"מחירי צמודי הקרקע יעלו. הביקושים גבוהים לוילות עד 5 מיליון שקל"

התחלות הבניה של צמודי קרקע צנחו ביותר מ-60% בתוך עשור. הם הפכו למוצר נדיר בשוק וכיום קשה מאוד לרכוש בית פרטי. הסיבה לכך ברורה: היצע הקרקעות בישראל נמוך ולכן קרקע פרטית הופכת למוצר מיוחד. אז היכן עוד ניתן להגשים חלום בית צמוד קרקע והאם בעוד מספר שנים יהיה אפשר לקנות צמוד קרקע בישראל?   מניתוח שערך משרדו של השמאי ארז כהן עולה כי החלום על בית צמוד קרקע הולך ומתרחק. גם נתוני הלמ"ס מצביעים על כך: צמודי הקרקע הופכים להיות מוצר נדיר בשוק הדיור הישראל. ניתוח של שמאי המקרקעין ממשרדו של כהן, נתנאל וידר, מצביע על כך שבשנת 2010 שיעור הבתים צמודי הקרקע מתוך כלל התחלות הבניה עמד על כ-36% ובשנת 2015 צנח לכדי כ-26%. בשנת 2020 כ-14% בלבד מתוך כלל התחלות הבניה היו של צמודי קרקעי - כלומר צניחה של למעלה מ-60 אחוז בתוך עשור. בשנת 2021 הנתון עמד על שיעור דומה. במקביל לצמצום בבניית צמודי קרקע חלה עלייה של כ-40% בכמות הדירות המבוקשות באותן שנים בכלל השוק, מדרישה בשוק לכ-40.2 אלף יח"ד מדי שנה לכדי כ-55.3 אלף יח"ד בשנה.

וידר סבור כי הצמצום בבניית צמודי קרקע חדשים אינה מקרית. לדבריו, "היא נובעת ממגמה שמובילות רשויות התכנון להגדיל את הציפוף בתוך הערים, כלומר לבנות יותר יחידות דיור בכל תא שטח. לפני כשנה התקבלה החלטה במינהל התכנון להגדיל את הצפיפויות בערי ישראל כך שתתקרב לזו הנהוגה במטרופולינים הגדולים בעולם. משמעות ההחלטה היא תוספת של אלפי יחידות דיור בתוך הערים והימנעות מהתפשטות לשטחים פתוחים, כלומר יש צורך לשים דגש על פיתוח תשתיות איכותיות ונגישות לשירותים ציבוריים ותחבורה.

"גם חוק ההסדרים שעבר לאחרונה מעודד את מגמת הציפוף, ומאפשר לראשונה לבצע התחדשות עירונית היכן שיש בתים צמודי קרקע ישנים ובמקומן להקים מבנים של עשרות יח"ד חדשות".

עוד הוא כתב כי "בחינה של השוק מצביעה על כך שקיימים ביקושים גבוהים לבתים צמודי קרקע, בפרט ברמות מחירים של עד כ-5 מיליון שקלים. זהו מוצר שהופך להיות נדיר יותר בשוק הדיור, ולכן ההערכה היא כי לאורך זמן מחירי צמודי הקרקע יעלו. ההאטה בשוק הדיור בשנה האחרונה משפיעה כמובן גם על סגמנט זה, אולם בשנים האחרונות מחירי צמודי הקרקע זינקו אף מעבר לממוצע הארצי. מצד שני, צמודי קרקע ברמות מחירים של למעלה מ-15 מיליון שקלים בישובים מבוססים כרגע סובלת מהאטה משמעותית בהיקף העסקאות, בהתאם להאטה הכללית בשוק דיור היוקרה".

• "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"
• שכר הדירה בדרך לעלות? "ככל שהמלחמה מתארכת כך הביקוש לדירות להשכרה גדל"

אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק בחברת רוטשטיין (החברה משווקת את רוטשטיין הירוקה) טוענת כי זו הזדמנות לרכוש בית צמוד קרקע בבאר יעקב, בפריים לוקיישן. "באזור המרכז זהו מוצר שהופך נדיר יותר ולכן גם יקר יותר", אמרה. "מדובר על חלום הולך ונעלם של המון משפחות. אנחנו רואים שיש ביקושים גבוהים מכיוון שמשפחות מחפשות איכות חיים. הבית מציע בניה איכותית עם גינה פרטית גדולה, כולל גם קוטג'ים של 6-7 חדרים בגודל של כ-205 מ"ר על מגרש של כ-240 מ"ר במחיר החל מ-5.650 מיליון שקל. בגלל עלית הריבית האחרונה אנחנו נותנים הטבות שמקלות על קהל הרוכשים  בתקווה לעזור להם להגשים את החלום".

