סיור שכונות - הירידות הגיעו גם לתל אביב; ומה קורה בראשון לציון ופתח תקווה?

הכתבה על ירידה של 7% במחירי הדירות, גרמה לכמה מנהלי חברות, דוברים, שמאים לפנות אלינו בטענות שזה לא מדויק ואצלם זה לא נכון.

אבל כל שיחה איתם נגמרה אחרי שהצגנו את סיורי השכונות שלנו בחודשים האחרונים. אנחנו בוחנים שכונות משמעותיות בערים השונות ורואים שחור על גבי לבן - מחירי הדירות בירידה משמעותית. זה אולי לא תמיד נעים לשמוע באוזן, אבל זו האמת.

בשטח מחירי הדירות יורדים ב-5%-7% ויש מקומות שאפילו יותר. בלמ"ס שמספק את הנתונים על דירות חדשות באיחור הירידות עדיין לא הגיעו למספרים האלו הם מעל 3%, אבל צריך לזכור שלצד ההטבות שניתנות על ידי הקבלנים (מזגן, חניה, קומה גבוהה), הם גם מספקים הטבות מימוניות שבסה"כ שווים 2%-3% ממחירי הדירה החדשה, כך שהירידה האפקטיבית במחיר הדירה הוא כבר 5%.   

ריכזנו הפעם 3 סיורים אחרונים ובהמשך עסקאות נדל"ן שנעשו בשבועיים האחרונים לפניכם התוצאות:   יד אליהו, תל אביב - בכמה ירדו המחירים בשכונה?

• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות

רמז, ראשון לציון - מה קרה למחירים בשכונה הוותיקה?

מרכז פתח תקווה - הפרשים גדולים עם השכונות החדשות ובכמה ירדו המחירים מתחילת השנה?  

מתי יגיעו סימנים של התייצבות במחירי הדירות?

אבל, כשהמחירים יגיעו לרמת תשואה של 4%, זה כבר יבטא רמה כלכלית סבירה, מה גם שלאורך זמן, צפוי שמחירי הדירות יספקו תשואת השבחה. אז המשקיעים אורבים ובוחנים וירידת מדרגה נוספת במחירי הדירות עשויה להכניס אותם לשוק הדירות.

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

סיבה נוספת שיכולה לעורר את המחירים היא העובדה שהקבלנים בונים פחות דירות, קצב התחלות הבנייה ירד בשנה האחרונה ב-10% לכ-62 אלף דירות, אך הקצב בחודשים האחרונים ירד יותר ומאותת שבקרוב מאוד אנחנו בקצב שנתי של מתחת ל-60 אלף ותוך חודשים ספורים מתחת ל-55 אלף דירות.  הביקוש לדירות לא באמת ידוע, אבל מעריכים אותו באזור 55-60 אלף דירות בשנה. 

המספרים האלו מעידים על ביקוש שיעלה על היצע לאורך השנים הבאות, אלא אם יבנו יותר. זה מתכון לעליות מחירים בהמשך. 

בינתיים, לא נראה שהמגמה של ירידת מחירים תשתנה. מלאי הדירות הגמורות למכירה  עומד על 55 אלף דירות ובקצב המכירות הנוכחי (שהוא קצב נמוך) זה יספיק למעל 20 חודשים. לפני שנה המלאי הספיק לכ-10 חודשים, כך שבהינתן הקצב הקיים, אין לכאורה בעיית היצע. השאלה הגדולה אם הקצב הזה מייצג - הוא כנראה נמוך מהממוצע, צפוי שהוא יעלה, אבל גם אם הוא יעלה ב-10%-20%, מלאי הדירות יספיק ל-15 חודשים

עסקאות מהשבועות האחורנים

חיפה - ברחוב החשמונאים, דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל. - ברחוב אליהו גולומב, דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה במיליון שקל. - ברחוב נעמי שמר, דירת 5 חדרים בשטח של 138 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 42 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב-3.05 מיליון שקל.

כפר סבא - ברחוב הר מירון, קוטג' דו משפחתי בן 8 חדרים בשטח של 280 מ"ר, עם גינה בשטח של 160 מ"ר ומרתף בשטח של 90 מ"ר, עם חניה, נמכר ב-8.3 מיליון שקל. - ברחוב עמק חפר, דירת 3 חדרים בשטח של 78 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 8 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם חניה, נמכרה ב-2.45 מיליון שקל.

- ברחוב ששת הימים, דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, בקומה 1,  נמכרה ב-2.5 מיליון שקל. - ברחוב יאיר רוזנבלום, דירת 4 חדרים, 142 מ"ר, בקומה,  נמכרה ב-3.25 מיליון שקל. - ברחוב עמק עירון, דירת 3.5 חדרים, 108 מ"ר, בקומה 2 מתוך 7, ב-2.7 מיליון שקל.

רעננה - רחוב שברץ, 4 חדרים, 135 מ"ר, קומה 1  ב-2.9 מיליון שקל. - רחוב קרן היסוד, 4 חדרים, 113 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, בניין אחרי תמ"א, ב-2.85 מיליון שקל. - ברחוב ביאליק, דירת 5 חדרים, 119 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, ב-3.23 מיליון שקל. 

הרצליה - רחוב בורכוב, בית צמוד קרקע 5 חדרים, 120 מ"ר, על מגרש 680 מ"ר, נמכר ב-6.65 מיליון שקל 

ירושלים - ברחוב דויזדון, דירת 4.5 חדרים, 4.5 חדרים, 104 מ"ר, מחסן, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-3.9 מיליון שקל  

חדרה - ברחוב חטיבת גולני, דירת 4 חדרים בשטח של 108 מ"ר, קומה 7 מתוך 11, עם חניה, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל. - ברחוב בן גוריון, דירת 3 חדרים בשטח של 65 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.

- ברחוב סמילנסקי, דירת 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 22, עם חניה, נמכרה ב-1.35 מיליון שקל.

באר שבע  - ברחוב קלישר, דירת 3 חדרים בשטח של 58 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-670 אלף שקל. - ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי, דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 17, עם חניה, נמכרה ב-1.36 מיליון שקל. - ברחוב שדרות יעלים, דירת 3.5 חדרים בשטח של 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-700 אלף שקל.

ערד - ברחוב עיינות, דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם חניה משותפת, נמכרה ב-530 אלף שקל. - ברחוב בן יאיר, דירת גן 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר, בבניין בן 4 קומות, עם חניה משותפת, נמכרה ב-650 אלף שקל.

ירוחם - בהגנה, דירת 3 חדרים, 64 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-420 אלף שקל. - ברחוב שדה יצחק, דירת 4 חדרים, 81 מ"ר, בקומה 1, נמכרה ב-640 אלף שקל.

בת ים - ברחוב החשמונאים, 3 חדרים, 60 מ"ר, ב-1.8 מיליון שקל. - ברחוב סטרומה 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-2.15 מיליון שקל.

הנתונים מרשות המסים, רימקס ואנגלו סכסון