תקועים בפקק: הכירו את תושבי הערים שלא מצליחים לצאת מהבית

אדם חכם אמר לי פעם שיש שני דברים שאסור לעשות, כמשקיע בשוק הנדל"ן. השני: לקנות דירה בחריש. הראשון: לקנות דירה בקבוצת רכישה בחריש. גם כשהוא אמר זאת חריש היתה ישוב עם פוטנציאל והמחירים בה במגמת עלייה, אבל הסיבוכים והמרחק שלה מהמרכז ובעיקר הקושי לצאת מהעיר, גרמו לו להעריך שזו לא השקעה טובה. במבחן היחסי הוא צדק.

חריש היא עיר מתפתחת, אבל עם הרבה דירות רפאים ומחירי שכירות שלא מייצרים תשואה משמעותית ביחס למקומות אחרים. מחירי הדירות נמוכים ביחס לשוק, אבל המיקום המרוחק שלה והפקקים הבלתי נסבלים, מייצרים בלימה במחירים וזה עוד לפני הבלימה שהיתה בשוק כולו בחצי שנה-שמונה חודשים האחרונים. 

לרוב השקעות הנדל"ן יש עלות אלטרנטיבית שאתה משלם, כשאתה רוכש במחיר נמוך. היציאה מחריש לאזור תל אביב, מצריכה את תושבי המקום לצאת בשעה כל כך מוקדמת, שספק אם יש כאן בכלל משוואה נכונה - מחיר זול לעומת המחיר שאתם סופגים בגלל הפקקים. כשאתם קונים דירה בחריש ואתם צריכים לעמוד בפקקים הלוך וחזור מהעבודה, אז קחו בחשבון שאתם "מפסידים" כל יום זמן בפקק. זמן שווה כסף, אז אולי קניתם דירה במחיר נמוך מאשר בחדרה שבה אתם עובדים, אבל קחו את השעות בפקק תכפילו ב-20 לקבל את השעות ששרפתם בחודש, תכפילו ב-12 לראות כמה זה בשנה ותקבלו שאתם מפסידים הרבה זמן. זמן הפנאי שלכם שהוא "יקר" יותר מזמן העבודה. זה עשרות אלפי שקלים. קחו את זה לכמה שנים טובות וייתכן מאוד שתקבלו שעסקה בחדרה או נתניה (רק בשביל הדוגמה) כלכלית יותר. 

רוכשים דירה בזול, אבל האם זה שווה את זמן הפקקים?

לפני שנתחיל, הקדמה קצרה: על פי מחקר שהתפרסם בשנת 2021, בשנים 2015-2020 מספר כלי הרכב ביחס ליחידות דיור ירד במטרופולין גוש דן ובערים הגדולות, אך עלה בטבעת החיצונית. זה מתאים בדיוק של מה שקורה בגני תקווה, למשל. אם בנתניה חלה ירידה משמעותית מ-1.23 מכוניות ל-0.9 לכל יחידת דיור, בפרדסיה הסמוכה לקדימה-צורן המספר קפץ מ-1 ל-2.21, ובכפר יונה הזינוק היה מרשים יותר - מ-0.96 ל-1.57. בגני תקווה, גבעת שמואל וקרית אונו הסמוכות - המספרים עלו גם כן בשיעור גבוה. עליה דומה במספר כלי הרכב נרשמה גם בבאר יעקב. ככה זה עם זוגות צעירים. אחד יוצא לעבודה מוקדם, השני צריך לקחת את הילדים לגן. בבחירה בין רכב לעבודה, מוסיפים עוד כלי רכב. וכך נוצר פקק.

• עומדים בפקק: מה קורה למחירי הנדל"ן בשכונות הכי "תקועות" בישראל?
• גני תקווה - בכמה עלו מחירי הדירות בעשור ובכמה הם ירדו בשנה האחרונה?

מאז 2020 שנת הבדיקה האחרונה) מספר כלי הרכב שעולים על הכביש בתאוצה. אנשים יצאו מהקורונה עם רצון עז לקנות, לבזבז, ליהנות, ל...קנות רכבים. כלומר, העומס על הכבישים רק הלך ועלה בשנתיים וחצי האחרונות. קחו גם את העבודות-שיפוצים-תשתיות הבלתי נגמרים בכבישים ותבינו שהפכנו להיות  באזורים מסוימים פקק אחד גדול. 

הנה כמה מהמקומות הכי פקוקים בישראל: גני תקווה כבר דיווחנו לכם כאן בעבר על צוואר הבקבוק שנוצר בתוך העיר הזאת. גני תקווה לא יוצאת לכביש ראשי, אלא לערים אחרות. מי שיוצא בבוקר, משתרך בפקקים של סביון, קריית אונו או כפר מעש. מי שעבר את המשוכה הראשונה והשניה - מגיע לשלישית - לפקקים של תל אביב. אם עד אז לא נרדמתם על ההגה, קחו אוויר ומשקה אנרגיה. אין ברירה, אתם חייבים לשרוד את היום הזה כדי לעבוד.

