קריית ביאליק עם בשורה למשקיעים: דירה במיליון שקל, עם תשואה של 4%
אתר האינטרנט של עיריית קריית ביאליק מקבל אתכם בזרועות פתוחות. "דברים טובים קורים בקריית ביאליק", הוא מדגיש אבל לא מפרט. ואז אתה שואל - מה כבר יכול לקרות בקריית ביאליק, שאין בקריות האחרות? האם זו הקריה האיכותית ביותר, האם 45 אלף התושבים שלה (הייתם מאמינים?) יכולים להרגיש "צפוניים" יותר?
השכנה הצפופה ממערב, קריית מוצקין, היא העיר עם השכר הממוצע הגבוה בקריות, יותר תושבים בה הולכים לאוניברסיטה, ובכל זאת, סקר שלא ערכו מעולם מציב את קריית ביאליק בראש מבחינת תושבי האזור. אולי זה קורה בגלל הקריון המצליח, שמושך אוכלוסיה מהאזור, אולי בגלל הצפיפות במוצקין או חוסר האטרקטיביות של השכנות האחרות - קריית חיים (ששייכת לחיפה) וקריית אתא.
לפני שנתחיל עם מחירי הדיור - הנה נתון מעניין על תמ"א 38 - הפרויקט שגוסס ויסתיים בשנה הבאה, אם תרצו - יתחלף. נהוג לחשוב שרוב הפרויקטים נעשים דווקא באזורי הביקוש, אבל לפי הנתונים, קריית ביאליק היא השלישית בישראל במספר הפרוייקטים מהסוג הזה, אחרי רמת גן והרצליה. מרכז העיר אכלס כבר 50 פרוייקטים כאלה - קצת יותר משכונות גדולות ברמת גן ואפילו ממרכז ודרום העיר רעננה.
- כל הכותרות
השאלה הגדולה בהשקעה בנדל"ן, בסוף, היא האם יש ערך אמיתי למשקיע. האם מחירי הדירות לא נמצאים בירידה כזאת שתסכן אתכם במידה ואתם זוג צעיר שרוכש דירה, האם כמשקיע הריבית לא אטרקטיבית יותר? וכמובן - עיר שהביקוש לשכירות בה נמוך, יוצרת בעיות למשקיעים. את הרוב, קריית ביאליק מצליחה לנטרל. תכף תבינו גם למה.
כמה עולה דירה בקריית ביאליק?
המחיר הממוצע למטר לא גבוה, ואולי זה מה שמייצר ביקוש ומושך משפרי דיור מהצפון. סביב 16 אלף שקל למטר תוכלו לרכוש כאן דירת 4 חדרים ממוצעת. המחירים של קריית ביאליק נמוכים לא רק מהממוצע בישראל, במבחן עלות-תועלת נראה שאתה מקבל הרבה יחסית ואולי היא אפילו מתומחרת נמוך ביחס לשוק. זיהינו כאן עסקאות שנעות בין 1.1-1.4 מיליון שקל ממש בחודשים האחרונים ואחרי עליית הריבית. כלומר, הפוטנציאל כאן נראה לכאורה משמעותי. בניגוד למוצקין הכלואה, יש לה גם אפשרות להתרחב. ממוצע התשואה כאן נע סביב 2.8%, יכול להגיע אפילו ל-4% בעקבות מחירי השכירות העולים.
אגב, אחוז הבעלות בקריית ביאליק עומד על 73% - כלומר, 27% שוכרים - קצת פחות מהממוצע הארצי. כמעט 40% מהדירות כאן הן בנות 3 חדרים.
