האם קרבה לקו האדום תעלה את מחירי הדירות?

הרכבת עומדת לצאת מהתחנה, החיים אמורים בהמשך להיות יותר נוחים לאנשים שגרים בסמיכות לקו וזה אחרי שרובם די סבלו מעבודות התשתית והפקקים באזור. האם עכשיו בעלי הדירות באזור יקצור את הפירות? האם כעת מחירי הדירות יעלו?

  הרכבת הקלה, פייסבוק סעיף 27

נתחיל בעובדה פשוטה - המחירים עלו, אפילו טסו מאז שהחלו הדיבורים על הקו האדום ב-2010, התחזקו ב-2015 כששר התחבורה אז ישראל כ"ץ, גזר את הסרט והתחילו העבודות והן התעצמו ב-2020-2022. השנה המחירים בירידה, כמו בכל מקום בארץ, אבל אל תחשבו שההשקה של הרכבת לא גלומה, לפחות ברובה, במחירים באזור. אומנם, ככל שזה יהפוך לעובדה מוגמרת וככל שהרכבת תצדיק את ההשקעה הענקית שהיתה כרוכה בה, אזי הסיכוי לעליית מחירים נוספת עולה, אבל חלק גדול מההשבחה ועליית הערך בגין הרכבת כבר גלום במחירים הנוכחיים.

השאלה אם יש אפסייד נוסף ביחס למקומות אחרים. כלומר, אם המקומות הסמוכים לתוואי הרכבת יתנו תשואה עודפת. שאלה מעניינת נוספת, היא בכמה המחירים של דירות קרובות לתוואי יקרות יותר מאשר דירות מרוחקות, ככל שהפער גבוה, הרי שהשוק מבטא השבחה, אבל במקים שהפער נמוך, אולי השוק, מסיבות שונות, עדיין לא מעכל את עליית הערך, ודווקא שם זה עשוי להיות מעניין כהשקעה או כרכישת דירה ראשונה שערכה בהמשך יעלה יותר מדירות אחרות

במילים פשוטות, מצד אחד צריך לזכור שהכל ידוע - ידוע שהרכבת תושק בסופו של דבר ויכולת ההתניידות של אנשים שגרים בסמיכות לקו תגדל, ולכן זה כבר גלום במחירים, ומצד שני, צריך לבדוק כי ייתכן שלאורך הקו יש מקומות שההשבחה לא גלומה בהם באופן משמעותי. 
 

איפה יעלו המחירים ולמה? 

עוד נקודה שחשוב לזכור - אנחנו בשוק של קונים, מחירי הדירות בירידה וזה לא צפוי  להשתנות בשנה הקרובה, ואם כך, אז הסיכוי שהשקת הקו תקפיץ את המחירים בחודשים הקרובים, נראית נמוכה. בטווח הבינוני-ארוך, הרכבת הקלה אכן תגרום למקומות פחות נגישים בעבר להיות נגישים ואז בהנחה שתהיה התעוררות והביקושים יחזרו, האזורים האלו עשויים ליהנות מעליית מחירים עודפת, על פני מקומות אחרים, אבל בתנאי שזה לא גלום במחירים. 

ומכאן שהשאלה החשובה באמת היא האם השקת הקו, הנגישות שתהיה לדיירים בסמוך לקו, גלומה במחירי הדירות?  מבדיקה שעשינו עולה כי המחירים לאורך הקו והכוונה לסדר גודל של עד 500-600 מטר מהתחנה עלו על פני השנים יותר מאשר ביתר רחבי העיר. כמו כן, יש פער לטובת הדירות האלו שמגיע ל-5%-10% לעומת דירות מרוחקות יותר. האם הפער הזה יגדל? כנראה שבטווח של 5-6 שנים אחרי ההשקה הוא יהיה 15%-20% ויש מקומות שאפילו יותר. למעשה, ככל שמדובר באזורים המרוחקים של הרכבת - פתח תקווה ובת ים, שם הערך צפוי לעלות יותר. 

אם תעשו את החשבון תקבלו שצפויה לכאורה עליית מחירים עודפת של 1%-2% בשנה לאורך התוואי של הרכבת ביחס למקומות אחרים. אף אחד לא באמת חותם על זה ומעבר לכך - כל מקום וכל מקרה לגופו. ההשוואה בדירות וצריך תמיד לזכור את זה היא לא השוואה של תפוחים לתפוחים, כי אין דירה באמת זהה לדירה אחרת. כשאתם מבקשים לרכוש דירה קרובה לתוואי הרכבת (ואגב קרוב מדי לתוואי דווקא מוריד מחירים, אנשים לא רוצים לגור מעל תחנת רכבת), אתם לא באמת יכולים להשוות לדירה זהה לחלוטין במרחק של קילומטר ממנה. אז בנטרל השפעות המחיר בשל גורמים אחרים, הדירה על התוואי תהיה יקרה יותר, אבל אתם צריכים לבדוק את כל המכלול. 

> מדריך: כל מה שצריך לדעת על הקו האדום - שאלות ותשובות

עניין חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא שינוי יעוד עתידיים. בניינים שקרובים לתוואי הרכבת, עשויים לזכות בשינוי ייעוד והרחבת תב"עות יותר מאשר מקומות מרוחקים יותר. העיריות רואים באזורים האלו דרך לפתח את העיר וליד התחנות עשויים לקום מרכזים ומגדלי מגורים. זה יקרה דרך תהליך של התחדשות עירונית וזה עשוי לשדרג בניינים שיעברו תהליך של פינוי בינוי-שינוי תב"ע, אם כי, זה יהיה תהליך ארוך.   

מה שצפוי לקרות בשוק השכירות הוא עליית מחירים. שם זה שוק של בעלי הנכסים. הם גם ככה מקבלים תשואה נמוכה ביחס לאלטרנטיביות הסולידיות. הם סובלים מעליית החזר המשכנתא וירידת ערך הנכסים, הפיצוי שלהם הוא בהעלאות מחירי השכירויות, וזה אכן קורה.  זה בולט אצל שוכרים חדשים שלהם עליית המחיר אף מגיעה ל-10%, אבל גם בחוזים קיימים ושוכרים קיימים יש עלייה של כ-5%. ככל שהדירה מוערכת יותר על ידי שוכרים, וברגע שהיא על תוואי הרכבת, היא מוערכת יותר והביקושים עליה יעלו, כך המחיר שלה יעלה. המשכיר ידרוש העלאה, השוכר ייכנע או ייאלץ לעזוב. בתור עומדים עשרות.