מחירי הדירות - ירידות של 7% מתחילת השנה ומה אפשר ללמוד מתוצאות המכרזים על מחירי הקרקעות?
הירידות במחירי הדירות מתגברות. עד לפני חודש-חודשיים הערכנו שמדובר בירידות של עד 5%, אבל הירידות מתחזקות. דירות באשקלון של 5 חדרים נמכרות ב-2 מיליון שקל אחרי שכבר היו ב-2.15 מיליון לפני מספר חודשים. במרכז בפתח תקווה הירידות הגיעו ל-7%, גם בראשון המספרים דומים, ובכלל - זו מגמה כללית, כמעט בכל הארץ יש ירידות מחירים של בין 5% ל-7%.
הסיבות ברורות - רוכשי הדירות הפוטנציאלים לא יכולים לרכוש דירה כשהמשכנתא בריבית הנוכחית והחזרי המשכנתא גבוהים. המחירים כבר לא אפשריים. בנוסף, אלו שרכשו בשנים האחרונות רואים את החזרי המשכנתא מזנקים ולחלקם אין יכולת לעמוד בהחזרים האלו. עלייה בהחזר של 1,000, 1,500 שקל כשמסביב ההוצאות מזנקות מייצרות למשפחות רבות בעיה כלכלית. בינתיים כמות הפיגורים (כאלו שלא שילמו פעמיים החזרי משכנתא) באזור ה-1,000 משפחות, אבל זה יילך ויעלה. הנתון הזה גם חלקי מאוד, כי הבנקים מרככים אותו - הם מאפשרים דחייה של חודש-חודשיים, הם מציעים פתרונות של הגדלת משך החיים של המשכנתא.
הפתרון הזה בעייתי וחלקי. ראשית - משך החיים הממוצע של משכנתא הוא כ-26 שנה. המקסימום הוא 30 שנה. אם אתם בממוצע, תוכלו להאריך ב-5 שנים, וההשפעה על החזר המשכנתא היא נמוכה מאוד - חסכון של כמה מאות שקלים בודדים בממוצע. מנגד, היקף החזר המשכנתא הכולל שלך יזנק. כלומר, חוסכים 500 שקל בחודש (וזה לא מעט), אבל משלמים עוד מאות אלפים שקלים במשך חיי המשכנתא. לא בטוח שזה דיל משתלם. גם למשפחות רבות ה-500 שקל לא יעזור.
- כל הכותרות
וכך מוצאות את עצמן משפחות עם רעיונות יצירתיים - למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר, למכור ולשכור. זה עוד לא גל, אלו ניצנים ראשונים. במקביל משקיעים שיכולים לקבל תשואה טובה יותר במכשירים סולידים ורואים את ערך הדירות יורד, עוצרים השקעות וחלקם מממש. קחו את כל הנתונים האלו ותבינו ששוק הדירות בהאטה חריפה.
ירידה של 7% במחירי הדירות; ירידה של עשרות אחוזים בקרקע
ירידה של 7% במחירי הדירות יד שנייה היא לא עניין של מה בכך, אבל צריך לזכור שזה אחרי עלייה של כמעט 20% בשנה שעברה. כלומר, אלו שקנו דירות בשנים האחרונות רואים עדיין רווח כלכלי. גם אם יש להם בעיית תזרים, הם מבינים שהדירה שווה יותר, לכן במקרים מסוימים מימוש שלה הוא על הפרק.אבל, קשה מאוד למכור דירה. בשטח המתווכים מעידים על שוק קפוא. אין עסקאות, מעטים באים לראות את הדירות למכירה, יש דירות שלא מקבלות הצעה במשך חודש-חודשיים.
המצב בשוק הדירות החדשות דומה. היקף מכירות נמוך, כשהמחירים ירדו באופן רשמי ב-3%-4%, אבל לצד מבצעים משמעותיים לרבות מבצעי מימון שמבטאים עדו כמה אחוזים טובים מגיעים לירידה של 5% עד 7%. דומה למחירי דירות יד 2.
הירידה במחירים מתבטאת גם בעסקאות רכישת קרקעות למגורים במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הדוגמה האחרונה היא של רכישת קרקע בחולון לבניית 58 דירות לצד שטחי מסחר של 2,000 מ"ר. חברת יובלים הנדסה זכתה במכרז - היא שילמה 42 מיליון שקל כשמחיר השמאי עמד על 66 מיליון שקל.
