יד אליהו: המחירים שפויים לת"א, המוכרים בלחץ. האם זה הזמן לקנות?

חברת גינדי החליטה להשיק לאחרונה פרוייקט חדש בשכונת יד אליהו תל אביב. היא מציעה הנחה של עד 10% על הנייר בפרוייקט הזה. דירת 3 חדרים, 82 מ"ר, תעלה סביב 3.9 מיליון שקל, במקום 4.28. זה אומר - הנחה של כ-380 אלף שקל. 46-48 אלף שקל למטר בקומה גבוהה. סקר מחירים שערכנו באזור מעלה תמונה שונה לגמרי. המחירים הם 41-43 אלף שקל למ"ר ונמצאים במגמת ירידה. 

השכירות עלתה משמעותית. יד אליהו (צילום: ביזפורטל)

דירה חדשה מפתה אנשים רבים, אבל לא בטוח שזה כלכלי ואף אחד מהקבלנים לא באמת עושה לכם טובה או הנחה, בטח לא בתקופה כזאת. בסוף, גינדי מוכרת דירת 2 חדרים ביד אליהו, בקומה 29 ובשטח 54 מ"ר - במחיר של 2.67 שקל. זה אומר, כמעט 50 אלף שקל למטר. האם אי אפשר להשיג דירה ביד אליהו במחיר הזה? המחיר למ"ר כאמור נמוך משמעותי. האם העובדה שמדובר בגינדי אמורה לגרום לנו לרוץ, כמו בפרק ההוא ברמזור, ולהתאכלס "מבלי לשאול שאלות"? לא. צריך לשאול, בטח בימים האלה. הרבה שאלות, הרבה מו"מ ולא להתפשר ולא להתבייש להציע מחירים נמוכים מההצעות שהמוכרים מציעים לכם ולהתמקח גם עם הטבות, ענייני מימון-מדד ועוד.

לפני שנחזור לגינדי ולמחירים בשכונה (כאן תוכלו להצטרף לסיור שערכנו בה בפברואר האחרון), בואו נדבר על שכונת הפועלים לשעבר, שהיום מושכת צעירים רבים, גם לשיכוני הרכבות. יד אליהו מגוונת גם עם צמודי קרקע ומגדלים והתב"ע שלה מלמד על פוטנציאל ענק.

יש ביד אליהו המון יתרונות: היא ממוקמת במזרח תל אביב, קרוב לנתיבי איילון ממערב, יש בה גינות ציבוריות, המחירים בה שפויים ביחס למרכז תל אביב והיא מנסה לנצל את הפוטנציאל הקיים שלה דרך פינוי בינוי על חשבון הסביבה (לא בטוח שהירוקים אוהבים את זה). מחירי השכירות בה נעים בין 6,500-9,000 (הייתם משלמים 3,000-4,000 שקל לפני פחות מעשור), תלוי בגודל הדירה, אבל אפשר להבין כי הרף הנמוך הוא של דירות בבנייני רכבות, צפופות יחסית.

בדקנו האם המחירים בשכונה בירידה, לאור עליית הריבית וצמצום הביקושים. דירה ממוצעת ביד אליהו עולה סביב 3.3-3.5 מיליון שקל, אבל התשואה למשקיעים היא נמוכה - סביב 2.5%-2% בלבד. קשה לומר שיד אליהו מנותקת משאר תל אביב מבחינה זו. המחירים בה עלו בדומה לשאר השכונות, אולי מעט יותר, אבל ביחס לישראל - מדובר בתשואה כמעט בלתי נתפסת. לפני עשור, המחיר הממוצע לדירה בשכונה היה 1.1 מיליון שקל - כלומר - קפיצה של כמעט פי 3, לעומת קפיצה של פי 2 בשאר המדינה.

כדי להשוות לפרוייקט של גינדי, לקחנו פרוייקט חדש אחר, כזה שיהיה מוכן בעוד 4 שנים. למה זה ייקח כך כך הרבה זמן? כי פרוייקט "בין השדרות" הוא אחד הפרויקטים המרכזיים של התחדשות עירונית ביד אליהו. הוא ממוקם בלה גווארדיה פינת הגיבור האלמוני ועמק איילון מצפון. בכמה נמכרות כאן דירות חדשות? 43-48 אלף שקל למטר. פנינו לרחוב גליפולי 19, שם יש פרוייקט התחדשות עירונית אחר של YBOX. הם בונים 8 קומות, עם דירות 2-4 חדרים. המחיר: 43-47 אלף שקל למטר.

בגינדי יגידו בוודאי שמדובר בפרוייקט התחדשות עירונית, על כל הסיכונים שלו, ומתהדרים בגימור שונה, של בניין חדש מאפס. אז פנינו לבניה במתחם המגורים החדש של BEAVERHALL קנדה - "יאנג אליהו". הדירות נמכרו מוקדם יחסית, עד חודש דצמבר. המחיר: 34-36 אלף שקל למטר.

בכמה ירדו המחירים ביד אליהו?

עכשיו, לשאלה המרכזית. האם המחירים בשכונה יורדים? בדקנו כמה דירות שהורידו מחירים בתקופה האחרונה. דירת 2.5 חדרים 64 מ"ר מפורסמת, לאחר הורדת מחיר של 60 אלף שקל, במחיר של 2.29 מיליון שקל. כלומר, 35,700 שקל למ"ר. זאת הנחה אמיתית וגדולה. המחיר היה אמור להיות סביב 38 אלף שקל למטר. כלומר, זאת הנחה ריאלית של 140 אלף שקל. אם תרצו - הנחה של 6%, כמו שקורה בקרוב השכונות בישראל. בדקנו ירידות מחירים אחרות, והרגשנו שאולי המחיר לא הוגן.

בפועל, מצאנו מחירים במתנד גבוה של 41-49 אלף שקל למטר, הרוב ברף התחתון של המחירים. אלו מחירים לפני מו"מ שלרוב מוריד את המחיר בכ-5%. במילים אחרות, המחירים הנוכחיים הם סביב 40-43 אלף שקל למ"ר. מדובר על ירידה של 5%-7% מהמחירים לפני חצי שנה. 

עסקאות אחרונות, יד אליהו
יד לבנים, 103 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 4.15 מיליון שקל.
יגור 8, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3.25 מיליון שקל.
לוחמי גליפולי 28, 68 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.96 מיליון שקל.
לה גארדיה 60, 62 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 3.23 מיליון שקל.
לה גארדיה 33, 62 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.55 מיליון שקל.
יגור 8, 97 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3.7 מיליון שקל.