שמורת מליבו, נס ציונה: ההיצע נמוך - הייתם קונים דירת גן ב-5.5 מיליון שקל?
שמורת מליבו דורגה לאחרונה כשאחת השכונות האיכותיות בישראל. לא לחינם היא נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בנס ציונה והאזור. השכונה משלבת בנייה רוויה וצמודי קרקע, אך יש בה גם רחובות הולנדים. היא שוכנת בסמוך לגן הלאומי גבעת האירוסים ומתגוררים בה משפחות צעירות ואמידות יחסית. הם נהנים מפיתוח נהדר, מבריכת שחייה ומרכז מסחרי - לצד אוכלוסיה איכותית. האם המחירים תואמים?
שמורת מליבו נס ציונה. צילום: גוגל מאפ
מחירי הדיור לא דילגו מעל שמורת מליבו. הם עלו בעשרות אחוזים בשכונה רק בשנתיים האחרונות. נס ציונה היא עיר ותיקה ומליבו, למרות שלא הוקמה אתמול, נחשבת לחדשה יחסית. אפשר למצוא את היתרונות בכל מקום, בעיקר מבחינת התשתיות - כבישים למשל. היא קרובה לכביש 42, שמוביל לכביש 4, לנתיבי איילון ולכביש 431, יש לה תחנת רכבת סמוכה ואפילו מכון ויצמן קרוב מאוד אליה.
- כל הכותרות
כמחצית מבני השכונה הזאת הם אקדמאיים, 94% מהאוכלוסיה כאן מחזיקה בדירה והקומץ שוכר, היא מכילה בסביבה שלה בתי ספר ברמה גבוהה - הרחק מהממוצע הארצי.
כמה עולה דירה בשכונת מליבו?
בשלב מכירת הדירות של פרוייקט בית בירגר, לפני כשנתיים, עלה מטר בפרוייקט סביב 25-26 אלף שקל. היום, פנטהאוז בפרויקט נמכר במחיר של 6.15 מיליון שקל, מה שמשקף כמעט 40 אלף שקל למ"ר. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת יעלה בין 32-33 אלף שקל - וזה עבור פרוייקט בוטיק שמכיל 3 קומות.
מחיר דירה ממוצעת, של 4 חדרים, 110 מ"ר, יעלה לכם בערך 4 מיליון שקל. בית צמוד קרקע יעלה כאן סביב 6.5-7 מיליון שקל. לפני 3 שנים, עוד יכולתם לקנות כאן קוטג' לא חדש בחצי מחיר. היום, לא תמצאו כאן קוטג' במחיר היצע של פחות מ-5 מיליון שקל. השכונה לא ממש מוכרת. למעשה, ברבעון הראשון של השנה לא מצאנו עסקאות בכלל. נכון, היא שכונה קטנה ואינטימית ולא כל אחד יכול לקנות כאן, אבל זו מראה נהדרת לעצירת הביקושים.
מצאנו כאן 2 דירות גן למכירה. של 5 חדרים, אחת עם הורדת מחיר של 35 אלף שקל. דורשים עליה כמעט 5.5 מיליון שקל, המשקף מחיר למטר של 45 אלף שקל, בדומה לדירה השניה. חשוב להדגיש: אל תאמינו למחיר למטר שמופיע במודעות השונות. הוא גבוה מדי ומשקף גם את הגינה. דירות גן לא נבנות בסגל גודל של 250 מטר. הן נבנו סביב 130 מטר עם גינה של 120 מ"ר, לפעמים פחות ולפעמים יותר. אם המחיר למטר הוא 45 אלף שקל, סביר להניח שלפי חישוב אקוויולנטי, שכולל בתוכו את הגינה, יהיה נמוך - אבל עדיין לא נמוך ביחס למחירי ההיצע מלפני שנה.
הבעיה במליבו היא ההיצע. אין ביקוש, אבל אין גם היצע. זה שומר על היחס ומעמיד את שיווי המשקל באותו מקום. המחירים כאן לא יורדים, הם מחכים לביקושים. ואז - השמיים במליבו הם הגבול.
