בלי בושה - חפר מתחת ליסודות בניין בתל אביב והקים שתי יחידות דיור - האם מותר להרחיב דירות כלפי מטה?

מצוקת הדיור גרמה לכך שבעלי דירות להשכרה מפצלים במקרים רבים את הדירה ומייצרים להם 2 דירות קטנות במקום דירה גדולה. ככה שכר הדירה גבוה יותר. לרוב זה לא במסגרת החוק. בעיקרון  פיצול דירה דורש היתר, וזו פרוצדורה שגם עולה כסף, וגם צריך הפרדה מול העיריה והרשויות. אם אין היתר, וזה המצב ברוב הדירות המפוצלות אזי  זה לא חוקי. האם יש אכיפה בנושא? מעט מאוד. אולי כי יש אלפי דירות רבות מפוצלות ואכיפה תגרום להקטנה דרמטית של מספר הדירות בשוק.   

פיצול הוא אפשרי כאמור במסגרת החוק וגם שיפוץ כמובן גדול ככל שיהיה מותר. שינויים של קירות פנימיים בדירה מותרים - אפשר לבנות קירות גבס, להוסיף חדרים וברוב המקרים שיפוץ לא דורש היתר בניה. הבעיה נוצרת כאשר ל"שינוי הקטן" הזה נוסף שינוי אחר שמרחיב את גבולות הדירה הקיימת. אז זה כבר לא חוקי. 

כך למשל, פעמים רבות דיירים במבני מגורים נמוכים פותחים פתח חיצוני לדירה, כלומר מבצעים שינויים בקירות חיצוניים, ללא היתר, או מפצלים דירה - כלומר, עושים שינוי בקירות הפנימיים, אבל הופכים את הדירה לכמה יחידות דיור קטנות עם מספר יציאות. במקרים לא מעטים דיירים משלטים על החצר עם העמודים וסוגרים את האזור בקירות ומקימים בעצם עם התשתיות המתאימות דירה לכל דבר. ככה פתאום התרחבו מאות בניינים בתל אביב, כברוב המקרים הדיירים קיבלו היתרים מתאימים והתחלקו באופן מסוים בנכס.  

אבל מה קורה אם הדיירים מחליטים לחפור ולהקים דירות בצמוד ליסודות הבניין? דיירי בניין בן 7 קומות לשימור ברחוב יבנה הסמוך לאזור שדרות רוטשילד בתל אביב, התלוננו לבית המשפט כי דייר פיצל שתי הדירות בבעלותו לארבע יחידות דיור והפך את הבניין למלון. השכן טען שהוא כי בסך הכל ביצע שינוי קטן והתאים את הדירות להשכרה עבור שותפים וכי שינויים פנימיים אינם דורשים היתר על פי חוק.

השופטים מסתכלים פעמים רבות על המהות - מה ניסה הדייר לעשות, ולא רק על מבנה הקירות. כשמבנה הקירות זז אז כמובן שזה לא שיפוץ פנימי, אבל יש גם מקרים שבהם הקירות לא זזו, אבל בית המשפט הגדיר את השינוי כסוג של שינוי יעוד. 

במקרה הזה, השופט עזריה אלקלעי מבית משפט השלום בבת ים שבחן את המקרה טען כי "חלק גדול מהעבודות שביצע הדייר אינן מהוות 'שינוי פנימי' שאינן טעונות היתר, אלא הם שינויים משמעותיים במבנה". השכן מחזיק כיום בקומת קרקע וגם בשטח המרתף ובעוד דירה בקומה הראשונה. הטענה המרכזית היא שפיצל את היחידות ללא אישור והרחיב את שטח הדירות שלו ללא הסכמת השכנים וללא היתר. 

אזור המתחם המדובר, רחוב יבנה בתל אביב (גוגל מאפ)

הסכסוך הזה החל ב-2012 כשבנוסף טענו השכנים כי השכן עשה שינוי בקירות חיצוניים, שינה חלונות וכניסות ופיצל דירה בקומה ראשונה לארבע יחידות. בקיצור, הטענה שלהם הייתה כזאת - בא דייר, לקח דירה, פיצל אותה, הרחיב אותה והפך אותה לעסק, מעין מלון. לטענתם, הוא נדרש לתקן את הליקויים אולם כעבור זמן מה, אחרי שעיריית תל אביב "נרגעה", הוא חזר לסורו.

הנתבע טען כי התובעים כלל לא גרים בנכס ולכן לא נגרם מטרד. הוא סיפר לשופטת כי מדובר בעבודות שיפוץ שלא דורשות היתר ולא רק זו, אלא שאלה עיכבו את העבודות כשהגישו תביעה. עוד טען, כי עיריית תל אביב התעלמה מהפניות שלהם משום שאין בהן ממש.