בחודשיים האחרונים פורסמו תוצאות של 10 מכרזים לבנייה. המגמה ברורה. ירידות חדות במחירי הקרקע. הנה עוד דוגמה מהשבועות האחרונים - מכרזים לעשרות קרקעות לבניית בית צמוד קרקע באילת. הקרקע על פי השמאי היתה לרוב באזור 1.5 מיליון שקל. הרוכשים שילמו בין 500 אלף ל-600 אלף שקל.
מכרז נוסף - קרקע ל-50 דירות בראש העין. הזוכים שילמו 30 מיליון שקל, השמאי העריך במעל 50 מיליון שקל. בואו ננתח את העסקה הזו - הקבלנים בעצם רכשו ב-20 מיליון שקל פחות מהמחיר במכרז שמבטא את מחירי הדירות באזור ומספק רווח יזמי לקבלנים. ההפרש - 20 מיליון שלק ל-50 דירות הוא 400 אלף שקל.
כלומר, לכאורה לקבלן יש יכולת כעת תחת אותן הנחות שהיו בעבר (אותו רווח יזמי ונתונים זהים מסביב) למכור את הדירה ב-400 אלף שקל פחות ולהרוויח אותו דבר. 400 אלף שקל זה באזור 15%-17% מערך הדירה (בממוצע). אז האם זה מלמד שיהיו ירידות מחירים בשיעור הזה?
יהיו אבל לא עד כדי כך. הקבלנים הזוכים אכן לקחו בחשבון מרווח ביטחון משמעותי, הם רואים את המצב בשוק והם מבינים שהירידות עשויות להימשך. אבל הם גם סובלים בפועל מהוצאות מימון שהולכות וגלות וגם את זה הם מתמחרים. איך מתמחרים את ההוצאה הזו? זה תלוי במינוף של כל קבלן. אם נניח שבממוצע הקבלנים מביאים הון של כשליש מסך עלויות הבנייה ושני שליש זה חוב ובהמשך מקדמות מלקוחות. ואם נניח שעלויות הבנייה כולל קרקע הם 80% ממחירי הדירות בפרויקט ונניח שהיקף העלויות יעלה באופן ליניארי על פני 3 שנים, נקבל שעליית הריבית בשיעור של כ-5%, מייקרת את עלויות הפרויקט כולו ב-7%.
אז על הקרקע הקבלנים חוסכים 15%-17% ועל המימון הם מפסידים 7%, בסה"כ העלויות שלהן מתורגמות לירידה של 10% פלוס במחיר הדירה. זה גם מה שקיבלנו במכרזים אחרים וזה אומר דבר פשוט - הקבלנים מתמחרים את הסיכון והם מתחילים לבנות בהינתן שהם לוקחים מרווח ביטחון גדול לעומת העבר. הם בעצם לוקחים בחשבון שהמחיר שהם ימכרו יהיה נמוך ב-10%, לעומת המחיר שהיה בעבר (בעת פרסום המכרז - בערך לפני חצי שנה).
מתי יגיעו סימנים של התייצבות?
כל שהירידה חריפה יותר, כך דווקא הכדאיות למשקיעים אמורה לעלות. הם רואים את שכר הדירה שעולה, ושביחס למחיר הדירה כבר עשוי לבטא תשואה סבירה. זה סימן ראשון שעשוי להעיד על התייצבות, כשנגיע לרמת תשואה של 4% למשקיעים, זה כבר יהיה כלכלי מבחינתם, מה גם שלאורך זמן, כן צפוי שמחירי הדירות יספקו תשואה. המשקיעים אורבים ובוחנים וירידת מדרגה נוספת תכניס אותם לשוק.חוץ מזה, המשוואה לא משתנה והיא עדיין מציגה ביקושים גדולים לדירות והיצע שיורד. הוא יורד כי הקבלנים בונים פחות דירות, קצב התחלות הבנייה ירד בשנה ב-10% לכ-62 אלף דירות, אך הקצב בחודשים האחרונים ירד ומאותת שבקרוב מאוד אנחנו בקצב שנתי של מתחת ל-60 אלף ותוך חודשים ספורים מתחת ל-55 אלף דירות.
כשלא בונים אז מלאי הדירות גם יורד וכשמלאי הדירות יורד, ההיצע קטן מול ביקוש כאמור קבוע. זה מתכון לעליות בעתיד. כדי לשמור על המגמה של הורדת המחירים צריך לבנות. אז נכון שמעבר לכמויות יש גם שאלה של מחירים - הציבור לא יכול לקנות במחירים האלו, אך לא היה מצב בהיסטוריה שמחסור עמוק לא הביא לעליית מחירים.
