"עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"

מדינת ישראל רוצה להגדיל את היצע הדירות, אבל לא עושה מספיק בגלל היעדר קרקעות פנויות. אחד הפתרונות הטובים ביותר הוא התחדשות עירונית - הריסת בינוי קיים ובניית מגדלים, כלומר גידול במספר הדירות שאמור להוביל בסוף התהליך גם לירידת מחירים. נכון, יש בעיה - כשאין עתודות קרקע לבניה במרכז, קשה להגיע להורדת מחירים, בטח בטווח הקצר.

אב-גד -2.06% שמתמקדת בייזום ובנייה של התחדשות עירונית, מצליחה לייצר בשנים האחרונות הרבה מאוד פרוייקטים כאלה במרכז הארץ, אבל יש לה גם בעיה, כמו ליתר החברות המתחרות שלה - חלק מהרשויות מעכבות את היתרים הבניה ולא מאפשרות לעלות על הקרקע לפני שההיתר מתקבל. עד היום החברה יזמה 608 יחידות ב-17 פרוייקטים, אל כשמסתכלים על המספרים, מבינים את הפוטנציאל - מעל 4,100 יחידות דיור, רובם בתכנון.

"אנשים צריכים להבין שהתחדשות עירונית, בטח במרכז הארץ, זה הפתרון היחיד להגדלת ההיצע", אומר המנכ"ל ראם רצון בריאיון. "כבר היום, 50% מהתחלות הבניה במרכז הארץ הן מהתחדשות עירונית, וזה עוד יגדל. אתה צודק בעניין ההיצע, כי המועצה הלאומית הכלכלה מצאה שעד 2033, כלומר תוך עשור, לא יהיו למדינה עוד קרקעות לשיווק במרכז הארץ. המשמעות היא שכל ההיצע יהיה רק בהתחדשות עירונית. לכן זה פתרון הכרחי וטוב, צריך לעודד אותה ברמה הרגולטורית".

המדינה מקשה עליכם את החיים. "צריך לפשט את הליכי התכנון והרישוי. ברמת הרישוי - הוא לא צריך להיות בעיריות. בשבוע שעבר אדריכל חתם לראשונה על היתר וזו בשורה מעודדת. הוחלט שמעתה אדריכל עם עשרות שנות ניסיון יכול לתכנן את הפרוייקט לפי התב"ע וזה מקצר את התהליך. מצד שני, אני בא ואומר שהמדינה צריכה לעודד את הרשויות לבנות מגורים. עשו צעד בכיוון, כשלקחו כסף מכל היתר למשרדים בניסיון לתמרץ בניה למגורים, אבל זה לא מספיק".

• אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"

ראם רצון, מנכ"ל אב-גד. צילום יח"צ.

כי לעיריות יש אינטרס לבנות מה שמניב להם יותר כסף. וארנונה, מה לעשות, אתה מקבל בעיקר ממסחר ולא ממגורים, שם הארנונה נמוכה יותר. "בוא נגיד שהתהליך החדש מפחית את התמריץ שיש לעיריות לתכנן משרדים ומסחר. כיום יש תכנון יתר של משרדים ומסחר ותכנון חסר של מגורים. מאוד קשה פוליטית לעשות את זה ולהעלות ארנונה למגורים. יש תמריץ שלילי לעיריות לבנות עוד בתים".

בוא נדבר על מספרים. כמה פרוייקטים יש לכם היום? "45 פרוייקטים בהתחדשות עירונית, רובם ממוקמים במרכז הארץ, מחדרה עד רחובות ורמלה בדרום, על כל הספקטרום, מתמ"א 38 ועד פינוי בינוי".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כמה בבניה? "6 בבניה, יש בערך 10-12 בתהליכי היתרים והשאר בתהליכי אישור תב"ע".

כמה זמן לוקח מרגע הגשת הבקשה להיתר עד המסמר הראשון? "מאוד תלוי בעירייה, אם היא מפצלת את ההיתרים, זה יחסית מהר. אם לא, זה איטי".

נסביר - בפיצול היתרים אפשר להגיש בקשה להיתר חפירה ודיפון, כלומר לעלות על הקרקע ולהוציא היתר במקביל. התהליך הזה חופף ואז החברות חוסכות שנה לפחות. "בהיתר מלא זה לוקח בערך שנתיים", מסביר רצון.

מצד שני, המדינה עזרה לכם, אתם צריכים 66% חתימות לאישור פרוייקט במקום 80%. "יש דיירים סרבנים כי יש להם חשש אמיתי, אנשים באמת לא רוצים את הפרוייקט. אבל יש כאלה שמסרבים סתם".

