"אנחנו בתחילת ירידות המחירים בשוק הדירות"

הירידה במחירי הנדל"ן והעליה במחירי השכירות כבר הפכו לעובדה. בעוד שמחירי הנדל"ן יורדים בקצב של 7%-5% בממוצע  (לבדיקת ביזפורטל), הפגיעה בשוק המשרדים גבוהה יותר - שם התשואה כבר לא אטרקטיבית (הבנקים מעניקים ריבית גבוהה יחסית של 5%, ללא סיכון) והמשקיעים בורחים.

נתוני הלמ"ס לא משקרים, הם פשוט לא מציירים את התמונה המלאה. הקבלנים מחלקים הטבות לרוכשים ואת זה לא רואים במחיר. "שוק הדירות היום הוא נגזרת של הריבית במשק, ככל והריבית תמשיך לעלות או תישאר על כנה, נראה קיפאון ואז ירידה במחירי הדיור. אנחנו בתחילת ירידת מחירים. סביר להניח שירידת המחירים הגדולה יותר תהיה באזור המרכז", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימאני, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. "העובדה שהקבלנים רכשו קרקעות במחירים גבוהים יותר תוך לקיחת הלוואות, גרמה לבעיה בשוק. ברגע שהריבית גבוהה, ההחזר גבוה יותר והם לחוצים יותר - הם חייבים למכור את הדירות ולכן המחיר יורד".

> על שוק הדירות בבת ים - האם המחירים ירדו, האם העיר מעניינת משקיעים ומה המחירים במגדלים מול הים?

עד כדי כך? הקבלנים בפשיטת רגל? "אנחנו עדים היום לתופעה מטרידה - באות חברות גדולות ומבוססות ומציעות קרקעות שרכשו לאחרונה במחירי מכירה, כלומר בלי רווח, או לחלופין, במקרה הטוב - בתוספת מס הרכישה. חברות ציבוריות מכניסות שותפים לפרויקטים שלהם בבניה, כאלה שמכסים להם את ההלוואה ונכנסים כשותפים. המשמעות, מעבר לתזרים המזומנים, היא מחיקת הרווח היזמי בפרוייקטים במרכז הארץ".

• "אפשר למצוא בשכונות וותיקות בראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, דירות במחירים טובים"
• בכמה ירדו מחירי דירות הגן במהלך משבר הנדל"ן ולמה?

כלומר, הקבלנים מוותרים על הרווח. "המשמעות של הדבר באה לידי ביטוי דה פקטו במצב שבו מוותרות על הרווח היזמי שלהן באזורי ביקוש - ואני מדבר על 18%-20%. למשל, חברה קונה ב-100 מיליון שטח מסוים, אבל היא ממונפת, אז הריבית חונקת. היא בנתה על שיעור מסוים של רווח יזמי, נניח 18%, אבל הריבית קפצה ולכן הרווח נשחק. במצב הקודם הריבית הייתה מזערית והביקוש לדירות היה גבוה מאוד, הקבלנים העלו מחירים כי היה להם נוח, כי הם יכלו - היום הריבית עלתה והם משלמים הרבה כסף לבנק. אין להם קונים, כי גם הקונים משלמים ריבית גבוהה יותר".

תופעות חדשות בשוק הנדל"ן. סולימאני

אדם שנכנס למשרד מכירות צריך לדרוש הנחה או שווה כסף? "מחירי המכירה חשופים לציבור הרחב באמצעות מידע נדל"ן, הם שקופים. לכן, הקבלנים יעשו הכל כדי לגלם הנחות עקיפות, מה שלא משפיע על הדיווח במס שבח. אני מדבר על מטבח, נקודות חשמל, תוספת מקומות חניה - כל מה שקשור לשדרוג, זה יכול להיות שווה ללקוח 200-300 אלף שקל, אבל זה לא ממש ישפיע על הפרוייקט. למה? כי הם מציגים לך עלות שדרוג של 200 אלף שקל ולהם זה עולה הרבה פחות. זה לא באמת מאות אלפי שקלים. מטבח של 100 אלף שקל עולה לקבלן 30. על נקודת חשמל גובים 500 שקל לנקודה, אבל בפועל - הקבלן משלם על יום עבודה לפועל ועושה הרבה מאוד נקודות במחיר אפסי. זה לא עולה להם כמעט כלום".

• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא
• מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

העצירה של הריבית מעודדת מעט את הקונים או שמחכים לירידה דרמטית? "העצירה של הריבית עצרה את ההידרדרות, כלומר מנעה אולי ירידה נוספת בביקוש. העלייה הדרמטית של הריבית תוך זמן קצר באה לבלום את שוק הנדל"ן, אבל אני חושש שאם זה ימשיך היא תהרוג את השוק. אנשים נכנסים לסחרור בגלל המשכנתאות, נתנו להם הלוואות וההחזרים של הדירות היקרות עלו ב-2500 שקל. הרוכשים נמצאים כבר על אדי הדלק האחרונים".

מה המצב בשוק המשרדים? "ההייטק בישראל הוא הקטר של שוק המשרדים, המשרדים הפכו להיות ריקים, משרדי רפאים. כשיש פגיעה בהייטק ויש צמצומים, כמו עכשיו, מתפנים שטחים באזורי ביקוש - המחירים באזורים ביקוש צונחים וגוררים אחריהם צניחה גדולה יותר במעגל השני והשלישי של אזורי הביקוש".

מדברים על צניחה של 20%-15%. "אנחנו לא יכולים לדעת מספרים מדויקים, אבל בהחלט רואים בלימה משמעותית. ירידה צריך לראות בעסקאות - אבל אין הרבה עסקאות ולכן אין מספרים מדויקים. לאור עליית הריבית, ולאור העובדה שגם הבנקים לא ששים לתת מימון לרכישה ובניית משרדים, מרגישים צניחה בביקושים".

אז למה ממשיכים לבנות? "הבניינים שאנחנו רואים בבניה הם תולדה של הסדרי בניה של לפני עלית הריבית. החברות האלה נמצאות בבעיה הכי גדולה. אין להם ברירה, הן בונות, אבל לא ברור אם יהיה ביקוש להיצע הזה". 

איך הירידות האחרונות משפיעים על השמאויות? "ענף השמאות בתקופה הזאת, ביתר שאת הפעם, לאחר בדיקה של מחירי עסקאות מכירה - בוחן גם מחירי היצע באותם נכסים. הוא בחן גם בעבר, אבל עכשיו, מחירי ההיצע משחקים תפקיד חשוב יותר. כלומר לא רק עסקאות בפועל, אלה הצעות מחירים למכירה. לכך אפשר להוסיף, כמובן, מקדם התאמה לתקופה הנוכחית".