הסכנה: "דיירי פינוי בינוי יתרחקו לערים אחרות והשכירות תעלה גם שם"

שכר הדירה עולה - על כך אין ויכוח. לא רק נתוני הלמ"ס מציינים זאת - אלא גם המצב בשוק מאותת על כך. המדינה התייאשה מפרוייקטים לשכירות ארוכי טווח. כל פעם התירוץ אחר - פעם זה היעדר קרקעות ופעם עליית הריבית, שהופכת את העסקה לא כדאית לקבלנים קטנים, שצריכים למכור כדי להיפטר מעלויות המימון החונקות. מה יקרה מחר? לא ברור, אבל בינתיים - לא רק נוטלי המשכנתאות סובלים, אלא גם השוכרים, שנאלצים להתמודד עם יוקר המחיה גם דרך הסעיף הכי מהותי עבורם - דיור.

אם יש סיבה טובה לעליית מחירים באזור מגורים קוראים לה פינוי בינוי. עקומת ההיצע נותרת כשהייתה, אבל הביקוש מזנק בבת אחת תוך ימים ספורים לאחר התחלת הפרוייקט. תחשבו על זה: אדם יודע שהוא עוזב את הבית בעוד חודש. הילדים בבית ספר סמוך, ההורים גרים קרוב, החברים מהשכונה, מעקב אחרי הפרוייקט מקרוב או השירותיים הציבוריים - ממש לא משנה מאיזו סיבה זה קורה - הוא יירצה להישאר קרוב.

אז כמו שהבנתם, מלבד עולים חדשים ורוכשים פוטנציאלים שמאבדים סבלנות ועוברים לשוק השכירות, נוטלי משכנתאות שלא עומדים בהחזר ולכן מוכרים ושוכרים, התחדשות עירונית היא כוח עולה בשוק הנדל"ן וגורמת לעליית מחירים. מספרית, מדובר על כ-10,000 דירות שאמורות להתפנות בשנה הקרובה באזור המרכז. לא ברור מה המדינה חשבה, אבל מישהו צריך לספק קורת גג לחבר'ה האלה. ומה עושים? שוכרים, כמובן. היכן הם שוכרים? בדרך כלל באזור שלהם.

בבת אחת, עשרות דיירים, ובמקרים אחרים גם מאות - "משתחררים" לשוק ומגדילים ביקוש. בעלי הדירות מנצלים את זה. יש להם לקוחות שבויים והם מעלים את המחיר. האמת - לא באשמתם. כשיש לך שלושה או ארבעה שוכרים פוטנציאלים לדירה אחת, בדרך כלל תעדיף את ההצעה הגבוהה ביותר. כך עולה המחיר באזור. כשהפרוייקט מוכן, שיווי המשקל חוזר למקום שבו הוא היה קודם, תוך קיזוז של השפעות אחרות שקרו בינתיים - עליה או ירידה של מחירי הדיור (שמשנה את הביקוש לשכירות), אלטרנטיבות אחרות באזור ועוד. אבל בגדול - המחיר אמור לרדת.

"היזם משלם פחות - הדייר לא מתפנה". עו"ד דן הלפרט. צילום: פרטי

לעניין הזה יש גם השלכה רוחבית. הוא משפיע בעקיפין על רוכשי הדירות. מדוע? משום ששכר הדירה מהווה מרכיב מרכזי במדד המחירים לצרכן. כשהוא עולה, לא רק השוכרים נפגעים אלא גם נוטלי המשכנתאות שההלוואה שלהם צמודה למדד.

"אני עוסק בתופעה הזאת כבר שנה וחצי, אנשים לא הבינו אותה מספיק זמן מראש, אבל גדול - ככל שההתחדשות העירונית תופסת יותר מקום, דמי השכירות הולכים ועולים", אומר עו"ד דן הלפרט, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי. "חשוב להבין: הפרוייקטים, שלוקח להם המון שנים עד שיוצאים לפועל מתחילים לקרום עור וגידים כאשר הם מגיעים לשלב ביצוע. בפינוי בינוי צריך תב"ע והיתר, התהליך ארוך, אבל בסוף, כשזה קורה - נפלטות החוצה בבת אחת הרבה מאוד משפחות שצריכות דיור חלופי. זאת תופעה קשה ובעייתית, כי הם מחפשים בקרבת מקום דיור חלופי. ואז קורים כמה דברים, אבל הבעיה המרכזית היא דמי השכירות שהם מקבלים מהיזם כדי למצוא דיור חלופי".