גם אם לא יאהבו את מה שאנחנו כותבים, צריך לומר את האמת: גני תקווה סובלת מבעיות נגישות. לצד היציאה לכבישים המרכזיים, העמידה בפקקים בבוקר, במיוחד עבור מי שעובד בתל אביב, נעה בין חוסר סבלנות לכעס.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מגני תקווה, כפי שכבר הבנתם, אפשר לצאת דרך קריית אונו (וזו אופציה די גרועה), או דרך המושבים גת רימון וכפר מעש או דרך סביון. כלומר - יש אמנם 3 יציאות אבל כולן מובילות לכבישים קטנים מאוד (חלקם עם מסלול אחד לכל כיוון) ועד שמגיעים לכביש הראשי הפקקים כבדים. כמה כבדים? משהו כמו חצי שעה בבוקר, כדי להשתחרר מהפקק הארוך הזה.

לא בטוח שהמועצה אשמה: מספר התושבים גדל משמעותית בעשור האחרון. מצד שני, איפה התכניות של המדינה? אם ידעתם שהעיר הזאת כלואה, למה לא עשיתם משהו כדי  מבחינת תשתיות. זוהי עיר כלואה. יש לה המון יתרונות, אבל היא עדיין נמצאת בתוך צוואר בקבוק. למה מישהו לא חשב על זה לפני כמה שנים?

כך יוצא, שתושבי גני תקווה יכולים להיתקע שעה ורבע בפקקים, למרות שהם קרובים מאוד למרכז. הפתרון? צאו בשש בבוקר, שתו קפה מתחת למשרד. אתם צריכים לשים את הילד בגן? תמצאו עבודה מהבית, או באזור אחר. קשה מאוד לנסוע בשמונה בבוקר באזור הזה. אם בא לכם לחכות לאוטובוס שמגיע פעם בשעה, בהצלחה.

אגב, לראש העירייה ליזי דלריצ'ה יש באמת כוונות נהדרות. היא מבקשת מהמדינה לסלול כבישים, אפילו סללה שבילי אופניים, אבל כשהם מגיעים לקריית אונו, הם עדיין עומדים בפקק. עם 21 אלף תושבים, המשימה הזאת - להוציא את העיר שלה מהפקקים - כנראה לא תיגמר לעולם.

כפר יונה כפר יונה פקוקה בצורה כמעט בלתי נסבלת. לתושבי נתניה יש המון בדיחות על כך, כאילו שהם לא תקועים בפקק בכל פעם שהם נכנסים אליה מהמחלף הצפוני ועד קניון השרון.

כפר יונה לא זולה כמו חריש, אבל בכל זאת, התושבים משלמים פעמיים. פעם אחת כי הם גרים רחוק מתל אביב ופעם שניה בגלל הפקקים. נסעת לטיול דרך כביש 6? שילמת אגרה. נסעת דרך כביש 4? שילמת אגרת עצבים.

בשנים האחרונות נוספו לכפר יונה עוד פתרונות מסביב. הם לא מספיקים, כי כיום 85% מתושבי כפר יונה עובדים מחוץ לעיר. 70% מהם צעירים, עד גיל 40. אין להם הרבה מקומות תעסוקה בעיר, ולכן רבים נוסעים לתל אביב.

לאחרונה התקבלה החלטה לפיה הכניסה למחנה הצבאי קריית צדק תהיה מחוץ לכפר יונה - ניסיון נוסף כדי להפחית את העומס בכבישים ובעיקר את הסיוט של אזור שכונת גבעת האלונים הצמודה לכביש 4, שפוגע באיכות החיים של התושבים. אז בסוף התהליך, נתניה תתחבר לכביש 6 ובעיית העומס תיפתר חלקית. אבל בינתיים, מי שרוצה להגיע לתל אביב, צריך להפעיל וויז. לא פחות משעה וחצי אם אתה תקוע בפקק, מחצית הזמן אם אתם יוצאים עד שש בבוקר. אחר כך, כמו בבסיס הצבאי הסמוך, תיענשו - יש לכם חצי שעה ביציאה.

אז מה הפתרון? אין פתרון. לשוש כחלון כידור אין אזור תעשיה או מקומות תעסוקה, אפילו לא נתיבי אופניים. יש לה הרבה זמן לחשוב. בפקקים, כמובן.