עוד ציין הנתבע, כי הוא לא ניסה להשתלט על שטח משותף וביצע שינויים בשטח הפרטי שלו והמטרה הייתה לנקות את המרתף ולא להרחיב אותו. לטענתו, השינוי הפנימי מותר ומי שחייב בפיצוי של 267 אלף שקל הם בכלל התובעים, שגרמו לו לנזקים כבדים.

השופט אלקלעי מינה מומחה מטעם בית המשפט, שקבע כי הדירה אינה "דירת שותפים", אלא מדובר במספר דירות כשלכל אחת מהן יציאה החוצה ושירותים. בדירה בקומה הראשונה ישנם ארבעה חללים של חדר המתפקד כדירה. לטענת המומחה, המרתף אכן הפך ליחידת דיור חדשה.

השופט קבע כך: לגבי פיצול הדירות בקומת הקרקע ובקומה הראשונה - הן אכן פוצלו ליחידות דיור ללא היתר ויחידת דיור במרתף הייתה נפרדת. נקבע כי הוא פיצל דירות ללא היתר, שינה את מפלס הדירה, פתח דלתות וחלונות ללא היתר ועוד. השופט קבע כי שינוי מספר יחידות דיור בבניין אינו מהווה 'שינוי פנימי'" וכי אכן מדובר ביחידות דיור נפרדות שהמהוות מעין "מלון". סוף דבר, השופט אסר על הנתבע להשתמש ביחידות הדיור המפוצלות ואישר לו לעשות שימוש רק ביחידת הדיור בקומת הקרקע ובעוד אחת בקומה הראשונה. 

פיצל לשש ולא הסכים להרוס 

מקרה נוסף שהגיע לפתחו של בית המשפט לאחרונה יכול ללמד אותנו עד כמה הנושא נפוץ ובעיקר פרוץ. הרשויות לא תמיד מתערבות בזמן והמצוקה של הדיירים הנוספים בבניין לא ממש מעניינת בהתחלה. סגן הנשיא השופט עמית יריב מבית משפט השלום בתל אביב דן לאחרונה בתיק בו נאשם ורעייתו בנו תוספת של 538.12 מ"ר, המתפרסת על שלוש קומות ופיצלו את דירותיהם ל-6 דירות נפרדות, שאותן הם משכירים, בתביעה נכתב כי הם ביצעו את  תוספת הבנייה "תוך בנייה מסיבית ובלתי חוקית – הן מבחינה קניינית, הן מבחינת דיני התכנון והבנייה, ותוך ניצול וגזל של הרכוש המשותף בבניין".

המדובר בבניין בבני ברק בו סכסוך הדיירים הגיע לפתחו של בית הדין הרבני ונערכו בין הדיירים בבניין כמה וכמה הסכמי בוררויות, בהם נקבע כיצד כל אחד מהדיירים יוכל להרחיב את דירתו. הנאשם ורעייתו לא עמדו בהסכם והרחיבו את דירתם מעבר למה שסוכם. בנוסף נדונה חסימת שביל הגישה בבניין עקב השיפוצים.

בני הזוג הורשעו בבית המשפט לעניינים מקומיים בבני ברק, בתחילת השנה, ובית המשפט ציווה על הנתבעים להרוס את הבנייה תוך שישה חודשים, אך הם לא טרחו לעשות זאת. בעקבות כך הוגש נגד הנתבעים כתב אישום נוסף בגין עבירה של אי קיום צו בית המשפט נוכח העובדה שהמבנה לא נהרס, אך גם אז הנתבעים לא הרסו את המבנה שבנו.

שכנה של בני הזוג החליטה להגיש תביעה כנגדם על מנת לקבל פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה. התובעת טענה כי הבנייה שבוצעה, מלבד היותה בלתי חוקית, גם מהווה סכנת נפשות של ממש, לנוכח העובדה כי הנתבעים לא חיזקו את יסודות הבניין. התובעת הוסיפה כי בתיק הבניין לא נמצא כל אישור של מהנדס קונסטרוקציה, שאישר את בניית הקומות הנוספות.

התובעת עתרה לפיצוי של מיליון שקל בגין נזקים כבדים שנגרמו לדירתה, וכן עקב ירידת שווי הנכס. שמאי המקרקעין אלי סידאוי העריך את שווי הנכס של התובעת, וקבע כי שווי הנכס נפגע ב-125,000 שקל בגין הגדלת הצפיפות; בנייה לא אסתטית ולא אחידה; בנייה ללא קבלת היתר ופגיעה תדמיתית בגין סכסוכי שכנים.