פותחת אפשרויות למשקיעים. קריית ביאליק (עיריית קריית ביאליק)
חשוב להדגיש כי תמהיל הדירות כאן משתנה בין שכונה לשכונה. ברור שלא תוכלו למצוא דירה חדשה בשכונה חדשה במחיר של מיליון שקל - מחיר סביר בהחלט לדירת 3 חדרים ישנה במרכז העיר. רק כדי לקבל רקע - אז ביאליק דרום היא שכונה ותיקה עם בתי ספר מובילים ובה המחירים נמוכים יותר, סביב 14-15 אלף שקל למטר. בשכנה מצפון, שכונת צור שלום שהוקמה בעבר על ידי עולים וקרובה לאזור התעשיה, המחירים קצת יותר גבוהים - סביב 17 אלף שקל למטר. אז לאן המשקיעים הולכים? לאפק, שקרובה לכביש 79 ויש בה בניינים נמוכים - שם אפשר לקנות סביב 11 אלף שקל למטר. שם תמצאו דירה בפחות ממיליון. בדקנו את מחירי השכירות בה, כדי לברר לגבי תשואה למשקיע - ושימו לב מה קרה - 4%-4.5%. אתה קונה דירה ב-900 אלף שקל, 3 חדרים ממוצעת, 65 מ"ר. אתה משכיר אותה ב-3,000-3,400 שקל ומקבל עד 4.5% תשואה. לא רע.
עכשיו נעצור רגע, כי אתם צריכים הסבר לזה: למה בכל זאת משקיעים לא נוהרים לכאן בתקופה הזאת, של קיץ 2023? הסיבה היא פשוטה: ראשית, התשואה בבנקים אטרקטיבית. בגלל עליית הריבית, משקיע יעדיף לקבל 4% ריבית לשנה בבנק, מאשר 4.5% כתשואה ברוטו ועל זה יש ניכוי הוצאות חד פעמיות, תיקונים וגם תלונות מהשוכר. שנית, מס רכישה על דירה להשקעה גבוה. כשאתה קונה דירה שנייה, השומה ממיסוי מקרקעין תגיע אליך מהר מאוד, עוד לפני שהספקת להחליף את המנורה בבית. בניכוי הוצאות חד פעמיות, ההשקעה משתלמת ביחס לערים אחרות, אבל לא ביחס לתקופה.
בשכונת הפרפר החדשה יחסית לשכונות הוותיקות יש בתים פרטיים עם גינות, מה שמעלה את המחיר הממוצע ל-16 אלף שקל למטר בערך. הביקוש הוא גם בשל הסמיכות לקריון. בגבעת הרקפות יש רק בניינים, אבל המחיר הוא גבוה יחסית - 18-19 אלף שקל למטר. חלק מהבתים כאן כבר חצו את רף 2 מיליון השקלים.
ומה עם השכונות החדשות? נאות אפק ("אפקה", בלשון המקומית) - שכונה חדשה במזרח עם כ-4,500 יחידות דיור, לא רחוק מצור שלום. נבנו כאן דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. המנעד רחב ולכן קשה לדבר על המחיר הממוצע, כי הפרויקט של מחיר למשתכן מוריד אותו. בדקנו את פרויקט חלומות וסביונים, ובו מכרו בכ-16 אלף שקל למטר.
עסקאות אחרונות - קריית ביאליק
דפנה 34, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1.09 מיליון שקל.
הערמונים 27, 70 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1.02 מיליון שקל.
קרן היסוד 59, 99 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 1.5 מיליון שקל.
קרן קיימת לישראל 81, 58 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 800 אלף שקל.
העליה 6, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.46 מיליון שקל.
התאנים 12, 63 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 7 - 1.31 מיליון שקל.
עגנון ש"י 7, 48 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 920 אלף שקל.
