"המדינה נהנית ממסים, איזו סיבה יש לה להוריד את מחירי הדירות?"

בעולם שבו הריבית גבוהה, חלק מהיזמים נכנסים לפאניקה. עלויות המימון גבוהות, הם עוצרים פרויקטים של בנייה, של שכירות לטווח ארוך - המינוף גבוה והם מפרסמים מבצעים מפתים ומצהירים שהמחירים האלו לא יהיו כאן כשהריבית תרד. כל זה עדיין לא מזרים ביקושים לשוק. מספר העסקאות קטן ואותן חברות רושמות הוצאות גדולות של מימון ותפעול ומחכות, עד יעבור זעם. בזמן שהקבלנים לא הפסיקו לרכוש קרקעות במחירי גבוהים לפני עליית הריבית, מתוך הנחה שמחירי הדיור יעלו, יש חברות שישבו על הגדר, למרות הפיתוי. כך למשל, בקבוצת מ.אביב, שמינתה בשנה האחרונה את צאלה רוזנבלום-עמור לתפקיד המנכ"לית, לא עשו עסקאות משמעותיות ולא הגדילו מינוף. הם נשארו חברה סולידית מתוך ידיעה שמשבר יכול להגיע בכל רגע. החברה, בעלת נכסים מניבים שמקדמת פרויקטים של בניה - בעיקר מחיר למשתכן ובניה לשוק החופשי בראשון לציון, באר יעקב, ירושלים ועוד. הרווח הגולמי החזוי בפרויקטים שלה מתקרב ל-200 מיליון שקל. במחצית הראשונה של השנה החברה הרוויחה כ-10 מיליון שקל, ההון שלה מסתכם ב-320 מיליון שקל, שווי השוק כ-173 מיליון שקל, כלומר עמוק מתחת להון העצמי, דבר שמבטא את החשש הגדול של משקיעים ממניות נדל"ן יזמי. "היציבות והשמרנות מוכיחה את האיתנות בתקופה הזאת", אומרת צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית החברה. "אין ספק, התקופה היא מאתגרת, עלויות הריבית משפיעות. אבל בסוף, איפה זה פוגש אותנו? אנחנו לא ממונפים, כלומר באחוזים נמוכים, וההשפעה עלינו במשבר הזה היא פחותה". מה היו הוצאות המימון שלכם השנה? סביב 5.7 מיליון שקל, עם הריבית הנמוכה בשנה שעברה היינו ב-4.9 מיליון שקל. זו עליה, אבל לא דרסטית עבור החברה שממוצבת חזק, עם חוסן פיננסי". סולידית. "אנחנו חברה סולידית ואנחנו גאים בזה. בתקופה הזאת, כשלקוח רוצה לקנות דירה, הוא מבין שאנחנו ספינה יציבה". בתקופה מאתגרת, איפה את רואה מקומות מעניינים להשקעה? "קודם כל, חייבים להשקיע בפרויקט שכירות לטווח ארוך, כי כל הנושא הזה ירד לטימיון בגלל הריבית. לנו היה פרויקט בירושלים, ייעדנו אותו לדיור לטווח ארוך, אבל בגלל עליות הריבית הוא נגנז. יש לנו מגרש בנתניה, בקריית השרון. רצינו להשקיע שם בתכנון לשכירות לטווח ארוך וזה לא קרה". בנתניה זה לא צפוף מדי, נראה שראשת העיר תתנגד. "אתה לא טועה, אבל הייתי רוצה לרווחת התושבים, שהאקלים הכלכלי יאפשר את זה. זה לא על הפרק כרגע, זה נכון, אבל ירדנו מזה רק בגלל הריבית". ולמדינה יש פתרון טוב עבורכם - קיזוז על המע"מ. הם שולחים לכם חבל הצלה, לא תיקחו? "הם חייבים לחשוב על חבל הצלה. המחשבה היא טובה. המדינה יכולה וצריכה לעשות יותר, יש לנו פה מצב אבסורדי, כי המדינה היא בעלת הקרקעות, יש לה יכולת להוציא מכרזים ועובדה שהשיטה הזאת לא מצליחה. מצד שני, היא נהנית מהמסים, איזה אינטרס יש לה להוריד את עלויות רכישת הקרקע? מיסוי מקרקעין זו הסיבה שהמחירים לא יירדו בשיעור משמעותי. בסופו של דבר לא תהיה ירידה משמעותית, למרות הירידה הנוכחית. הם עושים מכרזים, אנחנו יושבים ועושים דוח אפס, מגישים ערבויות, אבל יום לפני הגשת המכרז המדינה דוחה אותו".