אני אעזור לך - הם קשישים, הם חולים. אתה מבין שהקשיש שאיתו אתה מדבר, יכול להיות שלא יהיה איתנו עד שתסיים לבנות? "הכל תלוי בשאלה ממה נובעת ההתנגדות. יש כאלה ממניעים סחטניים, שאותם אני לא מקבל. יש כאלה שבאמת מבוגרים או חולים ואותם אני מבין. אנחנו עושים את כל המאמצים לחפש פתרונות - לקנות מהם דירות כדי שלא יעברו פעמיים, למשל. אבל צריך לזכור שמול ההתנגדות המובנת שלהם יש רצון של 80-90 אחוז שכן מעוניינים. בסוף זה מסייע לשמור על החיים שלהם, גם מבחינת ממ"דים וגם בחיזוק המבנים. יש פה התנגדות של אנשים שלפעמים היא באמת מוצדקת, אבל צריך לעשות איזון בין האינטרסים. האיזון היום, של 66%, הוא נכון".

כמה פרוייקטים השתחררו לשוק בעקבות ההחלטה להקטין את האחוז הדרוש? "זה בעיקר מקצר את התהליך. אני יכול לחשוב על 3-4 פרוייקטים שהיו תקועים וזה שחרר את הפקק".

3-4 לאב-גד, אבל כנראה מאות בשנה, לכל החברות. "זה מסייע, כי היינו מגיעים מתישהו לרוב הדרוש, אבל זה היה לוקח עוד שנה עד שלוש. אם זה יוביל לירידה - אני לא יודע, בשביל להגיע לאיזון במחירי הדיור צריך להגדיל היצע. כלומר - כמו שאמרתי קודם, לייעל את תהליכי הרישוי והתכנון. אם הליכי התכנון היו מהירים הכל היה יותר פשוט. כל שוק הבניה מחכה לזה".

בוא נדבר על כמה פרוייקטים שלכם. פינוי בינוי בהוד השרון, פרוייקט שיניב לכם רווח של 100 מיליון שקל. "אנחנו אמורים לסייע תב"ע ממש בקרוב. אני מקווה שנפצל את ההיתרים, חצי שנה אחר כך נבנה".

ראיתי שהחלתם לשווק וילות בגבעת אולגה, אבל לא מדובר בפרוייקט התחדשות עירונית, אלא ממש על הים, ולא בקו הראשון. 20 קוטג'ים כאלה. כמה תעלה יחידה באזור? "המחירים ינועו סביב 5.5 מיליון שקל לקוטג' באולגה, ולא בקו הראשון".

מי היה מאמין, מחיר התחלתי - בחדרה. למה? "כי בקו ראשון לים מוכרים רק את המגרש ב-4 מיליון. אין מגרשים על הים בישראל, בטח לא במרכז הארץ. היום בקושי משווקים צמודי קרקע, המחיר רק עולה".

מה קורה ברעננה, הוד השרון וכפר סבא? פרויקט הגדוד העברי ובן גוריון (בשתי הערים, הוד השרון וכפר סבא). "לגבי רעננה, הגדוד העברי, זה ממש בסוף, צריך להתקבל היתר שבועיים שלושה הקרובים. לגבי רעננה, נכנסו לוועדה לדיון בהיתר השבוע. 10-12 פרוייקטים שייכנסו השנה. לגבי הוד השרון, זה פרוייקט במסלול רשויות, יש לנו הסכמים עם הדיירים העירייה מקדמת, כי היא החליטה שרוצה לבד. יש לה אינטרס, היו לנו שם תמ"א 38 חיזוק ובשיח עם העירייה העדיפו לעשות שפינוי בינוי. הם רוצים להוביל, הם כבר קיבלו תקציב מהרשות להתחדשות עירונית. לגבי פרויקט אוסטשינסקי בכפר סבא (צפי הכנסות של 28.7 מיליון שקל, א"י) הפרוייקט בבניה ויסתיים בעוד שנה וחצי. יש לנו גם שני פרוייקטים ברמת גן, כולל באבא הלל".

היום הודעתם כי חתמתם על הסכם עם שותף אסטרטגי שרוצה להיכנס לפרוייקטים קיימים. למה? "פנו אליי כי הם רוצים להיכנס כשותפים בפרוייקטים. מדובר על שותפים פרטיים.  ההסכם הנוכחי מהווה הבעת אמון בחברה, ומאפשר לחברה להקדים רווחים צפויים, הקטנת ההון העצמי הנדרש להעמדה בפרויקטים, כולל הגדלת היקף הפרויקטים העתידיים תוך זיהוי וניצול הזדמנויות בשוק, גם בעת הנוכחית".