שכר הדירה יעלה - הביקושים בתל אביב והמרכז מזנקים; הנה הסיבה (שאף אחד לא לקח בחשבון)

הקשר בין העלייה בשכר הדירה להתחדשות עירונית לא נראה ברור במבט ראשון, אבל כשמתעמקים מבינים שהסיבה המרכזית לעלייה בשכר הדירה וחשוב יותר - הסיבה העיקרית לעלייה שעוד תגיע, היא התחדשות עירונית - מי שמייצרת ביקוש ענק שהולך וגדל לשכירויות במרכז. שכר הדירה מהווה רבע ממדד המחירים לצרכן וכשהוא עולה, האינפלציה תתקשה להירגע. פינוי משפחות במסגרת התחדשות עירונית גורם לכך.

על פי בדיקת ביזפורטל בשנת 2022 נהרסו כ-3,600 דירות במסגרת פינוי בינוי במטרה לבנות מעל 10,000 דירות. הרוב הגדול בתל אביב ובמרכז. חוץ מזה, בניינים עם כ-11,000 דירות נוספות עוברות תמ"א שבמסגרתה יוספו דירות לבניין (כשבסה"כ כמות הדירות תעלה למעל 16,000 דירות). מתוך ה-10,000 משפחות יש רבות שיוצאות מהדירות שלהן - הן לא רוצות לגור באתר בנייה וחלקן גם לא יכולות. יש מקומות שפשוט אי אפשר להתגורר בבניין. המשמעות - סדר גודל של 7,000-8,000 משפחות שעברו לשכירות. זה היה ב-2022. בשנת 2023 פרויקטי התחדשות עירונית צפויים להמשיך לזנק. הפרויקטים בפינוי בינוי זינקו בקצב שנתי של 60% בשנים האחרונות וזה צפוי להימשך. 

הכמות של המשפחות שיצטרכו לחפש דירה להשכרה רק יילך ויגדל. בפרויקטים של פינוי בינוי, זה צפוי להגיע השנה ל-5,500-6,000 כשבסה"כ זה יהיה מעל 10,000 משפחות.  תוך שנתיים-שלוש זה יהיה מעל 20,000 משפחות שיצטרכו לעזוב את הדירה לפרק זמן של כמה שנים. הנתונים האלו הם נגזרת של הצפי על פי חברות ההתחדשות העירונית שנסחרות בבורסה (הנתונים שלהם נלקחו בשמרנות) ושל התוכנית של הממשלה כפי שבאה לידי ביטוי גם בדוח השנתי של רשות ההתחדשות העירונית.

התחדשות עירונית זה פתרון מצוין לבנות דירות באזורי המרכז, אם כי יש בעיה מוסרית קשה עם קשישים וחולים שלא יכולים לעזוב את הדירה. אבל, בדרך התחדשות עירונית יוצרת בעיה ענקית בשוק השכירות.   

נתוני הלמ"ס לעלייה בשכר הדירה שפורסמו במקביל למדד המחירים, מוכיחים שכבר קרוב לשנה מחירי השכירויות עולים בקצב גבוה בעוד שבמחירי הדירות יש בתקופה זו התמתנות וירידה. עבור שוכרים שחידשו חוזה, נרשמה עליה של 3.6%, אבל עבור שוכרים חדשים, כלומר אלה שהחליפו דירה, מחירי השכירות עלו בחודש האחרון בקצב שנתי של 8.6%. בסה"כ (שקלול כל סוגי השוכרים) עלו מחירי השכירות בקצב שנתי של 7.6%.

