"השפעת הריבית איטית. מחירי השכירות יירדו בעוד מספר חודשים"

מחירי הדיור יורדים, זאת כבר עובדה. שוק הנדל"ן עושה עסקאות בקצב נמוך ועכשיו, כך טוענים במערכת הבנקאית, חודש מאי יהיה הראשון השנה שבו תירשם עליה במספר נוטלי המשכנתאות.

"הייתה ירידה של 40% בהיקף העסקאות לעומת התקופה המקבילה ובחודש האחרון - עליה של 10% - אבל זו עליה אחרי הירידה. כלומר, 34% ירידה בהיקף העסקאות", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "האמת היא שאי אפשר ללמוד מזה דבר. אנחנו יודעים בוודאות שיש ירידה במספר העסקאות לעומת השנה שעברה והריבית לא מבשרת על בוא האביב - אנשים לא ישתוללו עם הדירות. אפשר לראות בבירור שאנשים מורידים מחירים. דירות יד 2 נמצאות בממוצע תקופה ארוכה יותר על המדף. הדירות נמצאות במחירים נמוכים יותר".

אפילו גינדי עושה מבצעים. מה זה אומר?
"שזאת ירידת מחיר. אבל עזוב רגע את היזמים בצד. עצם העובדה שחברות בניה מפרסמות ירידת מחיר, זה אומר שיש פה מגמה. מה חשוב לומר פה? שחברות הבניה מורידות 150-200 אלף שקל, אבל תסתכל כמה הטבות בקניה. זה לא נכנס למחיר הנכס. לפעמים המחיר בחוזה הוא דומה, אבל ההטבות ניתנות במסגרת אחרות. זה לא משתקף במחיר. זה מבטא ירידה, נקודה. גם בסקרים על דירות חדשות אתה לא רואה את זה. אם אומרים שהמחירים ירדו ב-0.2, אז הם ירדו יותר. אפשר לומר בוודאות שעליית מחירי הדיור נעצרה. מה יקרה מחר? אי אפשר לדעת".

כמה הירידה במחירי הדיור משמעותית עבור הרוכשים? בינתיים, הם לא רצים לקנות. אחרי הירידה הגדולה, העליה לא משמעותית.
"מחיר הכסף עלה, יש הירידה במחירי הדיור אבל הם משלמים ריבית יותר גבוהה. גם אם מחירי הדיור יורדים, עדיין - הבנק לוקח ריבית יותר גבוהה. בוא נלך למספרים. אם קנית פעם דירה ב-2.5 מיליון שקל ולקחת מיליון וחצי שקל, שילמת ריבית אפסית של 1-2 אחוז. ועכשיו, המחיר, רק נניח, יירד בשיאו ל-2.35 מיליון שקל. אתה תשלם יותר על ההחזר החודשי עבור אותה דירה, למרות שהיא זולה יותר. אתה לוקח משכנתא נמוכה יותר, אבל ההחזר עולה כי הריבית קפצה ל-5%. בסוף, מי שמרוויח מהמצב הזה הוא לא היזם או רוכשי הדירות - אלא הבנקים. כשמחיר הכסף עולה, זה המצב. מי המרוויחים הגדולים יותר? מי שמחזיק במזומן. הוא המלך. הוא יכול ללחוץ את בעלי דירות יד 2 והקבלנים".

מה יקרה למחירי השכירות? בעלי הדירות "עושקים" אותם, הם לא מחזיקים מעמד ומחפשים אלטרנטיבה. ומה האלטרנטיבה, את בטח יודעת.
"מחירי השכירות עלו בשנה האחרונה, כי התגובה של שוק הנדל"ן היא איטית. מחירי הדירות עלו, ואז התחילו לרדת, לקחה זמן עד שהריבית עלתה והמחירים נעצרו. ההשפעה היא איטית. בשכירות, מה שקרה הוא שאלה שחידשו חוזים בשנה האחרונה, הקפיצו להם את זה כי מחירי הדיור עלו. אלה שחתמו עדיין משלמים מחירים גבוהים. מתי נוכל לומר שמחירי השכירות יפסיקו לעלות? כשאנשים יחדשו חוזה. אז מחדשים מדי חודש, אבל אנחנו מחכים שיעברו עוד כמה חודשים כדי שיכנסו עוד למעגל. לדעתי, עליית מחירי השכירות נעצרה. אומרת את זה ללא נתונים, אלא מהשטח. בגלל שהחוזים נחתמים לשנה, התגובה היא איטית ונראה את זה בצורה מובהקת בעוד מספר חודשים. לא רק בשנה הקרובה, מחירי השכירות יירדו".

"אם יהיה מחסור בדירות, אנשים יציפו את השוק". עסיס (אלן צ'פלסקי)

בואי נחזור למחירי הדיור. מה יקרה כשהריבית תרד?
"הכל תלוי בביקוש והיצע, כי בסוף - אם יהיה מחסור בדירות, אנשים יציפו את השוק. אם לא, אז נהיה בשיווי משקל. מה שחשוב הוא שהמדינה צריכה לדאוג לכך שקרקעות המדינה יוקצו למחוסרי דיור. לא צריך לספסר בקרקעות המדינה, צריך לתת אותן כמעט בחינם כדי שלאנשים יהיה איפה לגור. דירה וקורת גג זה מוצר צריכה בסיסי".

הצחקת את רמ"י.
"נכון, אבל צריך לומר את זה. רמ"י היא של המדינה, הקרקעות הן של המדינה. המדינה צריכה לשנות את שיטת המכירה של הקרקעות שרמ"י מנהלת. אלה לא הקרקעות שלה, אלא שלנו. לא צריך למכור בשיטת המרבה במחיר".

את יכולה להבין מנגד, את רוכשי הדירות? אדם רכש דירת 4 חדרים בכפר סבא ב-3 מיליון שקל, עם שני מיליון שקל משכנתא. ירידת המחיר ל-2.7 מיליון שקל מסכנת אותו ומסכנת את השוק כולו.
"הוא קנה כדי לגור בה, לא בשביל סחר-מכר. אז מה יקרה עכשיו?".

זה מעמיד אותו בסיכון. 40% מנוטלי המשכנתאות נמצאים בסיכון כרגע.
"אם הוא לקח שני שליש בפריים, הוא במצב מדאיג. ההחזר החודשי שלו עלה בהרבה מאוד כסף. באלפים. אם הריבית תעלה או תישאר ברמות האלה, זה בהחלט יכול לגרום לכך שאנשים יהיו חדלי פרעון. אדם שעובד שכיר, ההחזר החודשי עלה משמעותי, זה יורד מהאוכל שלו לילדים. לאורך זמן אנשים לא ישרדו ויצמצמו דיור. הם לא יעמדו בהחזר. השאלה היא מתי הריבית תרד. לטעמי, הנגיד טעה כי בזמן הקורונה הוא הגדיל את האפשרות לקחת שני שליש הלוואה בפריים, במקום שליש. הלווים ניצלו את ההטבה ועכשיו הם אוכלים אותה. זאת הייתה טעות מבחינתו".

לפי נתונים שקיבלנו, יש גם עלייה במספר ממחזרי המשכנתא. מדאיג אותך?
"העליה במחזור מראה שאנשים לא עומדים בהחזר, הם רוצים להאריך את התקופה של המשכנתא כי הם לא מסוגלים יותר. היא מעידה על המצוקה של הלווים - הם ממחזרים כי הם רוצים לפרוס אותה מחדש לתקופות יותר ארוכות. זה אכן מעיד על מצוקה".