חריש אם ביקשנו שתצאו מהבית בשש בבוקר, עכשיו אפשר לעלות מדרגה. העיר חריש תוציא אתכם הרבה יותר מוקדם. אם יש לכם ילדים בגן, אולי כדאי שתשכרו מישהי שתיקח אותם או פשוט אל תעבדו. לתושבי המקום אין תחבורה ציבורית עם תחלופה גבוהה, אז הם נאלצים לנסוע ברכב. רק תנסו לחשוב מה יקרה כאן, כשכל הדירות יהיו מאוכלסות ולא יהיו פקקי תנועה.

לחריש יש אחלה ראש עיר, יצחק קשת. יש לו כוונות טובות, אבל כמו כחלון-כידור, מה הוא בדיוק יכול לעשות כשלעיר אחת יש כביש גישה אחד שאליו מתנקזים גם כל כלי הרכב שמגיעים מואדי ערה ויישובי צפון השומרון?

לפני שנתיים, הוא הציע לתושבי העיר לצאת מוקדם יותר לעבודה. כי אם אי אפשר לבנות תשתיות מתאימות, אפשר להפיל את הנטל על האזרחים. האם כולם יכולים לצאת בחמש בבוקר? לא בטוח. אפילו השקת המחלף בצומת מג"ב, זאת שחשבו בחריש שתפתור את הבעיה כי הוא מעניק לה נגישות לכביש 6, לא נראית כמו בשורה מעודדת.

קשת מחכה בוודאי שתחנת הרכב בחריש, זאת שאמורה לקום בשנים הקרובות, תפתור חלק מהבעיה כאן. אבל בשביל זה, הוא צריך להתגבר קודם על מחלוקת. הוא רוצה להקים את הרכבת במרכז העיר, ולא בטוח שנתיבי ישראל יסכימו למהלך כזה.

קדימה צורן קדימה צורן סובלת ממה שסובלים יישובי הסביבה, אבל לשני הכיוונים. תושבי כפר יונה משתרכים בתור ארוך בדרך לנתניה, או בדרך לתל אביב. תושבי קדימה עומדים בפקק, בין אם הם נוסעים לתל אביב, לנתניה, או כמעט לכל מקום אחר.

בבקרים קשה מאוד להגיע לתל אביב. גביש 4 ו-2 פקוקים לשני הכיוונים. תושב קדימה שרוצה להגיע לתל אביב דרך כביש 2, צריך לעבור דרך כביש 57. הוא מבלה בפקק עם תושבי כפר יונה. אם הוא פונה שמאל, לכביש 4, הוא משתרך גם כן בפקק ארוך עד היציאה מהיישוב.

ומה קורה עם ערי תמ"א? גם רמת גן תקועה בפקק, אבל שם הסיבה היא מעט אחרת. לא מדובר בכביש יציאה מהעיר, אלא ברחובות ספציפיים שבהם עורכים תמ"א. כך למשל, באזור שכונת החרוזים רמת גן הפקק מגיע לרחובות ראשיים כמו ביאליק ואבא הלל. גם במתחם נגבה ורמת יצחק התושבים נתקעים בפקק. העניין הוא שהעירייה מקדמת את מתחם ההתחדשות העירונית. בכל אזור כאן ייבנו בממוצע 700 יח"ד, מה שגורם לעיכובים בתנועה בעקבות חסימת חלק מצירי התנועה.

בדיקה פשוטה בוויז מגלה מה קורה בשעות הבוקר. התשובים נאלצים לסבול בפקקים - ונוסעים במהירות נמוכה יחסית של 5-12 קמ"ש לשעה.

רמת גן עוברת גן תהליך אחר - בניית הרכבת הקלה. זה, כמובן, מעכב את הרחובות הסמוכים לבניה והתושבים תקועים בפקק בלתי נגמר. זה מפריע להם בכל שגרת היום - הילדים מאחרים לגנים, הם מאחרים לעבודה והעבודות הפכו למטרד בלתי נסבל.

גם בהרצליה המצב לא שונה בהרכב. העירייה הוסיפה פחות יח"ד, אבל עדיין, מדובר במעל 600 כאלה. אסור לשכוח כי עבודות הרכבת הקלה והמטרו יסתיימו רק לקראת סוף העשור. תושבי האזור שרוצים להגיע למרכז העיר נתקעים בתחבורה הציבורית. חלק נכנעים ונוסעים עם הרכב. שימוש בכלי רכב נוספים מגדיל כשלעצמו את הפקק.

אז מה הפתרון? בינתיים אין. תושבי ערי התמ"א ייאלצו לסבול או להוציא את הרכב. כשהם ייסעו בתחבורה הציבורית, הם ייתקעו בפקק וירוויחו כסף. כשהם יוציאו רכב, הם ישלמו יותר, יגיעו מהר יותר אבל יתרמו לפקקים.