הוועדה המקומית ת"א לא תקבל היטל השבחה בגין "העיר הלבנה"- זו הסיבה

ועדת הערר לתכנון ולבנייה קבעה בימים האחרונים כי עיריית תל אביב לא תוכל לגבות היטלי השבחה בגין תוכנית "העיר הלבנה". ההחלטה של הועדה היא משמעותית מאוד ויש בה מסר לרשויות, שנוהגות לדרוש היטלי השבחה, לעתים תוך ניצול העובדה שהאזרח הפשוט לא מכיר את החוק וממהר לשלם את הכסף, לפני שיפנה לשמאי מכריע ויערער על גובה היטל ההשבחה, או לוועדה - שם יוכל לערער, בנוסף, גם על עצם החבות.

לפני שנתחיל, הערה קטנה: יכול להיות שמדינת ישראל צריכה לערוך "רפורמה" בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה באמצעות הוועדות המקומיות. הסיפור הכי מטריד בעניין היטלי ההשבחה, שאולי צריך להוציא מהחוק, הוא ההחלטה של הועדות המקומיות לחייב בהיטל השבחה עבור תכנית מרתפים, לבתים שכבר קיימים. פתאום קם אדם, ומקבל דרישה לתשלום היטל השבחה בעבור תכנית משביחה לבניית מרתף, למרות שהבית שלו כבר בנוי. באה הוועדה ואומרת: יש לך פוטנציאל להרוס הכל לבנות מחדש. ומה יעשה אדם שבנה בית חדש ולא מתכוון להרוס אותו? פשוט, ישלם בעת המכר, למרות שייתכן ובעשרות השנים הבאות הוא לא יבנה. הוועדה נוהגת "להקל" במקרה הזה: היא שולחת לעתים דרישה של 20-30 אלף שקל, כך שאותו אדם לא יפנה לשמאי, מה שיגרור לא רק עלויות נוספות - אלא תהליך ארוך בבית משפט שעלול לעלות לו בבריאות. זה לא הסיפור שלפנינו, אבל דוגמא קטנה להתנהלות המורכבת בין אזרח לוועדה. זאת רוצה למלא את הקופה הגדולה, ועבור אלה - מדובר לעתים בנזק כלכלי בלתי הפיך.

לפני שנתחיל, הסבר קצר: מתחם "העיר הלבנה" (כינוי רווח לכמה מאזוריה הישנים של תל אביב, בהם הבתים בנויים בסגנון בינ"ל לאדריכלות, שהוא הריכוז הגדול בעולם של מבנים מסוג זה) תכנית שאושרה לפני 16 שנה, הוכרז כאתר מורשת תרבות עולמית. באותו מתחם מדובר יש כ-1,000 מבנים שהוכרזו לשימור. המבנים שם מחולקים לשלושה אזורים שונים.

הויכוח בין הצדדים לא התחיל היום. אלה טוענים להשבחת הנכסים שלהם ואלה - לירידת ערך. הטענה המרכזית של העירייה היא שבעלי הנכסים נהנים מעליית ערך בעקבות העובדה שהתכנית הופכת אותם לנדירים. בעלי הנכסים טוענים כי מדובר במיתוג בלבד, שאינו מטיב עימם כלכלית וכי מגבלות הבנייה ועלויות השימור יעלו על התועלת, כך שלא רק שלא ישלמו היטל השבחה, הם אפילו זכאים לפיצוי.

• טרנד המלונאות שוטף את חברות הנדל"ן: "חסרים אלפי חדרים בת"א"
• הפניקס רוכשת 25% ממניות "בנייני העיר הלבנה"

העיר הלבנה הוא כינוי רווח לכמה מאזוריה הישנים של תל אביב, בהם שוכנים למעלה מ-4,000 מבנים המשויכים לסגנון הבינלאומי באדריכלות – הריכוז הגדול בעולם של מבנים מסוג זה – ובולט בהם גם תכנונה של העיר כעיר גנים שלה שדרות ורחובות ירוקים. רוב מבני הסגנון הבינלאומי הוקמו משנות ה-30 של המאה ה-20 ועד הקמת המדינה, על ידי אדריכלים יהודים שמוצא רובם מגרמניה. עיקר מבני העיר הלבנה שוכנים בלב תל אביב, בין הרחובות אבן גבירול ודרך בגין במזרח, רחובות אלנבי והרכבת בדרום (לאורך שדרות רוטשילד), נחל הירקון בצפון והים במערב. בשנת 2003 קבע אונסק"ו כי אזורי העיר הלבנה בתל אביב הם אתר מורשת עולמית. מהנדס העיר בתקופת הקמתה של "העיר הלבנה" היה יעקב בן-סירה, ויש הרואים בו בעל השפעה חשובה למעבר לסגנון הבינלאומי.

