"אין עסקאות, המחירים יורדים עד 8%": מה קרה למחירי הדיור במרכז הארץ?

הירידה במחירי הדירות משתקפת בחודשים האחרונים דרך מספר העסקאות שממשיך להתכווץ. ירידה דרמטית נרשמת גם במספר נוטלי המשכנתאות. אפשר לומר, באופן חד משמעי, כי הגורם המרכזי להורדת מחירי הדיור הוא הריבית. ההעלאה של הריבית גורמת לרוכשי הדירות לקחת צעד אחורה בגלל ההחזר החודשי הגבוה והיעדר ביקוש מוביל לכך שהמוכרים "מתפשרים" על המחיר.

כדי להבין את מפת השוק, בדקנו מה קורה במספר שכונות באזור המרכז - בו מחירי הדיור יקרים יותר מאשר בפריפריה. לקחנו מספר שכונות מרכזיות ושוחחנו עם אנשי נדל"ן ותיקים שמומחים באזור שלהם.

מה קרה למחירי הדיור במרכז רמת גן? פנינו למתווך אבי קדושים, מומחה לשכונות ותיקים, חרוזים והגפן המרכזיות ברמת גן. "אין כמעט עסקאות מכירה בשכונות האלה, בגלל שהריביות של המשכנתאות כל כך גבוהות, אז אנשים לא קונים ומחכים על הגדר", הוא מסביר. "הירידה היא לא משמעותית, לגבי שיכון ותיקים וחרוזים, אני מזהה ירידה של 4%-2%, כי אלה אנשים שחייבים למכור. זה מגיע עד 5%-4% לכל היותר. מי שלא חייב למכור לא מוכר, הוא משאיר את המחיר ולא ממהר. בשכונת הגפן זה ירד קצת יותר".

למה? "כי השכונה הזאת היא קצת יותר צפופה. בשכונת הגפן יש פחות חניות. שיכון ותיקים, לעומת זאת, הוא אזור מרווח עם וילות, גינות ומרחבים פתוחים. חרוזים צמודה לפארק הירקון והמחיר לא יורד. אסביר לך מה קרה במרכז רמת גן: הקבלנים העלו את המחירים בבת אחת ב-15%-10%, לפני עליית הריבית. היום הם מורידים ב-5% והם מוכרים. ממה המחיר יורד? מהמחיר הפיקטיבי? אמרתי לקבלנים 'אתה נורמלי? אתה רוצה עוד 800 אלף שקל על חמישה מיליון?'. אז היום הוא מוריד 5%, אבל הוא לא יירד בחזרה לחמישה מיליון. הוא העלה את המחיר בדיוק לפני עליית הריבית, ומכר. כלומר, המחיר עלה ל-5.8 מיליון שקל והיום הוא 5.3 מיליון שקל. נכון, יש ירידה, לעומת עדכון המחיר כלפי מעלה. בפועל, לעומת מחירי המכירה, המחיר לא ירד הרבה".

• פרויקט התחדשות עירונית בכיכר המדינה - כמה תעלה דירה וכמה פנטהאוז?
• הבנקים נפלו במימון פרויקט שדה דב וברקת הקטנה מצליחה במימון המגדלים בכיכר המדינה

ירידה במחיר. שכונת ותיקים (גוגל מאפ)

כמה הירידה גדולה בשכונת הגפן? "המחיר יורדים. בנו שם כמה מגדלים (מגדל הגפן השני, 50 קומות, א"י) בזמן האחרון, אז יש יותר היצע. היום דירת 4 חדרים עולה שם 4 מיליון שקל. זה מגדל עם שומר, פסיליטיז, נוף לפארק. יחסית למיקום, זה עוד זול. אנשים משדרגים דירה ולכן יש ביקוש לדירות האלה, כי הפער לא גדול. הדירות הישנות, לעומת זאת, זה שוק אחר. אנשים מנהלים משא ומתן בתמ"א והם מבקשים מחיר גבוה כי בעוד שנתיים או שלוש יורידו את הבניין והוא יקבל עוד מיליון שקל. לכן, המוכר דורש חצי מהתשלום היום, חצי מיליון שקל היום, ושולח את הרוכש להתעסק עם התמ"א. למשל, דירה חדשה של 3 מיליון שקל בעתיד, ששווה היום 2 מיליון - מחיר ההיצע יהיה 2.5 מיליון שקל".

