מסלול המשכנתא שחייב להיות במשכנתא שלכם

שוק המשכנתאות הוא אחד הענפים הפיננסיים בעלי ההשפעה החזקה ביותר על משקי הבית הפרטיים בישראל ומרגישים את זה מאוד בחודשים האחרונים כשהחזרי המשכנתאות גורמים למשפחות רבות להגדיל את האוברדראפט בבנק ולקחת הלוואות. 

השאלה האם אפשר להקטין את החזר המשכנתא או להגיע למשכנתא טובה יותר בשבילכם? בשונה מרוב מדינות העולם, בישראל יש מגוון לא קטן של מסלולי משכנתא שונים ורגולציה שמגדירה קוים מנחים שונים כיצד ניתן או כיצד לא ניתן לבנות את הרכב המשכנתא.

לכל מסלול משכנתא יש את המאפיינים הייחודיים שלו בכל הקשור למנגנון קביעת הריבית, האם הריבית קבועה או משתנה, על פי מה היא משתנה ובאיזה תדירות, האם יש הצמדה למדד המחירים לצרכן, למט"ח ועוד אי אלו פרמטרים שונים.

השילוב בין המסלולים השונים הוא בעצם הכלי שמאפשר לנוטלי המשכנתאות וליועצי המשכנתאות לשקף את הצרכים והרצונות במבנה הפיננסי של המשכנתא, מה שמכונה "תמהיל משכנתא".

כפי שניתן להבין, לעיתוי נטילת המשכנתא ולמצב בשווקים השפעה קריטית על השיקולים העומדים בבסיס בניית תמהיל משכנתא ולכל מצב שוק יש את המסלולים שיותר מתאימים לו.

כך למשל, באמצעות בניה של המשכנתא מהרכב מסוים של מסלולים שונים נוכל לייצר משכנתא ברמת סיכון מאד נמוכה עם סיכון מינימלי לשינויים בהחזר החודשי עבור אלו מביננו שהם שונאי סיכון באמצעות שילוב של מסלולים יציבים ככל הניתן: ריבית קבועה לא צמודה נותנת ודאות מלאה ובטחון בנוגע להחזר החודשי או משתנה לא צמודה כפי שאסביר בהמשך.

מצד שני, באמצעות הרכב מסלולים אחר נוכל לבנות משכנתא עם חשיפה מינימלית לקנס פירעון מוקדם לאלו שמגדירים צורך זה בראש סדר העדיפויות שלהם: באמצעות שילוב של מסלול הפריים שמאפשר פירעון מוקדם בכל עת ללא קנס או מסלולים של ריבית משתנה צמודת מדד כל שנה או שנתיים שגם מאפשרים פירעון מוקדם בכל עת. חשוב לזכור שבעצם המסלולים שנותנים גמישות מירבית בפרעון הם בדיוק אותם מסלולים שחשופים לשינויים ואינם נותנים לנו יציבות ארוכת טווח. לכן, חשוב לראות מה מערך השיקולים הולל ואיך נכון לאזן בין השיקולים וכפועל יוצא, בין המסלולים השונים. כך ניתן בעצם לשקף את הצרכים והרצונות של נוטלי המשכנתא באמצעות תמהיל המשכנתא מכאן נובעת חשיבותו הרבה של התמהיל.

בחודשים האחרונים אנו עדים לקאמבק מפתיע מאד בקרב מסלולי המשכנתא בישראל, ישנו מסלול אחד שטיפס חזרה מתהומות הנשייה היישר לבמה המרכזית וכבש לעצמו נתח נכבד משוק המשכנתאות בתקופה זו. למסלול זה קוראים ה"מל"צ".

מל"צ אלו ראשי תיבות של "משתנה לא צמודה" וזהו בעצם מסלול שמתאים למצב בשווקים כמו כפפה ליד. זהו מסלול שהריבית בו מתקבע במועד נטילת המשכנתא ל5 שנים לרוב (יש גם משתנה לא צמודה כל 7 או 10 שנים, פחות שכיחה אך גם אופציה רלוונטית) ובמשך התקופה הזאת אנו יודעים שההחזר החודשי במסלול זה יציב לחלוטין ללא שינוי ריבית או הצמדות כלשהן.

