מי גר בתל אביב? ב-70% מהדירות במרכז תל אביב מתגוררים שוכרים; איפה בעלי הבית המקוריים ומה זה אומר על העיר?

סיפור של בניין בתל אביב בצפון הישן - 28 דיירים מתוכם התחלפו יותר מחצי מהדיירים בחמש -שש השנים האחרונות. פעם, לא כל כך מזמן, בבניין היו 6-7 דירות שכורות והרוב הגדול של דיירים שהדירה בבעלותם. היום זה כמעט הפוך - רוב הדירות בבניין שכורות.  פעם,  היו בבניין 2 משפחות צעירות, היום לפחות חצי מהמשפחות שם צעירות. פעם, רק לשני דיירים היו כלבים, היום יש ל-10. 

תל אביב משתנה, היא הפכה בעשורים האחרונים לצעירה יותר, אם כי בשנים האחרונות חל תהליך הפוך - משפחות צעירות וצעירים רבים עזבו בגלל המחירים הגבוהים ורואים את זה במספר הכיתות בבתי הספר. אם לפני 20 שנה היתה בבית ספר כיתה אחת במחזור, זה עלה ל-3 ואפילו ל-4 עד לפני 3-4 שנים וכעת זה 2-3 כיתות. 

ועדיין - תל אביב צעירה יותר מבעבר  - גם משפחות וגם רווקים-רווקות שמעדיפים לגור ליד האקשן. אלא שלגור בתל אביב זה יקר. דירה באזורי הביקוש תעלה מעל 50 אלף שקל למ"ר. אם אין לכם הורים עשירים או עבודה מפרנסת מאוד בהייטק ועדיף עם אופציות או אקזיט, כנראה שלא תצליחו להגיע לדירה במרכז. מה עושים? שוכרים. שוק השכירות בתל אביב הוא הגדול ביותר בארץ ומנתוני הלמ"ס שהתפרסמו השבוע מבינים עד כמה הוא גדול - תל אביב הפכה להיות עיר של דירות שכורות. במעל 70% מהדירות במרכז תל אביב  מתגוררים שוכרים.

איך יש כל כך הרבה דירות להשכרה בתל אביב?

חוץ מזה, בתל אביב יש המון דירות להשקעה. משפחות רבות רכשו דירות בעבר הרחוק כהשקעה, ובמחשבה שאולי יגורו שם הילדים. הרבה תל אביבים אמידים לרוב מבוגרים מחזיקים בדירה להשקעה, כשבעשורים האחרונים התפתחה תופעה נוספת - הוקמו מגדלי ענק במרכז ובצפון הישן-חדש שאליהם זרמו גם משפרי דיור תל אביבים. ומה עושים בדירה הקודמת - אם אפשר, אז לא מוכרים, משכירים. סיבה נוספת היא תופעת המשכירים שגם שוכרים. יש לכם דירה קטנה, אתם צריכים מקום גדול יותר - אתם משכירים את הדירה הקטנה ושוכרים אחרת. זה קיים בתל אביב יותר מאשר מקומות אחרים. 

• מה הסיבה לגידול בתעסוקת חרדים בשנים האחרונות? - לא מה שחשבתם
• ממשיכים להתכווץ: ירידה של 3.9% ברכישת דירות חדשות בפברואר

וככה הגענו למצב שתל אביב הפכה  להיות עיר של 50% דירות בבעלות ו-50% שוכרים ובאזורים מסוימים כמו מרכז העיר ב-70% מהדירות מתגוררים שוכרים.  

כמה שוכרים יש בכל שכונה:   

מהמפה הזו ניתן להבין היכן המקומות עם השוכרים הרבים ביותר. מיד מזהים את המרכז והצפון הישן והחדש של העיר עם אחוז גבוה של השכרות, כאשר בשוק הסיטונאי-שרונה אחוז השוכרים מעל 90%, אבל חייבים להודות שזו נראית לנו טעות או נתונים לא מעודכנים. יש במתחם TLV בשוק הסיטונאי המון דירות שכורות, אבל לא 90%. נראה שרישום הדירות בטאבו לא הסתיים ולכן איכשהו נתוני הלמ"ס שמתבססים על נתונים ממשלתיים, עובדו לא נכון.   בשדרות בן גוריון, ארלוזורוב, שלמה המלך, דיזנגוף, אד"ם הכהן יש קרוב ל-60% של שוכרים כשלפני עשור זה היה 47%.  בשכונת בבלי יש 46.1% של שוכרים, לעומת 33.7% לפני עשור. 