איך זה מעלה את מחירי השכירות?
"בעבר נקבע שאותם דמי שכירות ישולמו לפי הדירה שהדיירים יצאו ממנה, אבל מהר מאוד הבנו שיש כאן בעיה. היזם משלם לפי דמי השכירות בבניין, אבל מה קורה שנה וחצי לפני שהם מפנים? דמי השכירות יורדים כי הבניין ננטש ומוזנח, אנשים יוצאים כי הם לא יודעים מתי יעזבו ומתי תהיה ההריסה, אף אחד לא רוצה לטפל בבעיות בתשתיות ורטיבויות כי ממילא עוזבים, ואנשים לא מוצאים שוכרים. מה כן קורה? השוכר בא ואומר לך 'רוצה שאשאר? אין בעיה, חצי מדמי שכירות. אין לי ודאות מתי אני עוזב'. אנשים משכירים בלית ברירה, ואז היזם משלם לפי דמי שכירות נמוכים".

מה עשיתם?
"שינינו ניסוח, לפיו דמי השכירות יאפשרו לשכור דירה חלופית דומה באותו אזור. עכשיו, אסביר איך זה קשור לעליית מחיר: אנחנו שמים בהסכם גם מעבר לשכונות שקרובות. הבעיה: באותה שכונה אין ולפעמים בשכונה סמוכה אין. מה קורה? הרדיוס הולך ומתרחב, כי כשאותם אנשים נפלטים, הם מחפשים דירה בקרבת מקום כי הילדים בבתי ספר וגנים ומוכנים לשלם יותר אם דירה מתפנה. מסביב, יש גם פרוייקטים נוספים. אז אם יש דירה בשכונה, המחיר עולה. אם לא, המחיר עולה בשכונות הסובבות אותה. הביקוש תמיד גובר על ההיצע".

בכמה המחיר עולה?
"אנחנו מייצגים 500 פרוייקטים היום, מה שהולך ברובעים בתל אביב מטורף. יש 150 בנינים כאלה בעיר תל אביב, הורסים המון - והשכירויות בשמיים. אני לא שמאי ולא יכול להעריך את המחיר המדויק, אבל תבין לבד מה קורה כשאין דירות. אתה מתחיל להתרחק מתל אביב ורואה תופעה חדשה: הרדיוסים מתרחבים, כי אין בבניין שלידך, לא ברחוב או בשכונה ולא מסביב. בסוף התופעה, כמו שאני רואה את זה - דיירי פינוי בינוי יתרחקו לערים אחרות ומחיר השכירות יהיה גבוה מאוד. מתל אביב תתחיל נהירה לרמת גן וגבעתיים. כלומר, הם מגדילים את הביקוש ואת המחיר גם בערים אחרות. זה מדהים".

ההשפעה של ההתחדשות העירונית על שוק השכירות, כמו שהבנתם, הפכה להיות משמעותית מאוד. לטענת המומחים בתחום, ככל שהתופעה תלך ותגדל, המחירים יעלו. לאחרונה, השמאים, המתווכים ועורכי הדין עורכים פאנלים מיוחדים בנושא הזה - הם מבינים שההתחדשות העירונית, למרות גסיסת תמ"א 38, הולכת לשנות את השוק דרך מסלול פינוי בינוי.

"מה שמדהים הוא שאנשים קצת זלזלו בשוק ההתחדשות העירונית, שהיה שוק קטן. היום, אתה רואה את העוצמה והיא רק תלך ותגבר. חייבים לתת לאנשים האלה מענה. הם רוצים למצוא לקורת גג זמנית - והמחירים מטפסים. אם המדינה לא תדאג לשלב הביניים הזה מה עשינו? הרי מה קורה בסוף? יש יזמים שנותנים מחיר נמוך מדי, ואז, אחרי שההסכם נחתם - דייר מסרב להתפנות. הוא אומר: מחירי השכירות עלו, אין לי כסף להשלים לדירה אחרת. אני לא עוזב. המדינה חייבת למצוא לזה פתרון".