מה אפשר ללמוד על מחירי הדירות במבצע של גינדי והאם חברי מועדון "חבר" צריכים לרוץ לקנות דירה?

בואו נדבר על זה. מחירי הדירות יורדים, זאת כבר עובדה מוגמרת. אנחנו מדברים על 5% מתחילת השנה וזה מתעצם. מי שלא רואה את זה במספרים מקבל את זה דרך מבצעי הקבלנים ששווים כמה אחוזים טובים של הנחה. עכשיו, חברת גינדי אפילו לא מנסה להסתיר. היא יורה באוויר. היא כנראה חייבת למכור, להציג דוחות אפס, היא רוצה להוכיח שהיא מסוגלת לייצר מכירות סבירות. בפעם הראשונה, זאת 10% הנחה. רגע, אל תרוצו לקנות - קודם כל, זה רק לחברי מועדון "חבר". גינדי כבר עשתה בעבר מספר מבצעים לחברי המועדון, מבצעים שהצליחו, בשנים 2017, 2018. ועדיין - זה לא אומר שצריך לרוץ לקנות. גינדי, מבצע למועדון חבר - האם זה כדאי? גינדי מוכרת לציבור הרחב במחירים גבוהים בפרויקטים שנחשבים טובים ואיכותים ומדברת על 10% הנחה בפרויקטים שהיא מציעה לחברי מועדון חבר. אבל גם אחרי ההנחה אלו לא מחירים נמוכים לאזור שבו הדירות הנמכרות. אז בגינדי יגידו שזה מכיוון שמדובר בפרויקט איכותי, חדש ועוד. אבל סיכוי טוב שגם אם פלוני-אלמוני ירכוש דירה בפרויקטים האלו הוא יקבל הנחה. אולי לא 10%, אבל הוא יקבל. תנאי השוק יכריחו את החברה לעשות הנחות.  

דירות של גינדי - היקף ההנחה מעבר לכך, כשגינדי כותבת לנו הנחה של עד 400 אלף שקל לעמיתי חבר למה היא מתכוונת? זה לא משקף באמת ירידה מוחלטת של 10% וזה "עד" 400 אלף שקל. זה גם פחות בסכום האבסולוטי וכאמור גם ההנחה האמיתית-האפקטיבית היא לא 10%.   גינדי, שיכון ובינוי, תדהר וחברות נוספות עושות מבצעים כאלה מדי פעם. שיכון ובינוי מכרה כך פריסייל מהיר בשכונת הפארק בחדרה לפני קרוב לעשור, אז המחירים היו ממש אטרקטיביים, קצת פחות ממיליון שקל לדירת 4 חדרים כשהטרקטורים עוד עבדו שוב, וקפצו פי שלושה ככל שהזמן חלף. גינדי גם ידועה בשיטת השיווק האגרסיבית שלה. פעם אדיר מילר עשה על זה פרק מוגזם ב"רמזור". היום, זה כבר הפך למציאות. בשיחה שערכנו לאחרונה עם משווק של דירות חדשות בחברה אחרת, ניסינו לברר האם נוכל לקבל את המבצע למרות שאיננו חברים ב"חבר". הוא שאל האם לאחד מבני המשפחה יש את הכרטיס. כלומר, זה מבצע יותר רחב ממה שזה נראה. הטריק ברור: הקבלנים חייבים למכור כי עלויות המימון חונקות אותם. הם שומעים את הנגיד, פרופ' אמיר ירון, מדבר על אפשרות להעלאת ריבית נוספת ומבינים: הביקושים ברצפה. הפרויקטים של גינדי כך למשל, גינדי מציעה הנחות בארבעה פרויקטים בתל אביב, חיפה, יהוד-מונסון, ובאר שבע. היא מציגה הנחות של עד 10% - למשל, דירה של 3 חדרים ביד אליהו בתל אביב, 82 מ"ר, תעלה סביב 3.9 מיליון שקל, במקום 4.28. זה אומר - כ-380 אלף שקל. בחישוב פשוט, מקבלים 47-48 אלף שקל למטר. מדובר באזור מתפתח, בבניין חדש ובקומה גבוהה. אבל באזור המחירים הם 43-45 אלף שקל למ"ר והם במגמת ירידה. אז כן, הקומה הגבוהה שווה כסף, אבל בסביבה של ירידת מחירים לשלם מעל הממוצע בשוק ועוד לקרוא לזה הנחה? עוד דוגמאות: דירת 2 חדרים בקומה 29 בשטח 54 מ"ר ו-10 מ"ר מרפסת תעלה 2.67 במקום 2.94 מיליון שקל. חברים ב"חבר" זה מעל 50 אלף שקל למ"ר. דירת 3 חדרים קטנה, 73 מ"ר, 12 מ"ר מרפסת - תעלה 3.599 מיליון שקל, במקום 3.955 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, 101 מ"ר ו-14 מ"ר מרפסת, תעלה 4.659 מיליון שקל במקום 5.12 מיליון שקל. גינדי מציעה גם תנאי תשלום יחסית נוחים, אבל פחות מפתים מה-10-90 או 20-80 של קבלנים רבים שמשמעותם שלמו היום 20% ובסוף 80% או לחילופין שלמו 105 היום ו-90% בכניסה. גינדי גם מצמידה חלק מהתשלומים למדד. אצל קבלנים רבים כבר ויתרו על ההצמדה. בפרויקט פינת סביון ביהוד, דירת 3 חדרים בקומה 9 בשטח 77 מ"ר ו-9 מ"ר מרפסת תעלה 2.8 במקום 3.08. דירת 4.5 חדרים בקומה 2 בשטח 110 מ"ר, עם מרפסת של 17-20 מ"ר, תעלה 3.439 במקום 