מה קרה למחירי הדיור באזור כיכר המדינה, שכונת הצפון החדש? אזור כיכר המדינה יקר יחסית לתל אביב. המכירות בשכונת הצפון החדש נעצרו וכעת ישנה ירידת מחירים. "הביקושים באזור הזה נעצרו כמעט לחלוטין, בעיקר בגלל עליית הריבית והקיפאון הכללי בשוק שמשפיע מאוד על האזורים האלה", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים. "בימים הטובים מכרו כאן ב-70 אלף שקל למטר, בבניה חדשה. כלומר, היינו במספרים של דירת 100 מטר ב-7 מיליון שקל. אבל יש סוג עצירה. אין עסקאות כרגע בכיכר המדינה".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אין עסקאות. כיכר המדינה (אבי אוחיון, לע"מ)

ובכל זאת, עסקאות בודדות מצביעות על ירידה. "שוק הדיור יורד, אנחנו מדברים על 65 אלף שקל למטר. זה משקף ירידה של מעל 7% וזה נובע מכמה סיבות: הרבה פרוייקטים של תמ"א הבשילו, תכנית הרובעים הבשילה בבת אחת, אז יש פה הרבה בניה. במקביל, עובדים כאן על הרכבת הקלה בארלוזרוב ויש הרבה מאוד עבודות ותשתית באזור הזה, שהפך לאתר בניה אחד גדול. בנוסף, הירידה נובעת זה מהריבית שעלתה. אנשים בעלי אמצעים, באלפיון העליון, מזהים הזדמנות להפחתת מחירים".

ומה קורה בבתים הישנים? "זה סיפור שונה לגמרי. שם מכרו ב-55 אלף שקל למטר, נרשמת שם ירידה של 8%. הכל מהסיבות שמנינו - אבל מה שעשה את השינוי העיקרי הוא הריבית. פעם עסקה כזאת הייתה תמורת 'כסף בחינם'. היום אתה משלם 5% בשנה, אם לא 6% ריבית".

כמה הבניה החדשה משפיעה? "יש כאן דירות חדשות, אבל הקצב הוא דליל מאוד. אין לי ספק שהביקושים יגברו על ההיצעים אבל זה ייקח עוד קצת זמן. תוך שנה וחצי, שנתיים, נראה את היזמים מקבלים את המחירים שהם דורשים. כרגע יש קיפאון - אבל מצד שני היזמים לא מורידים מחירים ולכן יש מיעוט עסקאות. אלה שנחתמות, הן במספרים טיפה יותר נמוכים. זה השוק של 'הביוקר'".

מה קורה בפריפריה של תל אביב? "שם מוכרים יותר. המוכרים עדיין לא מורידים מחירים וזה מה שגורם לירידה בכמות העסקאות. אם היו ירידות אמיתיות היו מוכרים יותר, אבל אנחנו רואים אפקט של ירידה בכמות העסקאות לעומת ירידה מינורית יחסית של אחוזים בודדים במחירים עצמם".

"גם הדולר ישפיע". דנוס

אתה רואה ירידה גבוהה יותר, דו ספרתית באחוזים, נניח - בהמשך? "יש זינוק בשער הדולר. הוא יחסית גבוה, האירו עלה. עליה של שער הדולר משפיעה כי מחיר הסחורות מתייקר, המשמעות היא שהמדד שוב מתחיל לזנק ואז הנגיד יעלה ריבית. זה החשש הגדול. אם זה לא ישפיע ורמת הריבית תישמר, אנחנו נמצאים במקום אחר ואז נהיה בסטטוס קוו שיימשך לפחות שנה. אם בעקבות השינויים בשערי המטבעות הדבר יוביל לזינוק באינפלציה, לנגיד לא תהיה ברירה. אנשים צורכים יותר ומייצרים לחצים אינפלציונים. כרגע יש חוסר ודאות".