באזור איכילוב-ויצמן 66% מהדירות שכורות, לעומת 27% לפני עשור. בפלורנטין שבה תמיד היה משקל גבוה לדירות שכורות כ-76% מהדירות בשכירות לעומת 67.4% ב-2013.

המצב הזה שגם קיים בערים מרכזיות בעולם מחייב מחשבה עמוקה. הוא מבטא גם עובדה פשוטה - אנשים מבינים שהם יגורו בשכירות ולא ירכשו דירה, אבל הוא גם עשוי ללמד על עתיד העיר והאזורים המדוברים. נחזור לדוגמה בתחילת הכתבה - בניין בתל אביב עם 28 דיירים שהפך עם הזמן לבניין עם רוב של שוכרים. בשנים האחרונות חשבו להחליף את המעליות - לא היתה הסכמה, למרות שהמעליות ממש ישנות ולא תקינות. רצו לתקן את האינסטלציה - לא היתה הסכמה. רצו לעשות הרבה דברים נוספים בבניין - אבל לא היה רוב באסיפת בעלי הדיירים.

• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בניינים שבהם הבעלים משכירים דירות הופכים בהדרגה למוזנחים יותר. הבעלים לא רוצה להשקיע כספים. הוא מקבל את דמי השכירות, יש לו תשואה, הוא מקווה שערך הדירה ישביח, אבל אל תבלבלו לו את המוח עם מעליות חדשות. ככל שאחוז הדירות השכורות בבניין גבוה יותר, ככה בעלי הדירות שחיים בדירה שלהם נפגעים יותר כי המשכירים לא באמת מתעניינים בתחזוקה ובאיכות הבניין.

זה בבניין אחד, אבל תחשבו על עיר שהפכה להיות עיר של שוכרים. האם בעלי הבית יסכימו להשקיע בבניין? כנראה שלא. כבר עכשיו אם תעברו באזורי הביקוש בעיר תראו בניינים מוזנחים, דירות לא מושקעות, כשלזה אגב מצטרפת תנופת בנייה של תמ"א ועשרות רבות של בניינים שצפויים בשנים הקרובות לעבור תמ"א ולכן יש בהם אפס השקעה. 

כל זה לא מזיז לביקוש, הוא ממשיך לגדול. קיימת כמות קבועה של היצע דירות להשכרה, היא אומנם גדלה במקביל לתמ"א ולבנייה באזור, אבל זה קטן מהביקושים. לגור בתל אביב מפתה את כל סוגי וגילאי האוכלוסייה. הצעירים רוצים להיות קרובים למקומות העבודה והבילוי. המבוגרים רוצים את הנוחות של תל אביב והקרבה למקומות הבילוי. יש המונים שדווקא אחרי גיל 60 החליטו לעבור לתל אביב, קרוס לים, לבתי הקולנוע, למוזיאון, למסעדה. זה נוח. 

בתווך יש את המשפחות - צעירות ופחות צעירות. המשפחות הצעירות נהנות ממגוון של אפשרויות לילדים וחינוך שנחשב טוב. וברגע שמשפחה צעירה מתחילה לגור בעיר סיכויים גבוהים שהיא תמשיך כי לרוב לא יעבירו את הילדים מסגרות, רק אם אין ברירה. 

כל זה מביא לביקושים שהולכים וגדלים ורואים את זה בשכירויות ובמחירי השכירות. מחירי הדירות אומנם יורדים, אבל השכירות עולה. דירת 2 חדרים בתל אביב מושכרת ב-6,500-7,000 שקל ואפילו יותר. 3 חדרים זה עוד 1,000-2,000 שקל. דירת 5 חדרים תעלה 11,000 שקל בחודש ואם זו דירה טובה זה בקלות מגיע ל-14,000שקל.