בנוסף טענה לגזל זכויות הבניה משום שהזכות בגג היא בבעלות של כל בעלי הנכסים וכן בגלל עשיית עושר ולא במשפט, התובעת טענה כי דמי השכירות החודשיים הראויים לשטחים שנבנו ללא היתר מעבר לזכויות המוקנות הם 2,980 שקל לחודש.

הנתבעים טענו כי דירתם נבנתה מעל דירת התובעת והיא שווה לה בשטחה וכי היא נבנתה על פי היתר בניה כדין, כאשר התובעת בעצמה חתמה על הסכמתה למתן היתר בניה שהתבקש להרחבת הדירה. עוד מציינים הנתבעים כי דירתם מהווה דירה אחת המושכרת לשוכר אחד, כאשר דירתם לא פוצלה כלל, להבדיל מדירת התובעת שפוצלה במשך עשר שנים לשתי דירות, תוך ביצוע חריגות בניה חמורות כמו חפירת מרתף והקמת יסודות ללא היתר.

התובעת גם ביצעה עבירות

הנתבעים טענו כי התובעת סגרה את החצר המשותפת שסביב דירתה; סגרה לעצמה את החניה המשותפת לכל הבניין ומשתמשת בה בלעדית; חפרה את יסודות המרתף העתידי (ללא היתר בנייה) – והכל מכוח פסקי הבוררות ביניהם.

השופט קבע כי בין הצדדים נערכו בעבר בוררויות בבית דין אך למעשה אין מחלוקת בין הצדדים על מצב הבנייה בשטח: הנתבעים בנו ללא היתר קומה נוספת, מעבר לשתיים עליהם סוכם, בגינה הוגש נגדם כתב אישום ולאחר הרשעתם ניתן צו הריסה שיפוטי שלא בוצע. 

השופט ציין בפסק הדין כי מומחה בית המשפט טען כי הוא ער לכך שבפסק הדין בהליך הקודם קבעה שופטת שבח כי פסקי הבוררויות בין הצדדים לא יאושרו, אולם גם לא יפסלו מכיוון שעניינם לא בסמכות בית המשפט, בוודאי שלא בסמכות הבורר, אלא בסמכות ועדה מקומית. השופט קיבל את התביעה באופן חלקי וקבע בנוסף כי "כל עוד הנתבעים טרם הרסו את הבנייה הבלתי חוקית, וטרם חדלו מהשכרת הדירות המפוצלות, הרי שהתובעת זכאית להגיש תביעה נוספת שלוחות הזמנים בה נוגעות לתקופה של לאחר הגשת כתב התביעה שלפניי, אולם משבחרה התובעת לתבוע בגין שבע השנים טרם הגשת התביעה – זו התקופה לה היא זכאית לפיצוי בגין רכיב זה בתביעה שלפניי".

"אין מחלוקת כי הנתבעים פיצלו את דירותיהם למספר יחידות דיור, אותם השכירו לצדדים שלישיים, אין מחלוקת כי מדובר בחמש יחידות מפוצלות - כפי שאף קובע כתב האישום נגד הנתבעים. כבר נקבע בהליך קודם כי "דירות אלו, אשר בנויות על כ- 300 מ"ר, הן למעשה מבנים שנבנו ללא היתר עליהם זכאית התובעת לפיצוי לפי חלקה מהשטח המשותף בבניין".

השופט קבע כי "התובעת זכאית לפיצוי בגין דמי שכירות ראויים עבור יחידות הדירות, שנבנו שלא כחוק ושהושכרו על ידי הנתבעים. בגין שבע השנים שקדמו לכתב התביעה, שהם 84 חודשים בסך הכל, זכאית התובעת לפיצוי בגין דמי שכירות ראויים, מהנתבעים, בסך 59,500  שקל.

השופט קבע כי התובעת תקבל פיצויים של 250 אלף שקל, בגין ליקויי בנייה –סכום של 36 אלף שקל בתוספת מע"מ, בגין ירידת שווי הנכס תקבל פיצוי של 125 אלף שקל וכן את הפיצוי בגין השכירות של החלקים המשותפים כאמור פיצוי של כ-60 אלף שקל.

לגבי טענות הנתבעים כנגד התובעת קיבל השופט באופן חלקי חלק מהטענות וקבע כי התובעת תשלם 50 אלף שקל,  פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 שקל, פיצוי בגין דמי שכירות ראויים של 26,250 שקל. הנתבעים ישלמו לתובעת 7,500 שקל הוצאות משפט.