היתרונות העיקריים במסלול זה בעת הנוכחית הם:

• החזר חודשי יציב ל5 שנים לפחות
• אין חשיפה לאינפלציה (מדד המחירים לצרכן)
• תחנת יציאה כל 5 שנים שמאפשרת פרעון מוקדם או מחזור ללא קנסות
• גם אם מבצעים מחזור או פרעון בין תחנות היציאה הסיכון לקנס קטן יותר מאשר בריבית קבועה לחלוטין
• תמחור ריבית אטרקטיבי ביחס למסלול הפריים
• ניתן לשלב מסלול זה בשיעור של עד 2/3 מתוך המשכנתא

חסרונות המסלול הם:

• אם תהיינה ירידות ריבית בין תחנות היציאה זה לא יתעדכן במשכנתא שלכם
• הריבית עלולה להתעדכן כלפי מעלה בתחנות העדכון התקופתיות
• עלול להיות קנס אם מבצעים פרעון או מחזור בין תחנות היציאה

עצם העובדה שמדובר במסלול שקלי לא צמוד למדד, כבר הופכת אותו רלוונטי ואטרקטיבי בתקופה של אינפלציה וחוסר ודאות. במשכנתאות לדיור מסלול זה מתומחר בבנקים בטווח בין 4.5% ל5.5% נכון להיום, שזה דיי דומה לתמחור של מסלול הקבועה לא צמודה וזול מהתמחור השכיח במסלול הפריים שעומד על כ-5.5%-6.5% בהתאם לריבית פריים הנוכחית ששיעורה 6.25%.

מעבר לתמחור האטרקטיבי של המל"צ, למסלול הזה יש מאפיינים שנותנים את דרך האמצע האולטימטיבית בין המסלולים השקליים האחרים הנפוצים שהם הפריים והקל"צ (קבועה לא צמודה). מי שיבחר במסלול פריים בתקופה הנוכחית יהיה חשוף לשינוי ריבית בכל עת, מה שכבר הוכיח עצמו כהרה אסון להרבה מאד משקי בית בישראל. אך מצד שני, יהנה מיכולת לבצע פרעון מוקדם ללא קנס בכל עת.

מי שיבחר במסלול הקל"צ יהיה חשוף לקנסות פרעון ללא תחנת יציאה בשום שלב בחיי המשכנתא, מה בהחלט עלול להתממש אם סביבת הריבית בשוק תרד. אך מצד שני, יהנה מבטחון ויציבות לכל תקופת המשכנתא בצד הריבית וההחזר החודשי.

מסלול המל"צ מאפשר ליהנות משילוב היתרונות של שני המסלולים הנ"ל:
יציבות במידה נאה ל5 שנים לפחות, כך שלטווח של כמה שנים לפחות זה יהיה דומה לתועלת שמסלול הקל"צ נותן לנו. ובנוסף, גמישות בפרעון ללא חשיפה לקנסות משמעותיים ביחס לריבית הקל"צ אם פורעים בתחנות היציאה או לקראת תחנות היציאה בדומה לתועלת העיקרית שמסלו להפריים מעניק לנו בימים אלה ובתמחור זול יותר.

לצורך ההמחשה, נקבל היום במל"צ ריבית של 5% ובפריים 6%, אז גם אם הריבית במשק תרד באחוז שלם, עדיין נהיה בנקודה מאד טובה ולא נספוג שום הפסד מהבחירה במסלול המל"צ לעומת מסלול הפריים. כל היתרונות הנ"ל והתמחור האטרקטיבי הביאו לכך שבחודשים האחרונים ניתן למצוא את המל"צ בשיעור כזה או אחר בכל משכנתא שמבוצעת היום בשוק.

הכותב הוא יועץ משכנתאות