באזור הצפון, בו מחירי הדיור נמוכים יותר מאשר במרכז, מוקמות מספר שכונות של צמודי קרקע במחירים אטרקטיביים ביחס לאזורי הביקוש. איבגני טנצר, סמנכ"ל פיתוח עסקי  באמריקה ישראל (מקימה את פרויקט "הנחלה" בטבריה), הסביר: "הפרויקט משתרע על שטח של כ-8.5 דונם ומיועד להקמת 32 יח"ד צמודות קרקע בבתים דו משפחתיים, הפונים לנוף הייחודי של עמק יבנאל, חלקם עם קומת מרתף וטווח המחירים נע בין כ-2.55 מיליון שקל לכ-2.8 מיליון שקל. השכונה החדשה תכלול בניה צמודות קרקע, בניה רוויה, שטחי מסחר ושטחי ציבור נרחבים. סה"כ מתוכננים בשכונה כ-2000 יח"ד. במרץ 2023 הפרויקט קיבל היתר בניה בתנאים".

"בשנים האחרונות, לאור מדיניות תכנונית של הרשויות עם דגש על ציפוף הבניה בכל האזורים בארץ, אנחנו מזהים בשוק ביקושים גבוהים מאוד לצמודי הקרקע", הוסיף טנצר. "המיקום קרוב לכינרת ולאזורי תעסוקה ומסחר, והרוכשים מחשפים להגשים את חלום בית צמוד קרקע עם איכות חיים גבוהה במחיר של קצת מעל 2.5 מיליון שקל, כלומר במחיר של דירת 4-5 חדרים ממוצעת באזורים עירוניים צפופים, כך שהערך המוסף גבוה מאוד הן עבור זוגות צעירים והן משפרי דיור ומשקיעים. הרוכשים מזהים שצמודי הקרקע ימשיכו לשמור על ערכם ואף להנות מעליית מחירים כיוון שבכל השכונות החדשות, מרבית הבניה הינה בניה רוויה, מרקמית או מגדלים, כך שנבנות יחסית מעט יחידות כאלו ומצד שני, תושבי השכונה יזכו למערך שירותים מוניציפליים ברמה גבוה של חינוך, תרבות, אזורי מסחר ועוד".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בקרוב תחל בנייתן של 61  וילות בפרויקט משותף של מגידו מקבוצת רני צים וחברת אשל הירדן, בשכונה המערבית החדשה במגדל העמק. מחיר השיווק ההתחלתי זול מאוד: 2.7 מיליון שקל. הפרויקט מציע שלושה דגמים של ווילות בנות 6 חדרים אשר ייבנו באזור הבנייה הנמוכה של השכונה המערבית, בסמיכות לפארק ההייטק רמת גבריאל ובקרבה מידית ליציאה המערבית של מגדל העמק לכיוון צומת נהלל. שטח הבתים המתוכנן בפרויקט כ-160 מ"ר בנוי ושטחי החצרות נעים בטווח  100-350 מ"ר. 

ירון בובליל - סמנכ"ל שיווק ומכירות במגידו, מספר כי: "הביקוש לצמודי קרקע כפי שאנו חווים בתקופה הנוכחית הינו יציב ואף מטפס. רבים מחפשים את היתרונות של בית פרטי, חצר ומרחבים והמוצר הזה עודנו החלום הנדל"ני של המשפחה הישראלית, לצד זאת מדובר במוצר שההיצע שלו בשוק אינו גבוה ומטבע הדברים הפך לחלום שרבים לא יכולים להגשים ונאלצים להתפשר בהתאם, ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש ניתן למצוא אותו במחירים שפויים ביחס לאיכות החיים שהוא מאפשר. שם המשחק הוא למצוא נכס עירוני במחיר ריאלי, בעל נגישות לצירי תנועה מרכזיים וקרבה לאזורי תעסוקה משמעותיים. במגדל העמק מתהווה שכונה חדשה מן היסוד ששינתה את כללי המשחק של האזור, מיקומה הייחודי של השכונה בסמוך ליציאה המערבית ממקם אותה דקות בודדות מאזורי התעסוקה וההייטק רמת גבריאל ושגיא 2000 המעסיקים אלפי עובדים ואילו בנסיעה של רבע שעה  ניתן להגיע לפארק ההייטק הנרחב ביוקנעם. השכונה תאפשר רמת מחיה גבוהה לצד מוסדות חינוך, מבני ציבור, מרכז מסחרי שוקק של קבוצת "ביג", פארקים ירוקים וכל הפסיליטיז, המאפשרים לקיים שגרת חיים קהילתית ומשפחתית".