התחדשות עירונית - הסיכונים שלא מדברים עליהם

איזו עסקה נהדרת. הדירה שלכם תקבל עוד חדר, תעלה 5 קומות, יהיה לכם מחסן וחניה ובכלל - זה יהיה בניין חדש חדיש ומחודש. מי מסוגל להגיד לא? במיוחד שהוועד יושב לכם על הראש ואומר שאתם לא מבינים כלום והבניין אוטוטו הולך ליפול ואם תהיה רעידת אדמה אפילו קלה, הלך עלינו. והמדינה עוד מעט תכריז שהבניין לא ראוי למגורים - "מה לא ראיתם שהרסו כמה בניינים בזמן האחרון".    התחדשות עירונית, אאורה

השכנים כועסים עליכם במעלית, עורך הדין מתקשר אליכם כל שבוע ושואל למה אתם לא חותמים על העסקה המצוינת. עורך הדין הזה הוא שלכם או של החברה שתקים את הפרויקט? אתם אפילו לא יודעים (הוא של החברה), אבל אתם תחת מכבש לחצים גדול.

בהדרגה כמות החותמים על הפינוי בינוי הולכת וגדלה. הגיעו כבר ל-61%. ואופס מסתבר שצריך להגיע רק ל-66%. הוראה חדשה שמקלה על פרויקטים של פינוי ובינוי ואתם ממש לא רוצים לעזוב. אתם לא רוצים לעבור לשכירות לכמה שנים, לצאת מאזור הנוחות שלכם. איזה כאב ראש ענק. וניחא אתם, בקומה 10 יש זוג קשישים. הם מתחננים לא לעשות פינוי בינוי, הם לא יכולים בגילם לעשות שינויים כאלו. איפה ההתחשבות? ועוד קוראים להם סחטנים.

הם לא רוצים שום דבר יותר מאחרים, הם פשוט לא רוצים פינוי בינוי. וכל זה עוד לפני שנכנסים לעומק העניין הכלכלי. השכנים מסבירים לכם שזה יעלה את ערך הדירה ב-30%. לא בטוח שכן, אבל גם אם כן, אלו פרויקטים של 5-7 שנים. מי יודע מה יקרה עד אז. האם הקבלן בכלל יהיה פעיל? יש פרויקטים שהתחילו ונתקעו ושוב חזרו לפעילות ושוב נתקעו. יש פרויקטים שהעירייה הקפיאה. יש פרויקטים שהקבלן בהם נעלם, פשוט יום אחד הפסיק להגיע. מתקשרים והוא לא עונה. סיפור אמיתי. ויש גם מצבים שהתנאים משתנים תוך כדי תנועה. מיליון הסברים ותירוצים, אבל החניה היא לא באמת החניה שציפיתם לה. מחסן? לא בדיוק, זה משהו משותף. מה לעשות אלו הוראות של העיריה.

• אאורה צופה רווח של חצי מיליארד שקל ב-2025, ו-700 מיליון ב-2026
• יעקב אטרקצ'י: "התחדשות עירונית עברונו זו שליחות"

ולכל זה מצטרף בחצי השנה האחרונה חשש גדול. השוק חלש. כמות העסקאות יורדת, מחירי הדירות בירידה. האם הקבלן שעושה לכם את הפינוי בינוי יציב, האם הוא יילך איתם עד הסוף. זו תקופה ארוכה, צריך כאן מישהו גדול, חזק, לא ממונף. יש בבורסה המקומית עשרות חברות שמתעסקות בהתחדשות עירונית. הניסיון של רובן הוא מועט אם בכלל, אבל יש הייפ, אז זורמים לבורסה חברות בתחום - דרך שלדים בורסאיים, בהנפקות ישירות (בשלוש השנים האחרונות). להגיד שהן יציבות ובטוחות? ממש לא. להגיד שהן הצליחו עד היום? ממש לא.

התחדשות עירונית זה הייפ. יש לזה לובי מאוד חזק ובצדק - ככה אפשר להוסיף דירות במרכז הארץ, אבל כמה ניסיון אמיתי יש בהתחדשות עירונית - מועט יחסית. אז מבין כל החברות בבורסה שמתעסקות בהתחדשות עירונית ויש עשרות כאלו, יותר ממחצית הן חברות שבשלב הזה מדברות ובעתיד אמורות לבנות. כל חברות הבנייה הגדולות גם בפנים ומגדילות את הפעילות שלהן וזה נהדר, אבל המובילה היא אאורה אאורה -3.1% שמתמחה בהתחדשות עירונית.