בינתיים, לא נראה שהמגמה של ירידת מחירים תשתנה. מלאי הדירות הגמורות למכירה עומד על 55 אלף דירות ובקצב המכירות הנוכחי (שהוא קצב נמוך) זה יספיק למעל 20 חודשים. לפני שנה המלאי הספיק לכ-10 חודשים, כך שבהינתן הקצב הקיים, אין לכאורה בעיית היצע. השאלה הגדולה אם הקצב הזה מייצג - הוא כנראה נמוך מהממוצע, צפוי שהוא יעלה, אבל גם אם הוא יעלה ב-10%-20%, מלאי הדירות יספיק ל-15 חודשים.
אז הירידות כבר מורגשות מאוד בשטח והמגמה נראית ברורה, הנה עסקאות נדלן מהזמן האחרון:
רמת גן
ברחוב רחובות הנהר, דירת 5 חדרים 133 מ"ר, נמכרה ב-5.55 מיליון שקל
ברחוב הרא"ה, דירת 3 חדרים, 70 מטר נמכרה ב-2.2 מיליון שקל
ברחוב סמטת פנחס, דירת 3 חדרים בשטח של 64 מ"ר, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל
ראשון לציון
ברחוב התזמורת, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר, ב-2.75 מיליון שקל
ברחוב פולה בן גוריון, דירת 5 חדרים, 152 מ"ר, ב-4.35 מיליון שקל
ברחוב על כנפי נשרים, דירת 3 חדרים, 73 מ"ר, ב-1.6 מיליון שקל
אשקלון
ברחוב בלפור, דירת 5 חדרים בשטח של 133 מ"ר, ב-2.9 מיליון שקל.
ברחוב ברנע, דירת 4 חדרים בשטח של 116 מ"ר, נמכרה ב-2 מיליון שקל.
הנתונים מרימקס, אנגלו סכסון, ריל קפיטל ומרשות המסים
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.מחירי טרום קורונה הם המחירים הריאלים של הנכסים (ל"ת)אלף 25/06/2023 10:32הגב לתגובה זו4 1סגור
-
25."המחירים רק נבלמו, יש עצירה אין ירידה"דני 25/06/2023 08:37הגב לתגובה זו10 1זוכרים תחבר'ה האלה? איפה הם?סגור
-
24.עוד לא נולד המוצר שמחירו רק עולה ועולה ללא הפסקהמתווך מובטל 25/06/2023 07:15הגב לתגובה זו17 1גם לא דירות בארץ הקודש. מחירי הדירות ייכנסו לתיקון ארוך ועמוק מטה.סגור
-
23.לא מביןאלי 25/06/2023 00:26הגב לתגובה זו10 0אם על שנה יד 50000 התחלות בניה חדשות והקבלנים לא מצליחים למכור... אז. איך מלאי הדירות יורד.....סגור
-
22.הביקושים בפועל יורדים וירדורק אומר 24/06/2023 22:23הגב לתגובה זו14 1הביקושים המתוארים בכתבה מתאימים לרוח הדברים ב 2020. אנחנו במציאות חדשה שבה רבים מהאזרחים הליברליים, המתוחכמים, והשפויים מחפשים ברצינות אלטרנטיבות מעבר לים. לא הייתי מזלזל בזה.סגור
- טען עוד
-
21.נדלן זה לא בורסה!! כל מגמה לוקחת שנים!!!vvc 24/06/2023 22:01הגב לתגובה זו21 2לדוגמא משנת 1998 עד שנת 2008 המגמה הייתה ירידת מחרים בדירות משנת 2008 עד 2022 המחירים עלו ועכשיו משנת 2022 עד שנת 2032 המחירים ירדו !!! ההסבר הוא פשוט אנשים שהתכוונו לשדרג דירה נתקעים עם דירות שלהם למכירה ברגע שקנו דירה וחייבים לשלם הם מתפשרים על מכירת הדירה שלהם כמו כן השכנים מנסים להקדים את מכירת הדירה שלהן ע"י ירדית מחיר. גם הבנקים מאלצים את הדיירים למכור את הדירות בגלל חובות וזה תהליך שלוקחת שנים!!!סגור
-