יוספטל גיורא 20, 54 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 810 אלף שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
13.כן יש לי קרקע בעיר ומטומטם מי שלא קונה המחירים כרגע מצימאיר 09/07/2023 22:49הגב לתגובה זו0 0מציאה!סגור
-
12.עזבו תשואה השבחה מצויינת לדעתי יש בקרית חיים מערביתדני 28/06/2023 05:26הגב לתגובה זו0 0וקריית ים יש התחדשות עירונית מאורות מי שלא יעלה על הגל לדעתי מפספס דברים טובים לעתיד ליד הים זה האזור היחידי שנשאר עוד זולסגור
-
11.מאיפה הבאתם שבאפק שוכרים ב3400?קרייתי 24/06/2023 11:35הגב לתגובה זו2 2דירות פה מושכרות סביב 2500 וצריך לקוות שהגיעו שוכרים יציבים,הרי מי שיש לו 3400 למה לו שישכור באפק,יוכל לשכור אחלה דירה בשכונה טובה בביאליק או מוצקין במחיר הגבוה הזהסגור
-
10.והיא עולהוריבית עולה 23/06/2023 21:34הגב לתגובה זו0 0והיא עולה על גגסגור
-
9.רק בישראל זה נחשב תשואה טובהקוקו לא מאילת 23/06/2023 14:05הגב לתגובה זו2 0כאשר האינפלציה היא גבוהה יותר. ישראלים זה עם בור מבחינה כלכלית.סגור
- טען עוד
-
8.שכונת אפקאחד 23/06/2023 12:44הגב לתגובה זו3 12נתונים לשכונת אפק מחיר 900000 ש"ח זה מחיר ל 2 חדרים, [ה3 חדרים דורשים שיפוץ] שכירות ל 3 חדרים כמעט 3000 ש"ח לא יותר. אבל הגדול - השכונה נמצאת בתהליך מואץ של פינוי בינוי וכשזה יקרה יש לך דירה במיקום הכי טוב בקריות. 1. צמוד לקריון. 2. צמוד למרכז הספורט אפק 3. צמוד לכביש 22 4. צמוד לכביש 79 5. מצד מערב צמוד לכביש 4. גם במרכז העיר וגם צמוד לכל היציאות המרכזיות מהעיר. מה יותר טווב מזה. תפתחו מפה ותראו שגם אם התשואה נמוכה מ 4 % מדובר בהשקה מעולה.סגור
-
7.תשואה טובה??לאוניד 23/06/2023 01:11הגב לתגובה זו4 0באמת, לקחת מחיר שכירות 3400 (בספק ל - 3 חדרים דירה ישנה) על מחיר 900000 (סביר). חישבת תשואה לפי 12 חודשי שכירות, כלומר דירה מאוכלסת כל הזמן, ללא הוצאות תיקונים, החלפות דיירים וכו' (מאוד אופטימי) ורק כך הצלחת להגיע ל 4.5% כאשר אותה תשואה אפשר לקבל בקרן כספית בלי כל הכאב ראש, עם אפס סיכון ואפס מאמץ. אני כבר לר מדבר על השקעה במדדים לטווח ארוך. אז כתבת "לא רע", אני גם לא בטוח שזה כזה טוב...סגור
-
6.אני גר בקרית ביאליקרונו 22/06/2023 22:12הגב לתגובה זו15 4הכתבה יפה ואכן מביעה ידיעה, אבל: אפק שווקה כולה כמחיר למשתכן, ואנשים לא רכשו שם בגלל שיש לדירות רק כיוון אויר אחד והן צמודות לבית הקברות. לכן המדינה הוציאה את שאר הדירות לשוק החופשי. מי שקונה שם הם משקיעים מהמרכז, אבל תושבי ביאליק לא מעוניינים לגור שם וקשה מאוד למצוא שוכר בפועל. שכ''ד של 3400 ל 65 מ''ר אולי הבאת מיד2, אנשים יכולים לבקש מה שבא להם, אבל זו לא השכירות שיקבלו. במרכז העיר דירות 80 מ''ר מושכרות ב 2700. אז באפק שמנותקת מהקריה, בוודאות המחיר יהיה נמוך יותר. האזור שבצמידות לקריון הוא היקר והנדרש ביותר, ממש לא 16 אלף למ''ר. בתים פרטיים מפורסמים שם ב 4-5 מליון ש''ח. גינה היא מצרך יקר. גם בקריות.סגור