מדובר בעלייה גבוה משמעותית ממדד המחירים לצרכן - 4.6% וכשמנחים את משמעות שכר הדירה למדד כולו (כרבע) מבינים ששכר הדירה אחראי למעל 40% מעליית המדד. הסיבות לעלייה ברובן ידועות (הרחבנו עליהן כאן) - הבנייה להשכרה נתקעה בגלל ריבית לא כלכלית ליזמים, ביקושים מצד עולים חדשים - מרוסיה ואוקראינה, ביקושים קשיחים של צעירים, ביקושים של כאלו שהתייאשו מלרכוש דירה, בעלי דירות שעל רקע העלייה בהחזרי המשכנתא מעדיפים למכור ולשכור, אבל נראה שהסיבה המשמעותית ביותר לגידול בביקושים בתקופה הקרובה יהיה של משפחות שמפונות מהבניין בשל התחדשות עירונית. 

התחדשות עירונית - מעלה את שכר הדירה באזור

הביקושים שלהם יהיו כאמור מעל 10,000 דירות בשנה הקרובה, והרוב - סדר גודל של 7,000 דירות יהיו בתל אביב ובמרכז. אלו ביקושים שיגרמו לעלייה במחירי השכירויות. במיוחד בשל הצורך המידי והברור של המשפחות האלו להתפנות, במיוחד שמדובר על ביקושים באזורים מסוימים - בסמיכות למקום של הפינוי ועל רקע ההבנה שאנחנו בשוק של משכירים. אלו לא נהנים בשנה האחרונה מתשואה סבירה על הנכס והמוטיבציה שלהם היא כמובן להגדיל את התשואה שנמוכה מתשואה של פיקדון בבנק. הביקושים האלו יעזרו להם להגיע ליעד התשואה.

הבעיה שזה לא ייגמר ב-2023. זה יילך ויגדל. אלו ביקושים מאוד גדולים שכל עוד היקף ההתחדשות העירונית יגדל יביאו לביקושים. מתישהו כאשר המשפחות יחזרו לדירות שלהן, המצב יתהפך- אבל, כל פרויקט לוקח 3 שנים במינימום  ועד שנגיע למצב שמספר החוזרים לדירות גדול ממספר היוצאים-מפונים מהדירות, יעברו שנים לא מעטות.

ביקושים פתאומיים - מזיזים את שכר הדירה במהירות 

עקומת ההיצע של דירות להשכרה באזור מסוים משתנה באיטיות. אבל הביקוש מזנק בבת אחת תוך שבועות כשיש פרויקט פינוי בינוי. תחשבו על זה: אדם יודע שהוא עוזב את הבית בעוד כמה חודשים. הילדים בבית ספר סמוך, ההורים גרים קרוב, החברים מהשכונה, מעקב אחרי הפרוייקט מקרוב או השירותיים הציבוריים - ממש לא משנה מאיזו סיבה זה קורה - הוא ירצה להישאר קרוב.

בבת אחת, עשרות דיירים, ובמקרים אחרים גם מאות - "משתחררים" לשוק ומגדילים ביקוש. בעלי הדירות מנצלים את זה. יש להם לקוחות שבויים והם מעלים את המחיר. האמת - לא באשמתם. כשיש לך שלושה או ארבעה שוכרים פוטנציאלים לדירה אחת, בדרך כלל תעדיף את ההצעה הגבוהה ביותר. כך עולה המחיר באזור. אבל לרבים אין ברירה. הם עוברים למקומות מרוחקים יותר. פשוט אין דירות. 

הבעיה הגדולה שישראל לא ערוכה למצב הזה. זה שלב ביניים של כמה שנים טובות, אבל בשלב ביניים הזה, תהיה פגיעה ענקית בשוכרים. בכל השוכרים - כי ברגע שהמחיר עולה לא משנה הסיבה - הוא עולה לכולם. 

וברגע ששכר הדירה עולה, המדד מזנק. מדד המחירים לצרכן יעלה וזה משליך על ההלוואות שלכם, על המשכנתאות, על יוקר המחייה, על הריבית שתתקשה לרדת.  בקיצור - התחדשות עירונית היא רעיון טוב וחכם, אבל יש נזקים על הדרך  - השוכרים יהיו הראשונים לשלם את המחיר, אבל המחיר ייפול על כולם.