הנגיד: "שיעור המכרזים ברמ"י ללא קבלן זוכה עלה. צריך להוריד חסמים"

נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון, השתתף הבוקר בישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה. בדיון בנושא "השפעת הירידה בהתחלות הבנייה על היצע הדיור ועל מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך", ירון התייחס למצב הנדל"ן בישראל.

לפני הציטוטים, הוועדה הוצגו נתונים לפיהם מחירי הדיור, כפי שאנחנו כבר יודעים, הגיעה לשיא ב-2022 ומאז נמצאת בירידה תלולה בהיקף העסקאות וחזרו לרמה נורמלית בנתוני הקצה, לתקופה שלפני הקורונה. "רואים את השינוי במחירי הדירות, הם עלו ביותר מ-20% והחל לרדת עד החודש האחרון. שינוי השיעור החודשי - שם בולט כי בששת החודשים האחרונים מחירי הדירות לא עלו ומעט ירדו. זה שינוי משמעותי במגמה. מצד שני, היקף הבניה הפעילה גבוה מאוד. המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר קונים". עוד נמצא כי חברות רוצות ומחפשות עובדים חדשים. בנתוני סקר המגמות של הלמ"ס נמצא כי החברות לא נמצאות במקום שבו הן מצמצמות פעילות, אלא להפך.

בנוסף לפרופ' ירון דיבר בוועדה גם חבר הכנסת יעקב אשר. "צריך להבין איפה יש חסמים כדי להגדיל ההיצע", אמר הנגיד פרופ' ירון. "ביקוש מושפע בין היתר מתחבורה ציבורית שמצליחה להביא אנשים לתוך העיר. יש כאן חוק כלים שלובים, זה לא רק דיור, זה קשור לתשתיות ועוד דברים. הגשנו לממשלה במהלך השנים מספר הצעות בנושא. אתייחס לגבי שוק הדיור ואחר כך לשרשרת התכנון והבניה. כולנו ערים לזה שמ-2008 יש גידול בבניה ובמחירים. מתחילת שנת 2023 אנחנו רואים ירידה קלה בנתוני הקצה. ההתמתנות באה לידי ביטוי במספר הדירות, בעליה במלאי הדירות הקיימות בשוק. התרי הבניה הועלו עלו משנת 2022, מה שתרם לעליה בקצב גמר הדירות. ברבעון הראשון של 2023 ראינו מגמת ירידה בהתרים. כשמסתכלים על הרמה, היא עדיין גבוהה ביחס לשנים עברו".

"מספר ההתרים היה גבוה בשנה האחרונה", המשיך פרופ' ירון. "כשיש היתר, זה כנראה יגיע לקו הסיום. זה ישפיע בטווח חיובי על התחלות הבניה לטווח קצר. יש מחסנית ובטווח הקצר נראה הקטנת פער בין התחלות הבניה ביחס להיתרים. אנחנו רואים את מספר המשרות בענף הבניה, סקר מגמות של הלמ"ס - והצפי של הקבלנים הוא להתרחבות הפעילות. ויש פה אבל, לטווח הארוך יותר - שני שלבים קריטיים של שרשרת הייצור - התכנון והשווק. שלב התכנון מבוצע על ידי הוועדות המחוזיות והותמ"ל. היקף התכניות שאושרו בשנים 2020-21 בעקבות משבר הקורונה עלה ב-2022. זה הפוטנציאל. כדי לתמוך בהיצע, צריך להגדיל את התכנון על ידי השקעה בתחבורה ותשתיות, דגש על תחבורה ציבורית. צריך לשפר את התמריצים לרשויות המקומיות. השלב הבא הוא השיווק. תהליך ההתאמה של השוק החל בחלקו, כדי שלא נראה את המחיר עולה - מחיר הקרקע צריך להתאים את עצמו. ברקע, כדי שמכונת ההיצע תמשיך, אנחנו חייבים ששלב התכנון יקודם".

במהלך המצגת הציגו הצדדים נתונים לגבי שיווקי קרקע של רמ"י. בשנת 2023 נרשמה כ-20% הצלחה במכרזים, לעומת 56% בשנה שעברה ומעל 90% בממוצע כשמדובר בשיווק שנסגר ב-2022. "הייתה פה עליה גדולה של מחירי הקרקעות בשנים האחרונות. צריך לטפל בעלויות המימון שגדלו", נאמר בוועדה. ח"כ יעקב אשר שאל את הנגיד: "איזה כלי משרד האוצר יכול להיות חלק מהמשחק הזה. יש כאן משהו שאנחנו פוחדים ממנו בעוד שנה וחצי ושנתיים. צריך לראות איזה כלים נוספים אפשר לתת".