3.779. מיני פנטהאוז 143 מ"ר+מרפסת של 23-35 מ"ר, תעלה 5.079 במקום 5.44. פנטהאוז של 168 מ"ר+70 מרפסת יעלה 6.08 מיליון שקל במקום 6.68 מיליון שקל. מדובר על מחירים של 30 אלף שקל למטר ומעלה. זה מעל הממוצע באזור, זאת בהחלט הנחה בפרויקט החדש, אבל לא משמעותית כפי שגינדי מציגים אותה. הפרויקטים האחרים של גינדי הם בשכונת סיגליות בבאר שבע ופרויקט אלמוג כרמל מערב בשכונת נווה דוד החיפאית. גם שם המחירים הם לכאורה בעד 10% הנחה, בפועל זאת הנחה אפקטיבית לחברי המועדון של כמה אחוזים. לא משהו שצריך לזלזל בו, אבל גם לא "הכצעקתה". בפרוייקט בחיפה, מחיר דירת 5 חדרים צידית בקומה 1 בשטח 122 מ"ר עם 21 מ"ר מרפסת עולה 2.349 במקום 2.57 מיליון שקל.  חדרים חזית בקומה 1 עם 22 מ"ר מרפסת עולה 2.499 מיליון שקל במקום 2.746 מיליון שקל. פנטהאוז 5 חדרים בקומה 27 עם 36 מ"ר מרפסת יעלה 4.2 מיליון שקל במקום 4.61 מיליון שקל. האכלוס, שימו לב, הוא בנובמבר 2023. כלומר, גינדי לא מוכר דירות על הנייר. הוא מודע למחירים בסביבה, הפרוייקט כנראה לא נמכר ברובו ולכן הוא עושה מבצע. מה שכן, הוא מעניק כאן מבצע 93/7. כלומר, 7% עכשיו והשאר באכלוס. שימו לב, האכלוס קרוב. כלומר, זה לא ממש משנה מבחינתו, לפחות לא באופן מהותי, אם תשלמו 20% או 7%. ומה קורה בבאר שבע? 3 חדרים בקומה 2 בשטח 81 מ"ר, עם 10 מ"ר מרפסת, תעלה 1.279 מיליון שקל במקום 1.405 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בקומה 2, 108-115 מ"ר, 13 מ"ר מרפסת, תעלה 1.509 מיליון שקל במקום 1.658 מיליון שקל. 5 חדרים בקומה 2, 124 מ"ר+14 מ"ר מרפסת, תעלה 1.729 מיליון שקל, במקום 1.9 מיליון שקל. האכלוס הוא באוקטובר 2024. חשוב להדגיש כמה דברים: הנחות הקבלנים בשקלים מבטאות ירידה ריאלית במחיר הדירות. אבל יש משהו שאנחנו לא רואים במספרים: הנחה כמו מחסן (שאינו צמוד, כי אם העניקו לכם הנחה בדמות מחסן צמוד אתם צריכים להבין שמשהו לא בסדר), 2 חניות, מטבח משודרג, פטור מלא ממדד תשומות בניה ואפילו מזגן מיני מרכזי - אלו הנחות שלא מגולמות במחיר הסופי אבל שוות עשרות אלפי שקלים. כלומר, אם רכשתם דירה ללא הנחה, שמחירה 2.5 מיליון שקל, אבל קיבלתם הנחות בשווי 75 אלף שקל - מטבח משודרג וחניה נניח, מדובר בירידה משמעותית - של כ-3%. הנתונים שמתפרסמים מהלמ"ס לא משקפים את ההנחות האלה. כלומר, אם קיבלתם הנחה של 2% במחיר פלוס הטבה של 75 אלף שקל - המשמעות היא ירידה של כ-5% במחיר. אבל, ויש כאן אבל, שימו לב - מחירי הדיור משתנים משכונה לשכונה. דין שכונת יד אליהו לא כדין שכונת ביצרון מערב, דין שכונת דניה החיפאית, לא כדין שכונת הדר. לכן, כדאי לבדוק טוב מה מחירי הדיור בשכונה (כאן תוכלו להיכנס לפרוייקט המיוחד שלנו, שסוקר את מחירי השכונות בכל הערים). ויש עוד נקודה שחשוב לשים לב אליה - העובדה שהקבלן הודיע על מבצע לעומת מחיר המחירון, לא משקפת ירידה ריאלית. ירידה משתקפת במחיר סגירת העסקה לעומת המחיר בפועל. בשיחה שערכתי עם אחד מנציגי הקבלנים באזור נתניה לאחרונה, הוא סיפר כי רגע לפני העלאת הריבית, מחירי הדיור בפרוייקט עלו ב-3%-2%. כעת, הם מעניקים הטבות בגובה של 2%, כך שהמחיר הריאלי לא השתנה. למרות הביקושים הנמוכים, קבלנים גדולים יכולים להחזיק מעמד ולא להוריד מחירים. קבלנים קטנים, ואתם יכולים לזהות אותם לפי הדוחות, יורידו מחיר כי הבנקים "חונקים" אותם עם עלויות המימון. גינדי הוא קבלן גדול שעושה מבצע גדול ולכן צריך לבדוק אותו לעומק. מצד שני, צריך גם לראות את חצי הכוס המלאה. אנשים קונים דירה לצד אנשים שהם "במועדון" שלהם, בסגנון שלהם. הבעיה שחלק מהם קונים למטרות השקעה ולא לגור בדירות. יתרונות נוספים הן הצ'ופרים: מחסן (צמוד לדירה, כך שבכל מקרה היה אמור להיות חלק מהמכירה), פטור משכ"ט עורך דין, מה ששווה כ-5,000 שקל (אם כי, בפרויקטים רבים כבר לא גובים שכ"ט) ועוד.