מרכז רעננה: המוכרים מציפים את השוק, המחירים יורדים ב-7%

אם עצרתם במרכז העיר רעננה, הוויז קרס, ושאלתם את אחד מתושבי המקום היכן נמצאת שכונת קריית דוד רמז, לא בטוח שהוא יידע. רוב התושבים בשכונה מתייחסים אל השכונה כאל "מרכז רעננה", אבל מדובר בשכונה גדולה שקטה ואיכותית, עם תושבים בעלי מעמד סוציו-אקונומי גבוה. ישן לצד חדש. מראה אופייני בדוד רמז (צילום מסך: גוגל מאפ) ברעננה אין רעש. אתה לא צריך להתרחק ממרכז העיר כי לדלג על השלב הזה שבו אתה שומע פקק ארוך ואנשים צופרים בלי הפסקה. רעננה היא עיר עם הפסקה, הפסקה ארוכה. השקט הארוך לא מזכיר במאומה את תל אביב. הכי לא אורבנית שיש, הרבה יותר כפר בשרון וכשיורדים למרכז מופתעים עד כמה איכות חיים אפשר לקבל בעיר הזאת. עד כאן הקומפלימנטים, עכשיו נדבר על מחירי הדיור. בגדול, המחירים בשכונה יכולים להיות גבוהים (אם אתם קונים דירה רגילה) או גבוהים מאוד (אם אתם אנגלו-סקסים דתיים שקונים צמוד קרקע, או סתם תושבי המקום שאוהבים לחיות על הקרקע). היא מוקפת בין ויצמן, אחוזה והתדהר. הבניינים בה די נמוכים. רובם בנייני בוטיק, עד 6 קומות, שמכילים תושבים בעלי ממוצע גיל גבוה יחסית. כמעט מחצית מהדירות כאן הן של 4 חדרים ובקלפי רובם שמים "יש עתיד", אם כי יש כאן ייצוג נכבד לציונות הדתית, אלה ששולחים את הילדים לבני עקיבא. אם היינו צריכים לתאר את השכן הממוצע, ייתכן מאוד והוא היה פעיל במחאת השמאל, או ציוני דתי, עם שכר מעל הממוצע. אל תהפכו אותנו לסטיגמטים - אלה נתוני הלמ"ס, לא אנחנו. לתושבים יש איכות חיים, כי יש להם קאנטרי, את פארק רעננה הסמוך ובעיקר ריאה ירוקה שגורמת לחיים להיראות טובים יותר. אז למה זה חשוב בכלל לאיזו הפגנה אתה שייך? כמה עולה בית בשכונת קריית דוד רמז? בגדול, כדי לקנות כאן דירה רגילה תצטרכו לפחות 3.5 מיליון שקל - מחיר של דו משפחתי בחלק מהערים בישראל. המחיר הממוצע כאן משתנה מאוד. תוכלו להשיג דירות ישנות ב-27-28 אלף שקל למטר, וכשאנחנו מדברים על מחיר כזה, הכוונה היא לדירות משנות ה-70' וה-80', או מחירים גבוהים יותר, שמצאנו ברחובות כמו חנקין, שבו זיהינו פרוייקט תמ"א 38 הריסה ובניה, ושם המחירים סביב 40 אלף שקל למטר. למה? כי מוכרים שם דירות ענק, של 149-157 מ"ר. אתה מכירים עוד מקום באזור שמוכר דירות כל כך גדולות? מעל 6 מיליון שקל תשלמו על דירה גדולה בבניין הזה, מה שמעלה את המחיר הממוצע למטר באזור. ברחובות כמו הגליל, תל חי ומכבי מצאנו במחירי "אמצע", סביב 31-35 אלף שקל למטר. חשוב להדגיש, מחירי השכירויות בשכונה נעים גם הם בין בתים ישנים וחדשים, בין אזורים. מרכז העיר הוא אזור גדול מאוד. דין בניין ישן לא כדין הבניין הסמוך לו. לכן, כשאתם מתלוננים בפני השמאי שהוא לא עשה עסקת השוואה בצורה נכונה, תסתכלו קודם מסביבכם - אולי יש משהו שמונע ממנו להשוות את הדירה ממול, בבניין המשופץ עם 2 מעליות וריח לבנדר בכניסה, לדירה המתפוררת שנמכרה השבוע בבניין שלכם. עבור 5 חדרים תשלמו כאן סביב 8,000-8,500 שקל, דירת 4 חדרים ממוצעת תושכר ב-7,000 שקל, אולי צפונה - תלוי בפרוייקט. בגלל המחירים היקרים, התשואה היא סביב 2.5%, ממוצעת ולא יותר. נכון, השכירות גבוה, אבל מה לעשות - מחירי הדיור קורעים לכם את הכיס. עכשיו, בואו נבדוק האם המחירים באמת יורדים כאן. מצאנו דירות ישנות במחירי היצע של 25-28 אלף שקל למטר, כלומר אפילו הרף התחתון יורד. בחישוב פשוט, מתוך לא מעט דירות שבדקנו, מחירי ההיצע בדירות הזולות יורדים סביב 1,500 שקל למטר, וסביר להניח שייסגרו בהנחה של 2,000 שקל למטר. סביר להניח שהירידה כאן, כלומר הנחה שמחיר ההיצע מתעגל כלפי מטה, מגיעה ל-7%, כפי שראינו במקומות רבים אחרים בישראל. טיפ קטן לקונים: ההיצע כאן רחב מאוד. זה הזמן לנצל, בעיקר את המשקיעים, ולהסביר להם: הריבית גבוהה, אם אתם רוצים עסקת מזומן, זה הזמן. נסו להוריד את המחירים, אל תחכו עוד, בסוף המוכרים יישברו. טיפ למוכרים: אל תמכרו עכשיו. הנגיד מעלה את הריבית, שנסו מותניים. בסוף, גם באוצר יבינו שמחירי דיור בטווח הארוך לא מורידים דרך ריבית, אלא דרך הגדלת ההיצע. אתם לא באמת רוצים לדבר על ההיצע בישראל, נכון? חכו עוד קצת, בסוף הקונים יישברו וישלמו.

עסקאות אחרונות בקריית דוד רמז קרן היסוד 26, 57 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.86 מיליון שקל. שברץ 21, 101 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.93 מיליון שקל. עקיבא 27, 96 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.64 מיליון שקל. תל חי 19, 158 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 3.65 מיליון שקל. בורוכוב 41, 122 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.96 מיליון שקל. בר אילן 32, 74 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.5 מיליון שקל. חנקין 22, 157 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 6.2 מיליון שקל. חנקין 22 רעננה, 155 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 6.4 מיליון שקל.