ינקי קוינט מנכ"ל רמ"י אמר: "אני רוצה לחזור על נתון חשוב - בשנתיים האחרונות, מתחילת 2021, היקף פרסום יחידות הדיור - מודעה לפני חוברת המכרז וסגירת המכרז וקשירת עסקה, כלומר חוזה - אנחנו סופרים את התוצאות במכרזים וגם עסקאות פטור ממכרז. השיא גבוה מהרבה מאשר בתחילת שנות ה-90 ובטח מול השנים האחרונות - זה אומר שעשינו עבודה מאומצת. רמ"י ומשרד השיכון מקדמים את עיקר התכנון בישראל. השוק צריך כ-60 אלף יחידות דיור בשנה. בשנים האחרונות יש עליה במכרזים, רוב העסקאות של רמ"י במכרזים הם מחיר למשתכן וכו', רוב היחידות הן בהנחה משמעותית. ההנחה הממוצעת היא לפחות 400-500 אלף שקל. ככל שהריבית עולה יש פחות עסקאות, רואים את זה באופן מובהק. יש ירידה בכמות המציעים. הבעיה הגדולה תהיה בפריפריה. יש ירידת מחירים וזה מבורך, אבל עליה וקוץ בה - העליה תהיה בפריפריה".

במהלך הוועדה נשמעה ביקורת על נושא השכירות. לדברי חלק מהנוכחים, הבעיות הן לא בתכנון והקרקע. רמ"י משווקת קרקעות, יש הרבה מה לתקן, אבל כפי שהנגיד אמר בעבר -  הבעיה היא בתשואות של היזמים והקבלנים. "ככל שהריבית עולה הנטל עולה משמעותית ומפיל פרויקטים על חוסר כדאיות כלכליות", נאמר. ח"כ יעקב אשר הציב את הריבית כעובדה ושאל האם בנק ישראל יכול לתרום בכלים אחרים כדי לתמוך בבנקים על ידי הקטנת הלימות ההון והורדת עמלות לקבלנים. "הבנקים מגיבים - אם בעבר יכולנו לקבל ליווי על פרוייקט של 12% היום זה לא עובר", נאמר. "כולם מגיבים, היזמים, הקבלנים והרשויות והבנקים. מי שלא מגיב זה ממשלת ישראל. הבעיה היא ברמת גובה הריבית וגם ברמת הסיכון של הקבלנים - שלא בונים לשכירות ארוכת טווח. אולי צריך לבטל מס רכישה על המשקיעים. אם רוצים להגדיל דירות להשכרה צריך לעודד משקיעים, זה ייתן ביטחון לקבלנים לבנות יותר. צריך הפחתה של מס רכישה".

לגבי שלב השיווק, על ידי רמ"י בעיקר, אמר הנגיד פרופ' ירון: "היקף השיווק עמד על פחות מ-40 אלף לשנה. בשנת 2021 זה עלה. בשנה וחצי האחרונות קצב השיווק ירד, בנוסף, שיעור המכרזים שנסגרים ללא זוכה עלה. כדי לקדם את שיווקי הקרקע מתוך המלאי התכנוני, צריך לפעול להסרת חסמים, לייצר שיווקי קרקעות מוצלחים ואחת התאמת מחירי הקרקע לביקושים המשתנים".

הנגיד התייחס גם לתהליך מחזור המשכנתא. "הוא עשוי להיות ארוך ומתיש, לפעמים הוא דורש הגעה פיזית לבנק של יותר מפעם אחת. אנחנו מנסים לפשט את התהליך, מורידים חסמים כדי שהלקוח יוכל להודיע לבנק על כוונתו לבצע מחזור ולקבל באופן מקוון את כלל המידע והטפסים. בנוסף, הלקוח יוכל לבצע פרעון מוקדם מול הבנק ללא צורך להגעה לסניף. מחזור בקליק, בערך. רוב החסמים יירדו. גיבוש ההוראה נעשה עם ח"כ יעקב אשר, זאת דוגמא טובה ששיח ענייני ומקצועי יכול להביא לתוצאות מצוינות".

ח"כ יעקב אשר: "רפורמת התפוחים, אני קורא לזה. לפני פחות משבועיים עברה הצעת חוק שלי. אם נצליח להוריד את מחירי הדירות והריבית - זה יהיה אפקטיבי לאנשים כדי לסדר את הוצאות כי זה יוקר המחיה הכי גדול כיום".

עוד אמר: "צריך למצוא מנוף, שהיזמים יחפשו בוויז שלהם, איך עושים התחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה ואזורי הסיכון, שם זה עניין של סכנת נפשות וביטחון. צריך לרכז מאמצים להביא עסקאות לכדאיות כלכלית. זה רק מכיס האוצר דרך מיסוי או בדרך אחרת, לגרום להם לעשות את זה".