה, בקפלן 6, בית הסופר. מאוקטובר האחרון ועד חודש מרץ תשובה מכר רק 6 דירות. אבל המחיר הממוצע נע סביב 76 אלף שקל למטר. זה גבוה גם לרמת תל אביב, אבל הוא מבטיח דירות פרימיום - אז קונים. באותו פרויקט, אגב, נמכרה לאחרונה דירה ב-4.25 מיליון שקל. איך המחיר כל כך זול? פשוט: 58 מ"ר, דירת 2 חדרים. זה המחיר באזור כיום. 

אם אתם רוצים לשכור, יהיה לכם קשה מאוד. 12-14 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים, זה מחיר נורמלי. במעגל הראשון לתל אביב, רמת גן למשל, אפשר לשכור דירה וחצי, אולי 2, אם ממש מתאמצים בסכום הזה.

עסקאות אחרונות, שכונת שרונה
גינדי תל אביב, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 10 - 4.56 מיליון שקל.
קפלן 6, 197 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 (פנטהאוז) - 15.84 מיליון שקל.
גינדי תל אביב, 95 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 - 5.68 מיליון שקל.
גינדי תל אביב, 141 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 8 מיליון שקל.
גינדי תל אביב, 141 מ"ר, 5 חדרים, קומה 15 - 6.65 מיליון שקל.
קפלן 6, 58 מ"ר, 2 חדרים, קומה 4 - 4.25 מיליון שקל.