"פרוייקטים לשכירות ארוכת טווח יורידו את מחירי הדיור"

מחירי השכירות בשנה האחרונה לא מפסיקים לעלות. לפני נתוני החודש האחרון העלייה בשכר הדירה היתה אמנם צנועה בחודש יוני - 0.5%, אך עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של 3.9% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 9.8%. אפשר לומר בסבירות גבוהה שעליית מחירי השכירות תימשך - חלק מהמשכירים מגלגלים את עליית הריבית על השוכרים והם רוצים להשיג תשואה שקרובה לתשואה באפיקים הסולידים. הם דוחפים להעלאה כשמנגד, הביקושים לשכירות גדלים ונענים להעלאות. 

למדינה אין פתרון אמיתי לצינון מחירי השכירות. ההיצע עדיין נמוך, למרות שפרוייקט אחד בגבעתיים מהווה נקודת אור - מגדל סיטי שייבנה במיקום מצוין צמוד לאיילון ורכבת צפון יכלול 500 דירות שמיועדות להשכרה בלבד. מחירי השכירות בגבעתיים זולים בכ-25% מתל אביב. דירת 2 חדרים מושכרת בלמעלה מ-5,000 שקל, דירת 3 חדרים מושכרת במעל 7,000 שקל. אלה מחירים לא זולים, ועדיין - הביקוש צפוי להיות גבוה בעקבות ההיצע הנמוך במרכז.

"זה לא הולך לפתור את המשבר, אבל מדובר בפרוייקט מבורך. בסוף, אנחנו רוצים פרוייקטים לדיור להשכרה, בטח אלה שמאפשרים לאנשים לשכור דירה לשנים רבות. זה סוג של חלף רכישת דירה - האם זה יוריד את המחירים? לא. האם זה ייתן פתרון לאנשים שלא מסוגלים לרכוש דירה? כן", אומר שמאי המקרקעין סער פלד.

לא למשפחות.
"כי הפרוייקט הזה הוא פרוייקט לדירות קטנות, בעיקר לרווקים וגם אנשים מבוגרים, שיכולים להסתפק בדירת 2 חדרים קטנה, אבל זה צעד נכון".

איך זה ישפיע על מחירי השכירות בגבעתיים?
"הנתונים האחרונים של הלמ"ס הראו איך עולם הנדל"ן השתנה מ-2013 - יותר אנשים עוברים מעולם הרכישה לעולם השכירות. זה נובע מכך שהמחירים גבוהים, בפרט בתקופה שבה קשה מאוד לרכוש נכס. בסוף, אין להם ברירה. זה או לשכור או לקנות. לקנות דירה היום זה בלתי אפשרי. איך זה ישפיע על שוק השכירות? זה רק 500 דירות, ייקח זמן עד שייבנו, בטווח הקצר זה לא ישפיע ולא ידוע מה יקרה עם הריבית. אבל זה אומר משהו אחר - שחייבים למצוא פתרונות אחרים ולייצר עוד כאלה".

מצד שני, עד שיבנו - יכול להיות שהריבית תרד, מה שאמור לכאורה להוריד את מחירי השכירות - להחזיר את המשקיעים ולהגדיל את צד ההיצע.
"אי אפשר לדעת מה יקרה, אבל מה שידוע הוא שאנחנו רוצים שיהיו פתרונות אחרים, שיעבירו ביקושים מרכישה לשכירות. הפרוייקט בגבעתיים הוא בניה באזור ביקוש. אלה אנשים שרוצים קרבה לתל אביב, בטח צעירים, שקשה להם לשכור דירה בתל אביב, והם פונים למעגל השני".

זה יחסוך לחסוך בקלות 2,000 שקל בחודש למי שעובר. מצד שני, צריך לקזז עלויות נסיעה וחניה שמאוד גבוהות בתל אביב.
"אני לא בטוח שזה פתרון עבור מי שרוצה לבלות בתל אביב באופן קבוע. מי שרוצה לגור ב'הארד קור' לא מחפש את זה, אבל מי שעובד בתל אביב, זה פתרון טוב עבורו. זה נותן להם אפשרות, לא פתרון קסם, לא 'גיים-צ'נגר' בעולם הנדל"ן הישראלי, אבל זה מוצר אחר שאין מספיק. רוב שוק השכירות היום, בניגוד למה שקורה בעולם, שם השוק יותר מוסדי עם חברות נדל"ן גדולות שמחזיקות ומשכירות, בנוי על אנשים פרטיים - אדם שקיבל דירה בירושה ורוצה להשכיר לשנה או שנתיים. אבל מי שבא לשכור ממנו, אין לו ביטחון. פרוייקטים כאלה מבטיחים את הטווח הארוך. אדם יכול לחיות בדירה במשך 25 שנה בשקט. זה המון וזה חוסך עלויות מעבר - עלות כבדה עבור השוכר".

מה יקרה בסוף בשוק השכירות? האם נראה בעוד 5-10 שנים את מספר השוכרים עולה לשליש, כמו באירופה?
"זאת שאלת מליון הדולר, מסיבה מאוד פשוטה: אנחנו תלויים בריבית ובעלויות המימון. אם מחירי הדיור יירדו אנשים יחזרו לשוק וירכשו דירות. רוב האנשים רוצים דירה משלהם, זה קטע של תרבות כאן בארץ".

מה יקרה למחירי הדיור אם יבנו עוד פרוייקטים כאלה?
"קודם כל, זה יוריד את מחירי השכירות. זה נותן פתרונות דיור לאלה שלא יכולים או לא רוצים לרכוש דירה. מצד שני, זה יכול להוריד את מחירי הדיור. הרבה דירות להשכרה יעשו את זה, כי זה יהווה תחליף. מה הבעיה בדירות להשכרה? שאין לך ביטחון. אתה לוקח את המשפחה וחותם לשנה פלוס אופציה, איך זה עוזר? זה לא. אבל בחוזה ל-5+5, אתה מסתכל על זה אחרת ומקבל ביטחון. השיקול של לרכוש או לשכור משתנה, יש לך אלטרנטיבה. אנשים לא רוצים להעביר את הילדים לגנים ובתי ספר אחרים שנה אחר שנה".

הממשלה עושה מספיק?
"לאחרונה הייתה מחשבה על רכישת דירה בליסינג, אנשים מחפשים פתרונות קסם. לא לכולם יש אינטרס להורדת מחירי הדיור, גם לרשויות, מבחינת היטלי השבחה. בסוף, הריבית היא דבר נחמד אבל זה לא פתרון. הריבית הקפיאה את הביקושים אבל גם קבלנים לא בונים ולא ניגשים למכרזים. בסוף, הכל מתנקז לאותו מקום. אתה לא רוצה לגור באוהל ברחוב, אתה תרכוש או תשכור. הפתרון האמיתי, וזה בסדר לגרום לירידת מחירים, הוא על ידי הגדלת ההיצע, או לחלופין לקרב את הפריפריה למרכז באמצעות תשתיות".