"הזוגות הצעירים בישראל לא רוכשים היום דירות אלא בעיקר חובות"

הבנקים חגגו בשנה האחרונה מעליות הריבית. מצוקתם של לווי המשכנתאות היא רווח קל של הבנקים שהרוויחו בשנה שעברה 24 מיליארד שקל וברבעון הראשון של השנה הרוויחו 6.3 מיליארד שקל. אבל גם מנכ"ל בנק לאומי חנן פרידמן מבין שמאחורי הרווחים של הבנקים יש ציבור שסובל. פרידמן אמר כי "שוק הדיור הוא פצצה חברתית מתקתקת. החלום היהודי של הזוגות הצעירים, הסטודנטים והחיילים המשוחררים לדירה מתרחק במהירות. ב-15 שנה האחרונות מחירי הדיור עולים כל הזמן. הדלק של הדבר הזה הוא בראש ובראשונה קצב גידול האוכלוסין של ישראל, הגבוה ביותר ב-OECD, בשיעור של 2.5 אחוזים ואין צפי שנרד מ-2% לפחות בשני העשורים הקרובים. גם העלייה בשיעור הגירושין מעלים את הביקוש לדירות".

סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המיסים שי אהרונוביץ' טען כי על כולנו להיות מודאגים. "אנחנו מוטרדים מאוד מסוגיית העיכוב בהתחלות הבנייה. על פי הערכות הבנק העולמי, ה-FED האמריקאי ימשיך להעלות את הריבית וכפועל יוצא מכך צפויות עליות ריבית נוספות בישראל, דבר שצפוי להוביל לעצירה בהתחלות הבנייה ועליית מחירים נוספת".

לניתוח על שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות

הדברים נאמרו בכנס שאירחה הוועדה המרחבית 'זמורה' בראשות אלון יוניאן, שנערך במזכרת בתיה. זמורה כוללת את המועצות המקומיות מזכרת בתיה, קריית עקרון ובני עי"ש.

יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס תקף בחריפות את התנהלות רשות מקרקעי ישראל בתרומתה למשבר הדיור. "כמה מהילדים שלכם יוכלו לדעתכם לרכוש דירה בעתיד? כמה לוחמים שישתחררו השנה משירות צבאי בגולני, נח"ל או צנחנים יוכלו לגור בדירה בבעלותם?  רמ"י חיסלה את מעמד הביניים בישראל".

• לאומי: הרווח טיפס ל-2.45 מיליארד שקל, התשואה על ההון - 16.2%
• עקב מסמך מזויף: בנק לאומי יקבל פיצוי מהמדינה

לטענת רולס "הזוגות הצעירים בישראל אינם רוכשים היום דירות אלא בעיקר חובות. מדובר בתשעה באב של מעמד הביניים הישראלי והעתיד של ילדינו. רמ"י היא האחראית לטרגדיה הזאת שמבריחה את טובי ילדינו מהארץ. אצל נוטלי המשכנתאות אנחנו קרובים מאד לטרגדיית ה'סייב פריים' שארעה בארה"ב.

"בשלוש השנים האחרונות משפחות נטלו משכנתאות ומתחו את קצה גבול ההחזר החודשי שלהם ל-4,000 -5,000 שקל לחודש, לפני עליית הריבית. היום עם הריבית הנוכחית ההחזר החודשי עלה ב-1500 שקל עד 3,000 שקל נוספים בממוצע. הם לא שיערו בתוכנית שלהם לשלם 40 אלף שקלים נוספים בשנה רק על ריבית. זה וידוא הריגה כלכלי של מאות אלפי משפחות".