הערה נוספת לסיום: בשכונה הזאת לא מפרסמים מודעת לשכירות, כי אין בה משקיעים. לרובם יש כאן בית והם נאמנים לשכונה. מצאנו קוטג' אחד לשכירות במחיר היצע של 13,500 שקל. מצאנו כאן יחידת דיור ב-3,500 שקל, דירת שני חדרים ב-4,250 שקל. אם אתם רוצים דירה נורמלית להשקעה, לא בטוח שתמצאו אפילו אחת. זה די נדיר כאן.
מה כן אפשר לומר? שממוצע התשואה בשכונה לצמוד קרקע נע סביב 2.7%. מחירי השכירות שמצאנו נעים סביב 8,000 שקל לדירת 4 חדרים. בהנחה שמדובר במחיר ממוצע של 4 מיליון שקל - התשואה היא 2.4% עבור דירות רגילות. זה לא בשמיים. מצד שני, כמו שכבר הבהרנו כאן, אין כמעט עסקאות. על פי אותו תחשיב, התשואה לדירת שלושה חדרים עומדת על כ-2%.
עסקאות אחרונות בשמורת מליבו
היימן ישראל 23, 292 מ"ר, צמוד קרקע 4 חדרים - 6.3 מיליון שקל.
לנדו דוד 2, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 3.45 מיליון שקל.
היימן ישראל 29, 283 מ"ר, צמוד קרקע 5 חדרים - 7.06 מיליון שקל.
לנדו דוד 2, 157 מ"ר, 6 חדרים, קומה 3 - 6.15 מיליון שקל.
חיים בר-לב 5, 135 מ"ר, 6 חדרים, קומה 1 (דירת גן בבניין נמוך) - 5.28 מיליון שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
8.התחקיר שלכם לא מעמיקשולה 12/06/2023 13:34הגב לתגובה זו0 1המחירים הרבה יותר גהוהים ממה שציינתם. יש ביקוש...אין היצע ולכן אין עסקאות. כמו שכתבתם, אנשים לא מתחלפים ולכן לא מוכרים בנוסף לעובדה שכמעט ואין עתודות קרקע פנויותסגור
-
7.כל מיני בסטיונרים שהתעשרוכולם שם ערסים 12/06/2023 08:18הגב לתגובה זו1 2בעיקר מתווכי פירות וירקות, תת רמה של אנשיםסגור
-
6.שמורת מליבו הישראלית תגמור כמו מליבו של ארהב (ל"ת)ל 11/06/2023 22:51הגב לתגובה זו2 1סגור
-
5.מחיר נכסנוגה הרפז 10/06/2023 21:06הגב לתגובה זו3 1המחיר שהצגתם עבור בתי קרקע הינו נמוך, בפועל, ישנם בשכונה נכסים עם מגרשים גדולים יותר שמחירם מטפס ל8 מיליון ש"ח ויותר. מי שמשיג בשכונה במחיר המוצג כאן זכהסגור
-
4.אותו הטרול ששום מחיר בשום שכונה לא מוצדק בעיניו,שוב? 10/06/2023 19:11הגב לתגובה זו0 1הוא טוען שצריך להוריד את המחיר בשליש, ואז להוריד שוב בשליש ושוב... ולהזכירכם, זה אותו אחד שלפני פחות מ-20 שנים אמר שזה לא נורמלי לשלם על דירה בת"א מיליון ש"ח.. אז מי צדק בסופו שך דבר? כן, אפילו כשבבנק נותנים כמה אחוזים (לפני מס), עדיין הנדלן הכי משתלם.סגור
- טען עוד
-
3.חפשו את החברים שלכם... (ל"ת)אפי 10/06/2023 18:41הגב לתגובה זו0 4סגור
-
2.נו.. ו... מליבו שמליבודניאל 10/06/2023 17:09הגב לתגובה זו5 2מה זה צריך לעניין את כל עם ישראל. מבחינתי שיבנו גם חומה מסביבסגור
-
קנאי לך לישון (ל"ת)דני 1 10/06/2023 20:34הגב לתגובה זו0 1סגור
-
1.המיתון כבר כאן (ל"ת)מני 10/06/2023 13:48הגב לתגובה זו6 1סגור
-
לא מןצדקכלכלן 10/06/2023 16:43הגב לתגובה זו1 0נראה מי ימצמץ ראשון....סגור
