מרכז העיר פתח תקווה - המחירים יורדים עד 7%. ויש לכך סיבה טובה

מרכז העיר פתח תקווה הוא כנראה לא אזור שהייתי רוכש בו נכס. הוא צפוף, רועש ולעתים גם ממש פקוק. בכלל, לא ברור מדוע אנשים רבים נוטים לרכוש נכס במרכז עיר, מתחת לתחנות אוטובוס ופיצוציות. המחשבה הראשונה שעולה היא המחיר - אבל זה ממש לא כך. לעתים, מחירי הנדל"ן במרכז העיר הצפוף דומים מאוד לאלה שבשכונות החדשות. בעבר שאלתי חבר מה הסיבה לכך שהוא מתעקש לגור במרכז העיר. הוא השיב: "הכל ברגל - סופר, קופת חולים, קניון - והשווארמה שלי. לעולם לא אזמין אותה בוולט".

מרכז העיר פתח תקווה לא מתקרב למחירים של השכונות החדשות, המחירים שם נמוכים ב-30% ויותר. המחירים במרכז העיר יורדים דרמטית בחצי השנה האחרונה. הם לא קורסים, אבל הם יורדים. אפשר להשיג כאן דירת 4 חדרים ממוצעת במחיר של 26-28 אלף שקל למטר. זה נשמע הרבה, אבל לא - פתח תקווה מכרה באותם רחובות דירות במחיר של 30-31 אלף שקל למטר. אבל מה לעשות, הריבית עלתה - האנשים נקרעים תחת הנטל ומוכרים. 

כך למשל, ראינו מודעה למכירת דירה ברחוב נחלת צבי. באותו בניין, נמכרו בשנה שעברה 3 דירות במחירים שנעים סביב 30-31 אלף שקל. אז מדוע המודעה הזאת מתפרסמת במחיר של 23 אלף שקל למטר? וזה עוד מחיר היצע. הדירות הקודמות היו קטנות, 45-62 מ"ר, ונמכרו סביב 1.6 מיליון שקל. כאן מדובר בדירה שעולה יותר כי היא גדולה יותר. אין כאן אפקט של שוליות לגודל כי היא לא גדולה מדי. אז מה הסיבה? יש אחת עיקרית: ההאטה בשוק הדיור מורגשת. אחרת אין סיבה נראית לעין, בטח לא כשבדקנו ואין כאן אלמנט משמעותי של קומה או שיפוץ. אנשים רוצים למכור, זה מה שהשוק נותן.

בבניין אחר ברחוב פיק"א פורסמה מודעה על נכס 4 חדרים במחיר של 2.395 מיליון שקל, אחרי הורדת מחיר של 85 אלף שקל. לקחנו כמה עסקאות השוואה מבתים דומים באותו הרחוב והתוצאה - 28 אלף שקל, לעומת פחות מ-26 אלף שקל כאן. זה מסגיר את החלטת המוכר - הוא יודע שלא יוכל לקבל את אותו המחיר, בטח כשמרכז העיר משופע בדירות למכירה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

מרכז העיר. הייתם משלמים 28 אלף שקל למטר? (עיריית פ"ת)

מצאנו דירה גם ברחוב פרופ' שור. המחיר הנדרש שיקף 25 אלף שקל למטר, עבור דירת 2.5 חדרים. היא גדולה יותר, בשטח 73 מ"ר, מאשר דירות 50 מ"ר - ובכל זאת, המחיר זול כי בעבר נמכרו דירות דומות ב-27-30 אלף שקל למטר.

אפשר להביא כאן עוד עשרות דוגמאות, אבל נראה כי המגמה ברורה - המחיר יורד מהרף הגבוה של כ-30 אלף שקל למטר לכיוון 26 אלף שקל למטר. כשמדובר בדירה של 75 מטר,  זה כבר ירידה של עד 300 אלף שקל, בממוצע כ-200 אלף שקל - זו כבר ירידה רצינית, הדרגתית - שמשקפת משהו כמו 7%. אבל רגע, יש עוד פרט חשוב. זה מחיר היצע, המחיר שהמוכר אומר שהוא רוצה למכור, זה לא מחיר סופי. אז נכון, המוכר הוריד כבר על הנייר סכום גבוה של 80-100 אלף שקל, אבל יש עדיין מה לעשות כאן - גם אם טען שהמחיר סופי. להערכתנו, ומתוך עסקאות שנסגרו לאחרונה, ירידת המחיר תהיה גבוהה יותר ותסתכם באזור 7%-9%.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התופעה הזאת לא שייכת רק לפתח תקווה, היא קיימת בעוד ערים שבהם יש האטה במרכזי הערים. אנשים נוטים לרכוש דירות בשכונות חדשות מקבלנים ומנצלים את המצוקה של בעלי המשכנתאות בדירות יד שניה. אם פעם משכנתא של מיליון שקל הייתה מספיקה לזוג צעיר, היום זוגות נוטלים עד שני מיליון שקל משכנתא, משום שאין להם יותר מחצי מיליון שקל, וזה עוד במקרה הטוב - כדי לקנות דירה.