פרידמן הוסיף וטען כי "הממד השני הוא הליכי התכנון והבנייה שמצריך הקמת מרכזי תעסוקה גדולים ומשמעותיים באזורים מרוחקים מגוש דן, הדבר ישחרר את הלחץ ויאפשר מוביליות חברתית. לצד זאת, יש לאמץ באופן רחב יותר מעבר להעסקה מרחוק. בנוסף, אין שום סיבה שתמרוץ יזמים וחברות בפיתוח פרויקטים תשתיתיים במהירות וביעילות כפי שנהוג בעולם המערבי, לא יהיה גם בישראל".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

פרידמן התייחס גם להשפעת שוק השכירות על מחירי הדירות לרכישה. "צריך להודות, שוק השכירות בישראל לא מתפקד. הדי. אן. איי הישראלי מכוון את המשפחות הצעירות לרכוש דירה בכל מחיר ואם בוחנים את האקלים הכלכלי כאן, לא בטוח שזה הדבר הנכון לעשות, בטח לא באופן גורף שאינו מותאם לכל זוג או משפחה. אם המדינה תאפשר ליזמים הטבות משמעותיות באופן שהם יוכלו לבנות עבור שכירות ארוכת טווח, זה בהחלט עשוי לצנן את הלהט של הזוגות הצעירים לרכוש דירות".

אהרונוביץ' ניסה להסביר כי יש גם דברים טובים שנעשו. לדבריו "בחוק ההסדרים האחרון בוצעו מספר מהלכים משמעותיים כדי להניע את השוק. הראשון – עידוד בניה בקרקעות פרטיות; יש המון אנשים שיש להם קרקעות פרטיות, אך הם חוששים למכור את הקרקע מכיוון שהם יודעים שהם יספגו אחוזי מס גדולים מאוד. הוראת השעה החדשה קובעת כי בקרקעות שניתן לבנות עליהן למגורים לפחות 8 יחידיות דיור, ישנו חלון זמן של עד 4 שנים שבמהלכו תוענק הטבה לבעל הקרקע שישלם מס על השבח הריאלי בשיעור של 25 בלבד במקום 47 אחוזים. השני – מי שיש לו דירת מגורים שהרכישה שלה קדמה ל- 2014, זכאי בעת המכירה לליניאריות מוטבת. המהלכים הללו ואחרים הם דרמטיים מכיוון שהם יגדילו את ההיצע".

רולס המשיך וטען כי רמ"י היא מהמחוללות המרכזיות של פערי אי השוויון בישראל. "יש באוכלוסיה 10% עשירים שיכולים להרשות לעצמם וכל השאר עבדים ושפחות שישלמו 30 שנה את מחירי הקרקעות תוצרת רמ"י. תוך 15 שנה מחירי הקרקעות עלו פי עשרה בכל חלקי הארץ. לפני כן, קרקע לדירה בקריית גת, קריית ביאליק, עפולה, חדרה או אשקלון עלו ליזם 30 אלף שקל, והיום הוא ישלם על אותה קרקע בדיוק 300 אלף שקל ויותר. בהתאם, דירה שעלתה לפני 15 שנה 600-700 אלף שקל עולה כיום 1.8-2 מיליון שקל ויותר. אני כבר לא מדבר על כך שרמ"י משווקת בגליל ובנגב קרקע לבית פרטי לתושבים לא יהודים ב-150 אלף שקל וליהודים ביותר ממיליון את אותה הקרקע לעיתים בישובים צמודים. למה? כי הם יכולים".

טענות פופוליסטיות

"מי שחושב שאנחנו מחזיקים בסתר ובמחשכים יחידות דיור ולא משווקים אותן טועה ומטעה. כל קרקע זמינה משווקת באופן מידי, נקודה. אז אולי בגוש דן לא רואים את זה, ואולי אלה לא המחירים של שנות ה-90, אבל תראו את הפיתוח האדיר באזור כאן. יישוב ותיק דוגמת בני עי"ש, שלא נגעו בו מבחינה תכנונית במשך עשרות שנים, הולך להכפיל את עצמו פי חמישה בשנים הקרובות עם תנופת בנייה של אלפי יחידות ותשתיות נלוות. מאיפה אתם רוצים להגיד לי שזה מגיע, מהיזמים או מהמדינה וזרועותיה?"