20.לפי מדד הלמס האחרון במחוז תל-אביב מחירי הדירות עלו 1.3%כלכלן 24/06/2023 21:28הגב לתגובה זו0 14בחודשים מרץ-אפריל 23. בתל-אביב לא נותרו קרקעות ולכן אין לקחת בחשבון ירידות שם בטווח הקצר מאחר והן זמניות מאד.סגור
-
19.הירידות הם 3% מתחילת שנה ולא 7% (ל"ת)דני 24/06/2023 20:56הגב לתגובה זו2 20סגור
-
18.תזכרו שבמחיר הדירה כלול גם פרוטקשן של בדואים88 24/06/2023 19:14הגב לתגובה זו10 1הקבלן משלם פרוטקשן לבדואים, ומגלגל את זה עליכם. והמדינה? המדינה זה קדחת בצלחת.סגור
-
17.לא מעט כתבות אמיתיות פרסמו עליות של כ10% מתחילת השנה,באמת? 24/06/2023 18:18הגב לתגובה זו2 22אז איך נולדה פתאום ירידת מחירים מומצאת? יש אנשים שאף פעם לא מתבלבלים מעובדות...סגור
-
אתה כנראה אחד מהם (ל"ת)לאוניד 25/06/2023 21:10הגב לתגובה זו2 0סגור
-
16.מלא עסקאות בצפון שם אין עצירה מנצלים אתמירה 24/06/2023 18:01הגב לתגובה זו2 17המחירים הזולים יחסית במיוחד ליד היםסגור
-
15.שוק מתבעבר בסוף כתבה כזאת נתנו 30 דוגמאות של עסקאות, היו 24/06/2023 17:09הגב לתגובה זו31 2בעבר בסוף כתבה כזאת נתנו 30 דוגמאות של עסקאות, היום בקושי 9.סגור
-
14.אני רק שאלהאיש פשוט 24/06/2023 14:32הגב לתגובה זו3 2ציטוטוים מהכתבה : "חברת יובלים הנדסה זכתה במכרז - היא שילמה 42 מיליון שקל כשמחיר השמאי עמד על 66 מיליון שקל." ועוד אחד : "הקרקע על פי השמאי היתה לרוב באזור 1.5 מיליון שקל. הרוכשים שילמו בין 500 אלף ל-600 אלף שקל. " אולי זה חלק מהסיבות מדוע המחירים היו כל כך גבוהים ?? בטוחים ששמאות זה מקצוע נדרש ?? מוכנים ללכת לרופא או לחילופין למוסך שכל כך טועה בהערכת המצב ובטיפול הנדרש ??סגור
-
13.סבלנותחיים 24/06/2023 11:57הגב לתגובה זו28 2מי שלא ימהר לקנות עכשיו ירוויח המוןסגור
-
אותו חרטוט מ2008 ועדיין יש שמאמינים... (ל"ת)חחח 25/06/2023 08:24הגב לתגובה זו0 4סגור
-
מי שאומר לך לא לקנות עכשיו, רוצה בעצמו לקנות. (ל"ת)כלכלן 24/06/2023 21:33הגב לתגובה זו1 11סגור
-
12.כל כך הרבה טעויות בכתבה זה מה שקורה שניזונים מנתוניםמוצי 24/06/2023 11:55הגב לתגובה זו7 27מטעים. מה אכפת לי. תכתוב גם שיש ירידה של 20%. אז אנשים יחשבו שהמחיר זול יבואו לקנות. בכל האיזורים שאני מכיר בגוש דן ונתניה וכו היכן שיש דירות חדשות למכירה אין ירידות מחירים. פשוט אין. עודף היצע זה מושג מטעה. מה אכפת למי שרוצה לרכוש דירה בגוש דן אם יש עודף היצע בדרום וצפון הארץ? בקיצור תמשיכו לקבל אורגזמות מהכתבות של הבחור. כמו כן קבל שרוכש קרקע עכשיו ימכור את הדירות בעוד 4 שנים. אז מה זה משנה?סגור
-
מוצי חביביאנונימי 25/06/2023 10:28הגב לתגובה זו1 0אתה מבין רק בעליות אבל עכשיו אנחנו בירידות של שער הגיא והם ירידות ארוכות... אל תמכור זה בסדר תחכה להמשך העליות אבל כרגע שער הגיא...סגור
-
11.הקבלנים תמחרו את פסד אברהם אברהםבסהכ הקבלנים תמחרו את תוצאות פסד , שהעלה להם את מח 24/06/2023 11:54הגב לתגובה זו0 2בסהכ הקבלנים תמחרו את תוצאות פסד , שהעלה להם את מחיר הקרקע ליחידת דיורסגור