למה? "צריך לשאול אותם, אבל אין ספק שזאת מדיניות שרווחת בשנה האחרונה, בחצי השנה האחרונה אפילו יותר - נדחים שוב ושוב מכרזים. היא יכולה לספר שיש מכרזים, אבל הם נדחים". איך זה שהמדינה לא מצליחה להוריד את מחירי הדירות? "המדינה נהנית ממסים, איזו סיבה יש לה להוריד את מחירי הדירות?"  איפה את רואה מקומות מספיק טובים עבור לזוגות צעירים? כרגע, אין להם אופק. "הפתרון עבורם הוא צריך להגיע יצירתי יותר. חייבים לטפל בנושא המשכנתאות. אני חושבת שדווקא עכשיו המדינה צריכה לתת להם - אולי ריבית קבועה מקסימלית, או להקפיא את הריבית, לסגור במקום טוב באמצע". את חושבת שזה מעניין את מנהלי הבנקים? "אני חושבת שזה צריך לעניין, כי קצב המשכנתאות הולך ויורד והם רוצים לתת הלוואות בסוף. אם אין רכישות ועסקאות רכישה, חברות נופלות בגלל עלויות מימון". יש מגמה בישראל בשנה האחרונה: יותר שכירות, פחות רכישת דירות. אנחנו הופכים להיות חלק ממה שקורה באירופה? "התהליך הזה במגמת עליה מכמה סיבות: הזוגות הצעירים לא יכולים לרכוש דירה ובסוף פונים לשוק השכירויות. בסך הכל במדינה שלנו תמיד הייתה מגמה: זוג צעיר מתחתן, ההורים מתגייסים. היום אין עסקאות, הן מצומצמות, אז ברור שהשוק של השכירויות יילך ויעלה. "לא רק זה, אנחנו נמצאים היום בהתפתחות בתחום ההתחדשות העירונית, צריך לפנות את הדיירים ויש פה עוד עומס על שוק השכירויות. אחת הבעיות של היזמים שנכנסים לתחום ההתחדשות העירונית, הוא איפה אני מוצא מקום לכל בעלי הבתים לשכירות לטווח ארוך. מצד שני, יש עומס כי רמ"י לא משחררת מכרזים ויש ירידה בהתחלות בניה, 40 אלף בלבד. זו ירידה משמעותית. פעם אחת זה העומס והביקוש שמשתחרר בבת אחת מההתחדשות עירונית ופעם שניה כי אי אפשר לקנות דירה. אנחנו בבעיה". קראתי בדוח שאתם משקיעים בעתודות קרקע בהונגריה. למה? "החברה רכשה קרקעות ובנתה פרוייקט, אבל האקלים כרגע לא מתאים להמשך בניה. הקרקע במקום מרכזי מאוד בבודפשט. בשלב א' יש 129 דירות, 124 נמכרו, 5 במלאי, אבל אי אפשר למכור אותן עכשיו". כמה עולה דירה בבודפשט? "המחיר הממוצע למטר הוא 6,327 שקלים. המחיר נמוך, אבל אין מכירות. שם יש קיפאון. כשיבוא הזמן, נמשיך בבניה". בואי נדבר על הפרוייקטים שלכם. בלב העיר בירושלים מכרתם 9 דירות מאז הרבעון האחרון. "יצאנו לשיווק ממש לא מזמן,  16 יחידות דיור מכרנו בסך הכל כולל ברבעון הקודם, הכנסנו 51.8 מיליון שקל". בראשל"צ מכרתם את כל 225 היחידות במחיר למשתכן. מה קורה בשאר הפרוייקטים? "נכון, ואנחנו יוצאים לשיווק, 90 יחידות דיור לציבור הכללי. בפעם הבאה שאתראיין אני מניחה שנמכור את הרוב. בפרוייקט בנווה שמיר בית שמש זכינו בהליך המשפטי ואנחנו נערכים למכירת 63 דירות בטווח של החודשים הקרובים. בפרויקט אביב בבאר יעקב משווקים במסגרת מחיר מטרה, 50/50 וברמלה (פרויקט פארק צפון קריית מנחם בגין ברמלה, חלק החברה כ- 85%, א"י) אושר בינוי של 278 יח"ד ב- 4 בנייני מגורים וזו בשורה טובה ומרגשת לחברה, כי היא הייתה מעל 10 שנים בתהליך של שינוי תב"ע וקיבלנו אישור המחוזי, לפרוייקט מדהים שנכנס לתכנון היתר לאחר אישור התב"ע. רמלה היא עיר מרכזית שמשנה את פניה עם התחדשות עירונית ותכנון תחבורתי מעניין".   לא תיכנסו לתחום הלוגיסטיקה? "אנחנו רוצים להיכנס לשיתופי פעולה של התחדשות עירונית. דיור מוגן, לוגיסטיקה ומרלו"ג גם באים בחשבון. אנחנו רוצים לנצל את המשאב של הכוח הפיננסי שלנו. השערים פתוחים, הכל מעניין אותנו, יש לנו יכולת להיכנס לזה. אנחנו מחפשים אפיקים חדשים עכשיו. בתקופה מאתגרת, זה הזמן הנכון".