מה זה התמחות בהתחדשות עירונית? זה בעיקר ניסיון, זה בעיקר שיווק מול הדיירים היכולת לשכנע אותם. זה דורש מומחיות, זה דורש מוניטין בתחום - יעקב אטרקצ'י מאאורה הוא אשף בהתחדשות עירונית. יש לו רבבות דירות בקנה בהתחדשות עירונית בעשרות פרויקטים. יודעים כמה הוא מרוויח?

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

פחות מקבלן "רגיל". הסיבה ברורה. הסיכון בהתחדשות עירונית קטן יותר, אין צורך בקרקע. אין עלויות קרקע ומימון על קרקע. הרווחיות משתנה אבל בערך 15%, וזה כשהשוק היה בעלייה. כשהמחירים היו בעלייה.

מה יקרה ומה קורה כשהשוק בירידה? אופס - שימו לב לדוגמה הבאה. נניח שאאורה משקיעה בפרויקט בן 120 דירות 100 מיליון שקל מתוכו מחצית מהדירות של הדיירים הקיימים ומחצית מהדירות למכירה בסכום מוערך של 2 מיליון שקל. כלומר הכנסות צפויות של 120 מיליון (60 דירות כפול 2 מיליון שקל) והוצאות צפויות של 100 מיליון שקל. הרווח הצפוי הוא 20 מיליון שקל - 16.6% (מעל ה-15% שבפועל). אבל יש כאן חשיפה גדולה יותר מקבלן רגיל לעלויות הבנייה כי צריך לבנות את כל ה-120 דירות לא רק 60 דירות. הרגישות לעלויות תשומות הבנייה גדולה.

מעבר לכך, מאחר שמדובר על בנייה במשך שנים, מרווח הטעות מאוד גדול. ההוצאות יכולות בקלות להיות 5% מעל הצפי. והכי חשוב - מרווח הטעות במחיר - הכוונה למכור דירה ב-2 מיליון שקל. אבל מה יקרה אם מחירי הדירות בירידה. הם ירדו ב-5% בחצי שנה, זה מתורגם למחיר חדש של 1.9 מיליון שקל. פחות 6 מיליון שקל לרווח. רווח גולמי של 14.4 מיליון שקל, 12.3% בלבד. ומה קורה בירידה של 10% במחירים - הרווחיות תרד מתחת ל-10%. ככל שהיחס בין מכירות חיצוניות לדירות עבור בעלי דירות קיימים עולה, מצב הקבלן לכאורה משתפר כי יש לו קרקע שהוא לא מממן לפרויקט מכירות גדול יותר, אבל זה לא משנה את הסיכון בשינוי המחיר. 

והירידה ברווחיות הגולמית מלווה בגידול בהוצאות. זה הרי לפני הוצאות תפעוליות ולפני מיסים ומימון. אוי מימון. הריבית היא 4.75% עם הכיוון למעלה. חברות נדל"ן מגייסות בקרוב ל-10% שקלי ויש כאלו שהתשואה באג"ח שלהן כבר דו ספרתית. איך יישאר כאן רווח לחברות? העולם השתנה - גם לחברות ההתחדשות העירונית.

קחו תרחיש של המשך ירידה במחירי הדירות, המשך האטה בקצב המכירות והמשך אינפלציה ותקבלו שגם הקבלן הגדול בתחום - אאורה, לא חסין מהאטה בשוק הדירות. אנחנו לא קרובים למשבר בשוק הדירות, אנחנו בתיקון מחירים טבעי אחרי זינוקים בשנים האחרונות, אבל היה והתיקון הזה יתרחב וימשך, הסיכון הזה שנובע מרווחיות נמוכה בהגדרה בפעילות הזו - מסוכן. הוא מסוכן לחברות הקבלניות ומסוכן לרוכשים, כי הרוכשים תלויים ביציבות של החברות הבנות.

על הסיכון הזה לא מדברים, והאמת שאאורה באופן יחסי היא המסוכנת פחות, אבל עשרות חברות בונות ברחבי הארץ, חלק מהן לא יגיע לשלב הגמר. אז נחזור להתחלה. פינוי ובינוי יכול להיות לדיירים רווחי, אבל האם זה תמיד נכון, תמיד כלכלי? ממש לא בטוח. אם ההאטה תימשך, אתם תראו קבלנים שמתחילים פרויקט ולא מסיימים, אתם תראו דיירים שיצאו מהדירה שלהם לשלוש שנים אבל יחזרו אחרי 7-8 שנים.