המשכנתא לוחצת? זה מה שיקרה אם תסמכו על הטובות של הבנקים

אהוד, תושב תל מונד, קיבל החודש "בשורה" מהבנק שלו - הוא לקח משכנתא בגובה 7,100 שקל לפני שנה וחצי, אבל החודש ישלם סכום שיא - 9,200 שקל - עליה של 2,100 שקל, שמהווה משהו כמו 10% מהשכר שלו (מעל 20 אלף שקל). "אבל זה לא העניין", הוא מסביר לי. "זאת עליה של כמעט 30% בהחזר החודשי. אתה מבין מה זה אומר? שאם זה יימשך ככה, לא אוכל להחזיק מעמד. אצטרך למכור את הנכס, או להחזיק בעבודה שלישית".

אהוד לא נוטל הלוואה ב"שני שליש פריים", אלא במחציתה פריים ובמחציתה בתמהיל שונה, צמוד ולא צמוד מדד. לא רק הריבית הכתה אותו, אלא גם המדד. הוא החליט לעשות מעשה - הוא פיטר את עוזרת הבית, שעלתה לו כ-1,500 שקל בחודש; הוריד חוג אחד לילד בעלות של 250 שקל; ובנוסף - הפסיק להמר בתחנת הטוטו הקרובה - הוא היה מוציא כ-100 שקלים מדי שבוע.

פתרון נוסף של אהוד הוא להאריך-למתוח את המשכנתא. הוא בדק את זה והמסקנה שלו - "אם אין ברירה, אעשה זאת, אבל זה חוסך לי רק קצת יותר מ-500 שקל בהחזר המשכנתא ומאריך את המשכנתא ב-7 שנים". כן הבנקים מדברים על גמישות, שירותיות, הליכה לקראת הלקוח. פרסומות של "שלמו כשתוכלו". לא בדיוק - מסתבר שאתם תשלמו בסה"כ הרבה יותר והקיטון בהחזר החודשי לא תמיד יהיה משמעותי.  

מאריכים את המשכנתא - לא בטוח שזה הפתרון האידיאלי

במקרה של אהוד, הבחור יכול להרשות לעצמו לוותר על הדובדבן, אבל מה קורה למי שאין לו אפילו קצפת? על מנת לשחק מעט עם הנתונים, ולהסביר מעט את המצב בשוק, עשינו מהלך פשוט - רכישת דירה בפריפריה, בסכום של 2 מיליון שקל. זהו מחיר ממוצע לגמרי, של דירה חדשה במעגל השלישי לתל אביב. כלומר, מה שהיה מכונה עד לפני שנתיים-שלוש פריפריה והיום זה הפך להיות אתגר. ההון העצמי של זוג צעיר, בגילאי 27-35, הוא נניח - חצי מיליון שקל. אנחנו מדברים על חצי מיליון שקל "נקי", אחרי ששילמו את הכסף לעורך דין, מתווך, שמאי ואפילו לקחו בחשבון את מחיר הדירה הנוכחי על מנת לשלם מס רכישה כמעט אפסי, ולא גבוה.

כלומר, המשכנתא עומדת על 1.5 מיליון שקל. פנינו ל"מזרחי טפחות" ושם טענו כי נוכל להיעזר בשירותי מחשבון המשכנתא שלהם. זה מעולה, חשבנו - ככה נוכל לדעת מה הריבית שמעניקים לנו היום בבנק ומה ההחזר החודשי.

ובכן, עבור משכנתא של 1.5 מיליון שקל, ל-30 שנה, ההחזר החודשי הראשון הוא 8,436 שקל (באותו מסלול, ריבית ל-25 שנה, היינו משלמים 9,134 שקל). המסלולים שהעניקו לנו:

ריבית משתנה לא צמודה, כל 5 שנים - 5.13%.
ריבית קבועה ולא צמודה - 4.77%.
עבור מסלול צמוד פריים - 6.25% (ריבית בנק ישראל+1.5%).

ההחזר הכולל שלנו, עבור משכנתא ל-30 שנה (מזכירים, לקחנו 1.5 מיליון שקל) - הוא 3.523 מיליון שקל. כלומר - נשלם יותר מפי 2 ממה שלקחנו. נעזוב את הנושא הזה בצד, אבל כשקוראים את הנתון העצוב הזה אפשר להבין בהחלט מדוע סמוטריץ' "נטפל" לבנקים. הרווחים שלהם בשמיים, המניות לא מפסיקות לעלות והם נחשבים לעסק הכי רווחי בישראל.