-
10.סיכום מעולה של המצבבול בפוני 24/06/2023 11:35הגב לתגובה זו1 2כתבה מדויקתסגור
-
9.כשהשכר החציוני הוא כ 7000 ש"ח, ההיצע והביקוש לא רלבנטי!אדם 24/06/2023 11:27הגב לתגובה זו26 0גם אלף כתבות פימפום לא מעלות את כח הקניה !!!סגור
-
8.(ל"ת)אנונימי 24/06/2023 11:14הגב לתגובה זו0 4סגור
-
7.נתניההכל תקוע רק בנתניה דירות 4 חדרים שנמכרו לפני שנתי 24/06/2023 11:14הגב לתגובה זו15 5הכל תקוע רק בנתניה דירות 4 חדרים שנמכרו לפני שנתיים ב-2 מיליון היום מבקשים מעל 3 מיליון מבלי למצמץ. !!!?פשוט חזירות חזירות . למה לסבך זוגות צעירים עם חוב משכנתה ל- 30 שנה . תתעוררו היום כל החזר מתחיל מעל ל8 אלף שקל בחודש ל30 שנה .!!!! זה ינקר לכם בראש כל יום .סגור
-
6.????חי 24/06/2023 10:59הגב לתגובה זו1 6אם המחיר עולה ביבי אשם אם המחיר יורד ....סגור
-
5.בוקר טוב בהחלט, הדרך לרידת מחיר של 30% תוך שנתיים ברורהחסר דירה שמחכה 24/06/2023 10:36הגב לתגובה זו56 1הריבית גוטה, הריבית!סגור
-
4.לפי הכתבה החשבון של ערך הקרקע זה עוד 30% כלפי מטה...לפחות. (ל"ת)יוסף 24/06/2023 10:33הגב לתגובה זו12 2סגור
-
עושה רושם שחשבון זה לא הצד החזק אצלךמביט מהצד וצוחק 24/06/2023 15:06הגב לתגובה זו1 13נדלן סטטיסטית בישראל תמיד יעלה, פעם ב 10 שנים יעמוד במקום ואפילו ירד קצת, אבל כל ירידה הינה לצורך עליהסגור
-
3.מחירי הדירות יפסיקו לרדת כאשר הריביות יתחילו לרדת. (ל"ת)יוסי 24/06/2023 10:30הגב לתגובה זו6 11סגור
-
2.הרבה יותר מ- 7 אחוז מטה72 24/06/2023 10:14הגב לתגובה זו44 3אם כותבים 7 אחוז הכוונה 20 אחוז. הנתונים הם רישמיים ומייצגים חודשים רבים אחורה. והיצע של דירות לא יחסר בעוד שנתיים, לאחר שנים של בצע שלא ידע שובע לרקע ריבית אפס מלאכותית, שהסתערו על עוד ועוד דירות והיום נשארו איתם ובהסטריה למכור. הצטברו כמויות עצומות של דירות ממונפות והקבלנים בהסטריה. כמו כן אישיו פינוי בינוי הפך להיות סטייל וכל בניין מוסיף עשרות ומאות דירות, זהו הגל הראשון של ההתעוררות אחריו יבואו גלים גדולים יותר שיציפו השוק בדירות ובהסטריה.כמה בלונים וברבורים שחורים יחד מפוצצים את אשליית הנדלן, כי עד כה הכל היה אשליית מינוף ומשקיעים וסדנאות התעשרות ולא באמת ביקוש. הירידות כבר כאן 20 אחוז מטה, רואים זאת בביקושי המחירים טרם מכירה, במעמד מכירה נראה התוצאות חודשים קדימה. 40-70 אחוז מטה בהחלט בא בחשבון בשינוי המגמה בימים אלו. יותר מידי קולות תקשורת טוענים שזה זמני ויעלה שוב, אז לא, הגענו לחלק ב של הגרף והוא שנים רבות של ירידות. והריבית תישאר ועוד תעלה, כי נסיבות ניפוח הבלון יצאו גם משליטת האינטרסנטים.סגור
-
1.המשבר הנוכחי הוא יציר כפיה של הממשלהגדעון 24/06/2023 09:18הגב לתגובה זו11 21רק שלא תחליף את משבר האינפלציה במשבר מיתון. לפעמים, הימנעות מפעולה היא הפעולה הכי נכונה. במילים אחרות: תנו לשוק לעשות את שלו.סגור