-
נאות אפק - שכונה צעירה, מקסימה ומבוקשתאסף 13/08/2023 17:20הגב לתגובה זו1 0גם אני גר בביאליק. יש הרבה מאוד אי-דיוקים בדברים שלך וחלקם פשוט לא נכונים. 1. השכונה בבנייה מעורבת - יש בה בניינים במסגרת מחיר למשתכן ואחרים שלא. גם במחיר למשתכן ניתן למצוא דירות מצויינות שאינן נופלות, ולפעמים אף טובות יותר, מדירות ששווקו לשוק החופשי.2. לא ברור כיצד הגעת למסקנה שתושבי ביאליק לא רוצים לגור בשכונה. ההיפך הא הנכון, השכונה מאוד מבוקשת.3. לא נכון לומר שמי שקונה בשכונה הם משקיעים מהמרכז. חלק גדול מהדירות בשכונה מאוכלסות ברוכשים שגרים בדירות.4. בניין אחד (אולי שניים) צמודים לבית הקברות. רוב רובה של השכונה הקיימת ובוודאי זו שנבנית בהמשך (לכוון שמורת כרי נענן), רחוק מבית הקברות (בית הקברות לא נשקף אפילו מהחלון). 5. בקומה סטנדרטית, ל-4 דירות מכל 6 דירות יש שני כווני אוויר ולא אחד.6. השכונה צעירה, מתפתחת ומבטיחה - מכל אספקט שהוא - אנשים, גנים, בתי ספר, מתנ"ס, קניון וסמיכות לטבע מקסים. מלבד שמורת עין אפק הידועה, שתי שמורות נוספות ממשיכות לעבור פיתוח וצמודות לשכונה: שמורת כרי נעמן ושמורה חדשה בשם שמורת רצועת נחל הנעמן (שעליה תבנה טיילת שמשקיפה על אגמים גדולים ומהממים שחפרו בשמורה).סגור
-
שניכם צודקים - אפק ונאות אפק הן שתי שכונות שונות (ל"ת)ירון 08/07/2024 14:56הגב לתגובה זו0 0סגור
-
הכוונ הבכתבה לאפק לא היתה לנאות אפק אלא לאפק הישנהי (ל"ת)אחד 23/06/2023 12:35הגב לתגובה זו1 0סגור
-
5.למי שזכאי כדאי לשים לב למחיר למשתכןdw 22/06/2023 18:13הגב לתגובה זו2 8ידידה שלי זכתה בדירת 3 חדרים חדשה מהניילונים בקרית מוצקין, ב 700 אלשח. אני זוכר שהיו אז כתבות מפחידות כאילו יהיה עודף היצע ודירות יעמדו ריקות. פחחח. הבחורה לא פראיירית, וכאשר התקלתי אותה עם תרחיש כזה היא לא ראתה בעיניים ואמרה שהיא תציע שכ"ד דומה ותגנוב לקוחות מהדירות הישנות. בסופו של דבר לא דובים ולא זבובים והדירה שלה מושכרת, במחיר מלא מלא, בלי הנחות, מ day1. אני מבין ממנה שקהל היעד אלה שוכרים שרצו לשדרג מדירות ישנות, כשהיא מציעה להם 3 חדרים חדשה עם מרפסת סוף הדרך. אחלה אחלה עיסקה. לכן למי שזכאי? שווה. מה שכן צריך להיזהר מהדירות הישנות קומה 4 על עמודים. אלה דירות שכן עלולות לעמוד נטושות כי אלה הדירות הכי פחות מבוקשות בעיר. עד קומה 3 אנשים מוכנים לקחת. קומה 4, על עמודים, כבר יותר קשה, וכבר תלוי בעוצמת הביקושים באזור (לחבר'ה צעירים אין בעיה עם דירות כאלה, אבל הקריות זה לא ת"א וגוש דן)סגור