מה עושים אנשים במצב כזה, שבו הם נאלצים לשלם יותר מ-2,000 שקל בחודש עבור המשכנתא שלקחו? פורסים אותו. שימו לב מה ההבדל בין מי שלקח משכנתא ל-25 שנה ורוצה לפרוס אותה ל-30. הוא יחסוך 698 שקל בחודש. כלומר, 700 שקל פחות. אבל רגע, בוודאי תשאלו, מה הקאטש של הבנק? ובכן, בסוף התקופה הכוללת תשלמו כחצי מיליון שקל יותר. הבנקים אף פעם לא יבואו לקראתם, הם יקחו מכם ריבית דריבית על כל מהלך שתעשו.

עכשיו נניח שהבנק מאפשר לכם הסדר. לא את ההסדר עליו קראתם בכותרות העיתונים, לפיה הוא "מקפיא את הריבית". כי זה לא הסדר אמיתי, זאת דחייה נקודתית שתעמיס עליכם ריבית גבוה בהמשך. ההסדר האמיתי אומר שתשלמו את הריבית, אבל בתשלומים. לצורך העניין, נניח שהבנק היה מוריד לכם את הריבית ברבע אחוז בכל מסלול. מבצע אמיתי (לא מבצע תדמיתי כמו זה שפרסם היום בנק לאומי, לפיו הוא ייתן לכם ריבית על העו"ש עד 10,000 שקל, כלומר - 100 שקל בשנה, בדיחה).

אחרי שהורדנו רבע אחוז לכל מסלול (למרות שריבית בנק ישראל משפיעה רק על הפריים, אבל הנחנו שהבנק נתן לנו הנחה לפני החתימה על החוזה הארוך איתו בשל ירידת המדד) - נשלם 8,210 שקל. כלומר, חסכנו 226 שקל. עכשיו, לקחנו את הריבית של המשכנתא לפני שנה.

עזבו, חסכנו לכם. רוצים לדעת כמה כסף הייתם חוסכים לו הריבית לא הייתה עולה? נניח שלקחתם 700 אלף שקל בפריים ועוד 800 אלף שקל בריבית אחרת, קבועה או משתנה נניח. החלק של הפריים בלבד, במקרה שלקחתם משכנתא ל-30 שנה, היה עולה לכם 1,760 שקל יותר. הבנתם? לקחתם משכנתא, לא עשיתם כלום - ושילמתם עוד כמעט 1,800 שקל לבנק. רוצים לשמוע כמה זמן ייקח לכם לקבל את אותה ריבית בבנק לאומי, על העו"ש שלכם? משהו כמו 15-16 שנה, כדי להחזיר את הריבית שעלתה לכם בחודש אחד (חישבנו ריבית דריבית). רוצים לדעת מה יקרה אם במשך שנה שלמה תשלמו את הריבית הזאת? כנראה שלא תחזירו אותה כל החיים, גם אם תחיו בשיבה טובה עד 120, במידה ותסתמכו על ההטבה של בנק לאומי.

אחרי שהבנתם את העיקרון, בואו נדבר על מחירי הדיור. למה הם משפיעים? כי זוג שלוקח עכשיו משכנתא של 1.5 מיליון שקל, היה אמור לקנות את אותה דירה שקנה ב-2 מיליון שקל בהרבה פחות - משהו כמו 1.55 לפני שנתיים. נניח שבקיזוז ההנחות שתקבלו היום מהקבלן, משהו כמו 50 אלף שקל, ההבדל הוא חצי מיליון שקל.

עזבו רגע את נתוני הריבית, נניח שהשארנו את אותם נתונים להיום. אתם יודעים מה ההחזר החודשי שהייתם צריכים לשלם עבור דירה כזאת? 5,622 שקל לחודש. כלומר, בערך 2,800 שקל פחות. ומה היה קורה עם המחיר של לפני שנתיים והריבית באותה תקופה? הייתם משלמים 4,272 שקל בערך. כלומר, עוד 1,350 שקל. ככה, בקטנה.

אחרי שהבנתם את זה, אפשר להבין מדוע יש עצירה במחירי הדיור. אנשים לא לוקחים משכנתאות, כי הם לא יכולים להתחייב על דירות, גם בפריפריה. אם הם קונים דירה בתל אביב, הם לא יכולים לגייס את ההון העצמי. אם הם רוכשים דירה ממוצעת ברמת גן, למשל, המשכנתא שלהם יכולים להגיע ל-12 אלף שקל בחודש, בגלל שלרוב הזוגות הצעירים אין, מה לעשות, הון עצמי של מעל מיליון שקל.