הסיפור האחרון לא קשור לרשות המסים, אלא למאבק ארוך בין הוועדה לבין בעלי הנכסים, שטענו כי שווי הדירות בכלל ירד עקב התכנית החדשה. ועדת הערר לא קיבלה את הטענה הזאת. היא לא פסקה פיצויים לחובת העירייה, אבל גם לא חייבה אותם בהיטל השבחה.

אז למה ההחלטות כל כך חשובות? כי מעתה, רשות מקומית שתיתקל בבקשה לפיצוי (לפי סעיף 197) עקב ירידת ערך, או אדם שיקבל דרישה להיטל השבחה לביתו עקב תכנית דומה, ירוצו מיד לוועדה. ההחלטה הזאת לא עושה סוף לעניין היטל ההשבחה, היא פותחת פתח לקראת ערעורים.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ועדת הערר כתבה בהחלטתה לגבי תכנית "העיר הלבנה" כי "אנו קובעים כי התוכנית לא השביחה את המקרקעין, ולכן מסקנתנו האופרטיבית היא שהחיוב בהיטל השבחה בהן עומד על 0 שקל. בכפוף לאמור, העררים ייסגרו". לגבי תביעת הפיצויים כתבה: "לאדם אין זכות קנויה שמקרקעיו יושבחו ושיקבל זכויות נוספות מעבר למה שהמצב התכנוני התקף מעניק לו. לפיכך, בהיעדר כדאיות כלכלית במימוש זכויות שנטען כי הן קיימות במצב קודם, או בהריסת המבנה ובנייתו מחדש במגבלות זכויות הבניה במצב הקודם, אין פגיעה במקרקעין". הם הוסיפו כי "שומות העוררים לא הוכיחו ירידת ערך במועד הקובע; גם לו היו מוכיחים העוררים פגיעה וירידת ערך, הרי שהמטרה הציבורית בשימור מצדיקה בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסיקה ביחס לסעיף 200 לחוק אין מתן פיצויי ירידת ערך".

עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין: "אנו מברכים על החלטות ועדת הערר שניתנו כ-15 שנה אחרי אישור תוכנית השימור בעיר תל אביב ב-2008, ובעקבות כל התביעות שהוגשו בשנת 2011. סוף סוף התקבלו החלטות ששמות סוף להמתנה האינסופית בתביעות הפיצויים, וגם בנוגע לדרישה המופרכת של עיריית ת"א להיטלי השבחה כתוצאה מתוכנית השימור בת"א (תוכנית העיר הלבנה).

"ועדת הערר דחתה בהחלטתה את כל הטענות של עיריית ת"א לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית השימור - כל העררים שהוגשו על עצם החיוב בהיטל השבחה התקבלו, ונקבע כי לא מדובר בתוכנית משביחה. ההחלטה למעשה פסלה את הניסיון המופרך של העירייה להגדיר את תוכנית השימור כתוכנית הממתגת את הבניינים ומשכך הם כביכול שווים יותר. אנו שמחים על ההחלטה וסבורים כי היא מוצדקת, טענו כך לאורך כל השנים האחרונות, בעררים רבים שהגיש משרדנו מאז שנת 2011 בעניין תוכנית השימור.

"בנוסף, לצערנו ועדת הערר החליטה לדחות את כל התביעות לפיצויים במאות מיליוני שקלים שהוגשו נגד העירייה, בהחלטה שקובעת שהתוכנית לא פגעה בשווי המקרקעין. ייתכן וועדת הערר לא רצתה לפגוע בקופה הציבורית ולכן החליטה לדחות באופן גורף את כל התביעות. אנו חולקים על מסקנה זו, נבחן את ההחלטה והאם לנקוט בהליך של ערעור".