-
4.יקריקר מאוד מאוד 8 חודשים מעכשיו המחירים מגיעים 28% פ 22/06/2023 15:41הגב לתגובה זו2 0יקר מאוד מאוד 8 חודשים מעכשיו המחירים מגיעים 28% פחות רק סבלנות תנו לגלגל להיסתובב אחורה ותשאירו אותו 6 חודשים בלי להיתערבסגור
-
3.כמות בניה עצומה בקריות הסמוכות, כולל עסקית הולכת לשנותמכירה את האיזור 22/06/2023 11:23הגב לתגובה זו11 1לא מעט מהתמונה. בניית אזור משרדים וקניות גדול בלב שכונת מגורים במוצקין תוריד לא מעט מהמשיכה לקריון. עם הזמן נראה לאן זה הולך. בנייה חדשה למגורים במוצקין שנמצאת לקראת סיום הוסיפה כמות אדירה של יחידות דיור, ועכשיו קרית ים בונה מגדלים ומתכננת להרוס שכונות ישנות לטובת מגדלים. יש לא מעט היצע באיזור ועכשיו זאת לא תקופה מזהירה מבחינת מימון הרכישה, וודאי שלא להשקעה. דירות 3 חדרים לא יישארו כאלה אם אכן מחדשים את השכונות, ולכן גם היתרון הזה ייעלם. חוץ מזה? מה כבר יש לאנשים לחפש בקרית ביאליק? מקומות התעסוקה באיזור לא משהו, ודאי שלא במרחק קצר מהבית. המשכורות גם הן לא משהו, והפוטנציאל לעליית מחירים הוא בהתאם.סגור
-
אנחנו מתרבים כמו שפנים, קצב שנתי של 2%dw 22/06/2023 18:20הגב לתגובה זו4 12לכן אל תדאג לגבי הביקוש. יהיה כזה. כל שנה צריך למצוא כאן מקום איפסון ל 200 אלף גולגלות (כיום קצת פחות, עוד כמה שנים נגיע לשם). כל שנה! אתה מבין שעוד עשור אתה צריך לאפסן פה עוד 2 מיליון בני אדם, כן? ולוקח לך זמן להרים בניינים, כמה שנים טובות (כולל תכנון, כולל ועדות, כולל בניה), אז אין חיה כזו שדירה חדשה עממיקו בישראל לא תאוכלס. יכול להיות בשכ"ד נמוך מהפנטזיות של המשכיר אבל שיהיה ביקוש? אין ספק בכלל. שוב. כי לאנשים קשה לפעמים לקלוט את קצב ההתרבות המטורף והחריג של ישראל. עוד עשור יש לך על הראש עוד 2 מיליון בני אדם. יש לך דירות פנויות בשבילם??? (אתה מבין שרוב הדירות שבבניה כיום כבר נמכרו, כן? ) עמותת צפוף מתריעה מפני המשך מדיניות עידוד הילודה המוגזם של ישראל. אף מדינה מערבית לא מתרבה בכזה קצב חסר אחריות.סגור
-
2.זה כולל עמלת אישפוז זיהום אוויר? (ל"ת)מנחם 22/06/2023 11:18הגב לתגובה זו6 3סגור
-
כרגע יש תוכניות לפנות את התעשייה הפטרוכימית עד 2029 (ל"ת)ירון 08/07/2024 15:00הגב לתגובה זו0 0סגור
-
גם גוש דן מזוהםdw 22/06/2023 18:21הגב לתגובה זו4 0מה שלא מפריע לאנשים להסכים לשלם הרבה יותר כסף כדי לגור בו. מה שכן הזיהום בגוש דן מגיע בעיקר מהרכב הפרטי, וזה בעוד עשור שניים צפוי להצטמצם. כל אחד שעובר לאוטו חשמלי מוריד אגזוז מזהם מהרחוב.סגור
-
1.ריבית משכנתא מעל 6%, תשואה כ3%. הכיוון מאד ברור! (ל"ת)אדם 22/06/2023 10:17הגב לתגובה זו11 0סגור
