ירידה של 10% בהתחלות הבניה בשנה האחרונה - אבל אלה עדיין מספרים גבוהים ביחס לשנים קודמות

הקבלנים רואים את הירידה במחירי הדיור ומהדקים את החגורה - הם מנסים לשמור את המחירים גבוהים ולכן דואגים להוריד את התחלות הבניה. השאלה היא כמה זמן הם יוכלו לעשות את זה, המימון שלהם מתייקר ולפחות חלקם יצטרכו לבנות. הם יכולים לשחק ולמשוך זמן אבל לזמן מוגבל. 

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 10.4% בהתחלות הבניה. ב-12 החודשים שבין אפריל 2022 עד מרץ השנה החלו להיבנות 62,480 דירות לעומת 69,750 אלף התחלות בשנה שעברה. אבל מדובר עדיין במספרים גבוהים היסטורית: שנה קודם לכן היו 55.3 אלף התחלות בניה ובשנה שלפני 58.9 אלף התחלות, וגם אלה מספרים גבוהים ביחס ל-30-40 אלף התחלות בנייה בשנים שלפני. כלומר, מדובר כעת אמנם בירידה משמעותית ביחס לשיא של השנה שעברה, אבל עדיין יש הרבה התחלות בנייה. השאלה היא כמובן האם מגמת הירידה תימשך. הבעיה הגדולה היא לא בשנה שנתיים הקרובות אלא בעוד 3-4 שנים, כשהדירות יגיעו לשוק. ירידה עכשיו יכולה להתגלגל לעליית מחירים בהמשך.

במקביל, בשנה האחרונה חלה ירידה של 2.6% בהיתרי הבניה. ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 74,700 דירות - ירידה של 2.6% לעומת 12 החודשים הקודמים (אפריל 2021-מרץ 2022) אבל עדיין מדובר על מספרים גבוהים ביחס לעשור האחרון. אגב, גם ברבעון הראשון של השנה ישנה ירידה - אז החלה בנייתן של 14,981 דירות חדשות - צניחה 25% לעומת הרבעון הראשון אשתקד (19,983 דירות חדשות). חשוב להדגיש כי ביחס לרבעון הקודם האחרון של 2022) מדובר בעלייה קלה של כ-1.9%, שכן אז החלה בנייתן של 14,693 דירות בלבד.

אגב, מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים למועד הדוח, כ-46% היו במחוזות המרכז ותל אביב – 23.9% ו-22.1%, בהתאמה. כרבע (25.3%) מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז וכחמישית (21.9%) – במחוז תל אביב. לגבי התחלות הבניה, קריית גת מפתיעה לטובה לעומת שנה קודמת, עם עליה של 114%. הרצליה ובית שמש לרעה - ערים כמו אור יהודה, הרצליה ובית שמש בונות עשרות אחוזים פחות.

הנתונים אינם מעודדים, לא בגלל שרואים האטה מסוימת בנדל"ן והמחירים יורדים, אלא שבגלל נתון התחלות הבניה מעיד עד כך שההיצע קטן. מדובר בגלגל. המדינה רוצה להוריד מחירים דרך הגדלת הריבית והקטנת הביקושים, אבל מצד שני - ההיצע הקטן גורם לכך שהירידה לא תהיה משמעותית. בסופו של תהליך, הורדת ריבית בעוד מספר חודשים כשההיצע קטן תיצור ביקושים. והם, כידוע, יוצרים עליית מחירים.

התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-58,720 דירות (כ-3,760 דירות קיימות נהרסו). כ-64.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-13.2% בסבסוד ממשלתי (5,340 דירות). כ-35.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית וכ-13.5% למטרת השכרה. כמו כן, כרבע מהדירות (כ-26.9%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-74.4% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי. הערים המובילות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הן: תל אביב-יפו, ירושלים, ראשון לציון, בת ים, באר שבע ואשקלון.

ומה לגבי נתוני גמר בנייה? ב-12 החודשים האחרונים לדוח הסתיימה בנייתן של כ-52,750 דירות, עלייה של 12.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.7 חודשים (פחות מ-3 שנים).

עוד נתונים מעניינים: בסוף מרץ 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-169.7 אלף דירות. שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-15.6 מיליון מ"ר, כ-72.9% משטח זה נועד לבנייה למגורים. אגב, התחלות בנייה נטו מתקבלות לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. עוד עולה, כי ב-12 החודשים למועד הדוח החלה בנייתן של כ-11,970 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-61.1% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.7% – במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.2% (9,720 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.

בנוסף, ב-12 החודשים האלה החלה בנייתן של כ-4,870 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-23.5% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-19.2% – במחוז מרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-57.8% (2,810 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.