יו"ר הוועדה המרחבית זמורה, אלון יוניאן אמר כי "בחמש שנים הקרובות צפויים להיבנות אצלנו במרחב התכנון כ-15,000 יחידות דיור ב'פריים לוקשיין', היקף חסר תקדים שיזניק את המרחב כולו במגורים, במסחר, בתשתיות, מתחמי תעסוקה, חיבור לכביש 6 ועוד".

אורי בוסקילה, המשנה לראש עיריית בת ים ויו"ר הוועדה מרחבית ביישובי הברון, טען כי יש ניתוק בין הזירה המוניציפאלית לבין גופי התכנון הארציים ומשרדי הממשלה. "אנחנו רואים כיצד במקרים רבים פועלים לראש הרשות מעל לראש, מבלי לשאול אותו אילו אתגרים יש לפתחו, מהם הצרכים שלו, איך הוא רואה את היישוב שלו בעוד שנתיים, חמש ועשר שנים ומבלי לקיים בחינה מעמיקה מהו קצב הפיתוח הנכון. ראש רשות הוא לא האויב של גופי התכנון אלא טורבו של תנופת הדיור, כך גם היזמים והקבלנים".

ראש מועצת מזכרת בתיה גבי גאון: "בשביל לפתור אתגרי תכנון ובנייה אנחנו חייבים שולחן עגול. במרחב שלנו עתידים לקום בשנים הקרובות 15,000 יחידיות דיור והאזור כולו הולך להכפיל עצמו פי יותר מפי שתיים וחצי. אנחנו צריכים לכנס שולחן עגול ומשמעותי, לנתק את החומות ולהסיר חסמים כדי להביא לתשתיות מפותחות כך שהתשתיות יחכו לתושבים ולא להפך".

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז מיכה גדרון ציין: "על פי חוק התכנון והבניה, הסמכויות של הוועדות האזוריות והועדות המקומיות אינן מקבילות, כך שברגע שישנה תוכנית שעתידה לצאת לפועל על-ידי ועדה מקומית, היא אוטומטית פוקעת מהוועדה המחוזית. בשל העובדה הזו, מצד אחד על כלל הועדות לתכנון ובניה ללמוד באופן מואץ את המשמעויות הרגולטוריות ומאידך זה מחדד את הצורך להקפיד כל העת על סכרון מלא בין מנהל התכנון והשלטון המרכזי לבין השלטון המקומי".

גדרון ציין כי "אחד החידושים הגדולים שמובאים בחוק ההסדרים החדש הוא הקניית סמכויות מרחיקות לכת לוועדות המחוזיות שאינן עצמאיות. גדרון מציין כי בין הסמכויות שנתנו לוועדות הן שינוי ייעוד בתחם רשות עירונית מתעסוקה או מסחר למגורים, וכן סמכויות להגדלת השטח הכולל המותר לבניה במגרש בו מצוי מבנה שאינו טוען חיזוק. "מדובר במקרים של הריסה ובניה מחדש, בשטחים לצרכי ציבור ובתוספות למבנה קיים עד 80% מעל הקרקע, זו בהחלט תוספת אדירה".

סמנכ"לית מנהל התכנון ויו"ר הוועדה המיוחדת רותי שוורץ גולן אמרה כי "מתוך הצורך האקוטי להמריץ את ההתחדשות העירונית, התחלנו את עבודת המטה שלנו על התוכנית שתחליף את תמ"א 38. כיום כולם מבינים שיש לעבות את ארגז הכלים של השלטון המרכזי ואנחנו פועלים בימים אלה כדי להעביר יותר סמכויות לוועדות המקומיות, בכפוף לסיכומים בחוק ההסדרים". עוד הדגישה שוורץ כי "כעת ועדה מקומית תוכל לתת עד פי ארבעה שטחי בניה סחירים, ועד פי שלושה לשטחי שירות תת-קרקעיים במטרה להקל על הרשויות המקומיות".