רחביה חוגגת 101 שנים: עבר מפואר - עתיד לא ברור

מחירי הדירות בשנים האחרונות בזינוק מרשים, אם כי מתחילת השנה כפי שעולה בבדיקה של כתבי ביזפורטל, המחירים בירידה. מחירי הדירות אצל הקבלנים היו הראשונים לרדת. מדובר על ירידה של כ-5% כאשר על פי נתוני הלמ"ס מדובר על ירידה של כ-3% אך בהינתן ההנחות הגדולות, המבצעים ובעיקר שיטת ה"קנה עכשיו שלם אחר כך", שמבטאת הנחה משמעותית, הרי שהירידה עמוקה יותר. 

המבצעים שאתם רואים כעת על שלם 20% ואפילו רק 10% מהדירה כעת ושלם את היתרה בעת הכניסה, מבטאים הנחה של 3% ומעלה ואנחנו שמרניים. לרוב בעסקאות האלו הקבלנים מורידים את הצמדת המדד וזה אומר שהם בעצם מספקים לרוכשים עסקה שכמעט כולה בסוף התהליך, כאשר בעבר התשלומים של הדיירים היו כאלה שהממוצע שלהם היה שנה ויותר לפני הכניסה. כלומר יש כאן דחייה של לפחות שנה בתשלום, זה שווה במדד הנוכחי 5%, אבל בואו נניח שנחזור למתכונת של מדדים נורמליים של כ-3% בשנה. 

זה לא מסתכם בהנחות כאלו ומי שרוכש כעת דירה ומסתובב אצל הקבלנים מרגיש זאת. מקבלים הטבות, קומה גבוהה יותר ועוד פינוקים. הירידה אצל הקבלנים מורידה גם את שוק היד שנייה, כאשר שם יש גם לחץ של רוכשי דירות שעדיין לא מכרו את הדירה הקודמת שלהם. בפועל, המחירים ירדו בכ-5%. אבל, יש מקומות שיחסית נתפסים חסינים - שכונת רחביה לדוגמה. 

 שכונת רחביה. צילום ביזפורטל

שכונת רחביה שהוקמה בתחילת שנות ה-20 של המאה שעברה ציינה רק בשנה שעברה 100 שנים להיווסדה. השכונה שהוקמה על אדמות הכנסייה היוונית האורתודוקוסית שהוחכרו לחברת הכשרת היישוב, הזרוע המבצעת של המוסדות הלאומיים דאז בשנת 1922, הפכה עם השנים לשכונה היוקרתית של העיר והתגוררו בה במשך שנים רבות האנשים המפורסמים והבכירים בעולם התרבות והפוליטיקה הישראלית.

מה חושבים תושבי השכונה? צפו בסרטון המלא

רחובותיה השקטים והמוצלים מאפיינים אותה, כאשר הרחוב הראשי שלה רחוב עזה הפך למוקד הבילוי בשעות הפנאי של השכונה. הנגישות הטובה של השכונה הפכה אותה בשנים האחרונות למרכז בולט של צעירים וסטודנטים בעיר. השכונה מתפרסת כיום מרחובות ז'בוטינסקי ובלפור בדרום ועד לרחובות הקרן הקיימת בצפון, קינג ג'ורג' במזרח, אוסישקין במערב ורמב"ן בדרום. בשכונה מתגוררים כיום כ-7 אלף תושבים, כאשר שליש  מהתושבים הם צעירים בני 35-20
 

נמצאת בתקופה מאתגרת

בשנים האחרונות עלה שוב לכותרות נושא החכרת הקרקעות מהכנסייה היוונית לאחר שהתברר כי בעוד 20-40 שנים הקרקעות אמורות להיות מוחזרות לכנסייה. קבוצת ניות קוממיות רכשה ב-2016 מהכנסייה את הזכויות, והיא המשיכה את ההסכמים ואף ביצעה מספר עסקאות מול דיירים בשכונה. בתחילת השנה איש העסקים האמריקאי גארי ברנט נשיא חברת אקסטל נדל"ן רכש את אדמות הכנסייה היוונית תמורת 750 מיליון דולר. מדובר ב-520 דונם בסך הכל בירושלים עם כ-1,000 דירות, חלק גדול מהן בשכונת רחביה. הקרקעות עדיין נמצאים בחכירה של קרן קיימת לישראל ל-99 שנים החל משנות ה-50 של המאה הקודמת. זאת אומרת שלקק"ל יש עדיין את זכות החכירה ל-30 השנים הקרובות, ויש גם אופציה להארכתה. אבל עדיין מצב זה ממשיך את אי הבהירות על מחירי הדירות בשכונה.

צילום ביזפורטל.

3.5 מיליון שקל

מחירי הדירות בשכונה עומדים כיום בממוצע על 3.5 מיליון שקל בממוצע לדירה כאשר מחירי השכירות בשכונה עומדים בממוצע על 7.5 אלף שקל. המחיר הממוצע למטר מרובע בשכונה עומד על 45 אלף שקל. בעשור האחרון עלו המחירים  ב-70%.

מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים מיד שניה בשכונה עומד על כ-3 מיליון שקל, מחירה של דירת 4 חדרים עומד על 3.5 מיליון שקל.
 
לאחרונה נמכרה בשכונה דירת 3 חדרים, 47 מ"ר בקומה השלישית, ברחוב בנימין מטודלה ב-1.9 מיליון שקל. דירת 2 חדרים 45 מ"ר בקומה השלישית נמכרה באותו הרחוב תמורת 2 מיליון שקל, ודירת 3 חדרים 74 מ"ר נמכרה ב-3.7 מיליון שקל.

ברחוב אלפסי נמכרה דירת 4 חדרים, 91 מ"ר בקומת קרקע ב-4.5 מיליון שקל. ברחוב עזה דירת גג של 3 חדרים, 96 מ"ר נמכרה לאחרונה ב-4 מיליון שקל. ברחוב דיסקין נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים, 70 מ"ר  ב-3.3 מיליון שקל. ברחוב הרד"ק נמכרה דירת 2 חדרים, 46 מ"ר  ב-2.35 מיליון שקל. בחודשים האחרונים נרשמה אומנם התמתנות במחירים אבל אין ירידת מחירים עדיין בשכונה.

מחירי השכירות בשכונה התייקרו בשנים האחרונות. דירת 3 חדרים מושכרת כיום בשכונה במחיר ממוצע של 7,000 שקל, כאשר מחירה של דירת 4 חדרים בשכירות עומד על מעל 8 אלף שקל. 

כפי שניתן לראות שכר הדירה מבטא תשואה נמוכה של 2.3%. המשקיעים שמחפשים תשואה לא מגיעים לרחביה, ובכלל - הם לא מגיעים לשכונות יוקרה. התשואה על נכסים יקרים היא נמוכה. משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה פונים לדירות זולות יותר, דירות בפריפריה ששם התשואה עשויה להגיע ל-4% ואפילו יותר. 

אז למה משקיעים או בעלי דירות רוכשים נכס ברחביה? יש מתושבי השכונה שרוכשים נכסים בשכונה בהערכה-שאיפה שבני משפחתם יגורו בדירות אלו ויש כאלו שרוכשים כי מעבר לתשואה שהנכס מניב יש גם השבחה. רחביה על פני זמן משביחה יותר מאשר ירושלים עצמה. הביקוש לדירות ונכסים יוקרתיים עולה עם הזמן והמחירים בהתאמה עולים.